新冠肺炎疫情打亂了人們的生活節(jié)奏,也讓人們對“居住”有了更深刻的理解和認識。經(jīng)歷疫情后,房價會如何走?人們的置業(yè)計劃又會發(fā)生怎樣的變化?日前,南方日報、南方+客戶端共同發(fā)起的“疫情后購房意向”調(diào)查問卷分析顯示,超五成受訪者有置業(yè)計劃,但超二成置業(yè)計劃被推遲。
問卷于4月15日發(fā)布,4月24日停止填寫,共收到問卷845份。樣本中男性占比44.85%,女性占比55.15%,男女比例較為平均。年齡方面,25歲—34歲年齡段人群占比最多,達35.27%,其次是24歲及以下人群,占比31.24%,然后是35—44歲年齡段人群,占比19.17%,還有14.32%是45歲及以上年齡段人群。
調(diào)查樣本中年收入分布較為均衡,5萬元以下、5萬—10萬元以及10萬—20萬元區(qū)間的占比都在20%—30%之間,20萬—30萬元年收入占比12.43%,還有7.10%年收入在30萬元以上。從所在地區(qū)來看,31.24%來自一線城市,35.50%來自直轄市或省會城市(排除一線城市),33.25%來自其他城市。
半數(shù)以上有置業(yè)計劃
非一線城市置業(yè)意愿更強
疫情給人們的居住生活帶來了實際影響。
在所有收集的樣本中,有超五成受訪者已有自己的房子,其中61%的受訪者仍有房貸未還清,這部分受訪者中53%的人表示疫情期間由于收入減少影響到還貸進程。此前華興投行對1000位消費者進行調(diào)研,調(diào)研結果顯示949個樣本在疫情期間仍有收入,但普遍受到負面影響,約七成較去年同期收入減少,包括兩成人收入大幅減少。
那些尚未購房、選擇租房居住的受訪者則面臨著房租的困擾。受疫情影響,許多人特別是湖北外出務工人員無法按時返回工作地,因此空著的出租屋是否仍要繳納房租引起廣泛爭議。今年3月份,深圳市專門發(fā)布了《關于疫情防控期間開展住房租賃有關工作的意見》,明確提出住房租賃各方當事人應本著守法守約、互諒互讓原則,協(xié)商分擔疫情造成的租金損失,任何一方不能違法強制要求對方作出讓步。同時租房租賃企業(yè)應切實保障承租人的合法居住權,不得違法違約驅(qū)趕承租人。本次問卷調(diào)查結果顯示,被主動減免租金的人占到所有租房者比例約三成。
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,仍有54.43%的受訪者有置業(yè)計劃,這部分受訪者中,14.20%的人買房計劃保持不變,25.68%的人買房計劃推遲,還有14.56%的人原本無買房計劃,疫情之后有買房意向。無置業(yè)計劃的受訪者,13.61%的人原有買房計劃取消,還有31.95%的人仍無買房規(guī)劃。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,從實際情況看,今年3月份樓市表現(xiàn)是要好于預期的,部分城市甚至出現(xiàn)了搶房等現(xiàn)象,所以部分城市的房價并沒有出現(xiàn)大幅度的降價。這也使得環(huán)比漲幅相對2月份出現(xiàn)了一定的擴大。
事實上,3月龍頭房企業(yè)績已有回升現(xiàn)象。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),3月樓市成交環(huán)比升同比降。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示,2020年3月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升351.59%,22個代表城市環(huán)比均有不同程度上升,同比則下降32.53%。環(huán)比來看,22個城市均有不同程度上升,重慶升幅較明顯,杭州次之,此外福州升幅較小,約為35.17%。同比來看,17個城市下降,北京下降幅度明顯。
這個結果與此次調(diào)查結果也相一致,調(diào)查結果顯示,有置業(yè)計劃的一線城市受訪者占比約55%,直轄市或省會城市(除一線城市)受訪者占比約61%,其他城市占比48%,綜合來看,非一線城市的直轄市或省會城市置業(yè)意愿更強。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此分析,地方政府在財政壓力下,未來還會有更多的城市會松綁房地產(chǎn)調(diào)控,尤其是三、四線城市,還有多個城市對房地產(chǎn)作了“救市”調(diào)整,從某種程度推動非一線城市置業(yè)意愿。
哪些人準備買房?從年齡來看,24歲及以下有置業(yè)計劃的受訪者占同齡人比例約為50%,25—34歲有置業(yè)計劃的占比62%,35—44歲有置業(yè)計劃的占比60%,45歲及以上有置業(yè)計劃的占比38%,可以發(fā)現(xiàn),25—34歲受訪者置業(yè)意愿較強,其次是35—44歲年齡段受訪者。從收入看,年收入10萬—20萬元的受訪者置業(yè)意愿較強,超六成有置業(yè)意愿,其次是年收入在30萬元以上的受訪者,有58%左右有置業(yè)意愿。
中國指數(shù)研究院的分析也從側(cè)面證實了這一點,其觀點認為,購房群體年齡偏向中青年,工作、家庭成為影響這個購房群體的主要因素,客戶主要考慮項目是否具備教育資源、交通便利性、生活配套齊全性和總價承受能力。
近三成受訪者推遲購房計劃
市場恢復正常水平仍需時日
雖然超五成受訪者有置業(yè)計劃,但是其中26%左右的人置業(yè)計劃推遲,其中近五成受訪者預期未來房價會跌。國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市房價指數(shù),指數(shù)顯示,一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅略有擴大,二手住宅銷售價格環(huán)比微漲,并未達到受訪者房價會跌的預期。
具體來看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.2個百分點,比1月份擴大0.1個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比在連續(xù)兩個月持平后上漲0.2%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月擴大0.1個百分點,比1月份回落0.2個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.1%,漲幅比1月份回落0.1個百分點。
置業(yè)計劃會推遲多久呢?根據(jù)此前貝殼研究院發(fā)布的分析報告,消費者的購房計劃普遍出現(xiàn)延遲,計劃推遲時間主要在半年以內(nèi)。其中,購房計劃推遲1—3個月的比例最高,在6個月以內(nèi)的累計占比達67.8%。
哪些人準備推遲買房?數(shù)據(jù)顯示,來自直轄市或省會城市(除一線城市)的受訪者推遲購房的占比較多,超三成,其次是來自一線城市受訪者,占比24%,可見疫情對直轄市或省會城市(除一線城市)購房者的影響較大。從年齡來看,35歲—44歲年齡段受訪者推遲購房計劃最多,占比32%,同樣超過三成的還有25歲—34歲年齡段受訪者,約31%。疫情對這兩個年齡段購房者或帶來較大影響。從收入來看,年收入在10萬—20萬元的受訪者推遲購房計劃最多,占比36%,年收入在5萬元以下受訪者有購房計劃的最少,同時推遲購房計劃的也最少,占比15%。
準備買什么樣的房子?調(diào)查結果顯示,洋房(平層套房)仍是大部分人的選擇,約有27%的受訪者選擇洋房(平層套房)作為理想居所。其次是復式,占比26%,公寓是24%左右受訪者心中的理想居所,還有約16%的受訪者認為別墅為理想住宅。
房子買在哪里?市中心與郊區(qū)之間成為多數(shù)受訪者的選擇,超五成受訪者認為最有可能在城郊交界處買房,理想地段其次是市中心,占比三成,選擇靠市郊買房的僅19%左右。選新房還是二手房?77%受訪者比較傾向買新房,僅23%左右消費者選擇二手房。
房價方面,1萬—2萬元/平方米的房價區(qū)間為多數(shù)受訪者的理想?yún)^(qū)間,占比32%,其次是1萬元/平方米以下,占比30%,然后為2萬—5萬元/平方米,占比22%。其中2萬—5萬元/平方米的房價為一線城市受訪者選擇最多的理想房價,直轄市或省會城市(除一線城市)受訪者則更接受1萬—2萬元/平方米的房價,其他城市中更多受訪者認為1萬元/平方米及以下為理想房價。
事實上房價是要高出受訪者預期的。58同城、安居客發(fā)布的2020年《2月國民安居指數(shù)報告》顯示,2020年2月全國67個主要城市在線新房均價16624元/平方米,二手房在線掛牌均價15503元/平方米,4個一線城市中北京新房項目在線均價為47818元/平方米,上海緊跟其后,新房均價為47212元/平方米,深圳達到49874元/平方米,廣州在線新房均價為30012元/平方米,在一線城市中位居第四。
接下來,房價還將出現(xiàn)怎樣的變化?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析,3月數(shù)據(jù)明顯向好的主要原因,則是受疫情影響,2月市場整體處于“冰封”狀態(tài)。此外,3月新建住宅基本屬于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)釋放,大部分二手房成交也是疫情前的意向成交,因此確定市場恢復正常水平甚至回暖仍尚早。
同策研究院分析師張宏偉預計,在5、6月份之前,房價下行趨勢或難出現(xiàn)較大改變。房企為保證上半年業(yè)績,在5、6月份或還會有進一步降價促銷的動作。從房價指數(shù)表現(xiàn)來看,大中城市房價不具備反彈的機會,甚至有些城市房價跌幅還會進一步擴大。
易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認為,當前,房價全面上漲的條件尚不具備,個別城市房價上漲也不能代表全國。
“市場反彈但并未推高價格的原因在于目前的交易是低位反彈,整體來看絕對水平依舊較低,還沒有到達能讓價格明顯上漲的量級。”貝殼研究院首席分析師許小樂說,目前整體供需矛盾依舊較為緩和。
近七成重視住宅品質(zhì)
地段沒那么吃香了
買房時哪些因素為消費者看重?以往購房,地段、價格往往是消費者最重視的因素,疫情是否有影響到這樣的購房趨勢?調(diào)查顯示,住宅質(zhì)量、戶型設計成為受訪者最重視的購房因素,69%的受訪者將其列為購房時重要考量因素,占比最多。其次是周邊環(huán)境及配套,占比63%。排名第三的熱門因素是小區(qū)物業(yè)服務以及小區(qū)內(nèi)的生活配套設施,占比均為54.79%。而地段成為排名第四的考慮因素。
這次疫情下,全民隔離,不少人在家辦公,明顯感受到房間空間不夠用。既要與家人在一起的生活空間,也要有自己獨立的辦公空間。家庭成員越多,對獨立空間的需求也就越強。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,三居室最受青睞,占比最多達48%,其次是兩居室,占比約27%,排名第三的熱門戶型是四居室及以上,占比19%,還有5%左右青睞一居室,可以發(fā)現(xiàn)大戶型受到消費者青睞。與此同時,不同受訪者對戶型需求存在差異。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù),45歲及以上受訪者對三居室需求更多,占比68%,其次是35—44歲受訪者,占比46%。
這與此前58同城和安居客發(fā)布的《2月份國民安居指數(shù)報告》結果趨勢一致,報告顯示,在戶型選擇上,2月份找房戶型為三居室的占比45.5%,最受找房者青睞。此外,二居室占比略有下降,為30.4%;四居及以上占比持續(xù)上漲,達到17.4%。貝殼研究院、90度地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起的“疫情下的住房消費者預期調(diào)查”將戶型選擇更細化分析,結果顯示,相較于買房者,換房者更愿意買大戶型。在戶型的選擇上,買房者因資金實力相對較弱,更傾向于購買中等戶型,而且因預期相對較差,選擇小戶型的比例也較高。而換房者更多選擇大戶型,占比高達63.3%。
家住廣州越秀的業(yè)主張女士接受采訪時表示,疫情期間全家聚在一起討論過買房的事,以前覺得增城、從化太遠、太偏,現(xiàn)在疫情期間全家只能蹲守在家里老破小的房子里,連窗戶都不敢開,下樓倒垃圾都感覺不太安全?梢园l(fā)現(xiàn),在疫情發(fā)生后,不少買家對于居住空間的訴求逐漸升級,對于生活健康的要求不斷上升。
恒大研究院分析文章也指出,隨著防控工作持續(xù)進行,長時間居家隔離,使大家對居住體驗的感受更深,將激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望,引致7類新型購房需求:一是部分租賃需求轉(zhuǎn)為購房需求;二是購買和持有第二居所的意愿提升;三是以大戶型為代表的改善型需求將被進一步激發(fā);四是對住房產(chǎn)品升級的需求更明確;五是洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關注;六是高品質(zhì)物業(yè)服務的樓盤需求提升;七是園林綠化好、周邊商業(yè)醫(yī)療等基礎配套齊全的樓盤更受歡迎。
超六成關注周邊環(huán)境及配套
超市和菜市場成最必要配套
疫情前,很多購房者購房時更多考慮周邊是否有大型商場、交通等配套,而疫情發(fā)生后,社區(qū)商業(yè)配套情況被業(yè)主廣泛關注。因此,疫情對買房催生了新的要求,尤其是對公共服務水平的提升提出了要求。
除了住宅質(zhì)量、戶型設計之外,63%的受訪者最關注周邊環(huán)境及配套設施。哪些配套設施比較重要?根據(jù)調(diào)查,超市和菜市場成為住宅一公里內(nèi)最重要的設施,其次是購物中心、商場、地鐵站和公交站,占比都近57%,還有超四成受訪者認為醫(yī)院是必要的配套設施。貝殼研究院、90度地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起的“疫情下的住房消費者預期調(diào)查”亦指出,有46.6%買房者相對更加注重醫(yī)療配套。
疫情期間,買菜成為困擾許多宅家抗疫人的頭號難題,很多人都有在春節(jié)期間網(wǎng)上搶菜的經(jīng)歷。根據(jù)招商證券的研究報告,76%的用戶在疫情期間更傾向于線上買菜,但是實際上線上買菜只能覆蓋46%用戶,線下買菜仍是主流,而超市就是最主要的渠道之一。報告顯示,超市、菜場、社區(qū)生鮮的滲透率分別為64%、31%、22%,而盒馬、叮咚、京東到家的滲透率分別為26%、19%、14%,遠不及線下渠道。米飯肉菜都是生活剛需,一場疫情更讓人體會到買不到菜的難過,由此可以理解為什么超市及菜場能成為多數(shù)人的選擇了。
哪些人更重視周邊環(huán)境配套?數(shù)據(jù)顯示,相比男性,女性更重視住宅的周邊環(huán)境配套因素,認為此因素重要的女性受訪者為男性受訪者的1.5倍。同時對于女性來說,住宅一公里內(nèi)必須有的配套為超市/菜市場、地鐵站/公交站以及購物中心/商場,對于男性來說1公里內(nèi)必要的是超市/菜市場、購物中心/商場以及24小時便利店。
不同年齡段的人對住房周邊配套要求也不一致,數(shù)據(jù)顯示,34歲及以下的受訪者都認為超市/菜市場、購物中心/商場以及地鐵站/公交站是必要配套,但對于35—44歲受訪者來說,除了超市和購物中心,學校也很重要,對于45歲及以上的人來說,除了超市,公園和地鐵站/公交站很重要。
一些新建小區(qū),也意識到未來小區(qū)的配套功能的完善,比如自持一部分商業(yè)做菜市場、社區(qū)診所、快遞小站等,有效嫁接進來做成配套。
超五成關注物業(yè)服務
物業(yè)基礎設施運作及保潔能力受重視
疫情之后,生命與健康、健康與住宅,不斷刷新著人們對“理想好房”的認知與思考,智慧住宅、智慧小區(qū)等地產(chǎn)科技給人們帶來很多便利,疫情凸顯了健康保障的重要性。同時,近年來,基于移動互聯(lián)網(wǎng)、AI等新興技術不斷發(fā)展,房產(chǎn)對智慧家居高度關注,全國各地的新舊樓盤、房產(chǎn)物業(yè)紛紛高舉打造“智慧社區(qū)”的口號,多個房企巨頭都在投向智慧科技板塊。
因而,物業(yè)服務成為繼住宅質(zhì)量與周邊配套后消費者最樂意付費的購房因素,55%受訪者選擇物業(yè)服務為必要的考慮因素。受訪者中,尤以24歲及以下的群體最關注小區(qū)物業(yè)服務,超過六成將其作為購房時重點考慮因素。女性較男性更在乎物業(yè)服務,有58%女性選擇,男性僅50%。在區(qū)域分布上,一線城市受訪者相比省會城市及直轄市受訪者更看重物業(yè)服務,前者占比55%,后者占比50%。
在具體物業(yè)服務中,受訪者最關注的是物業(yè)基礎設施運作及保潔能力,其次是安防能力。新冠肺炎疫情發(fā)生后,國內(nèi)社區(qū)紛紛實行封閉管理,物管從業(yè)者在其中發(fā)揮了很大作用,物管人員春節(jié)無休幾乎成為“常態(tài)”。除基本的疫情篩查、體溫檢測外,物管人員在社區(qū)封閉期間,還充當代買員、送餐員、快遞小哥等多重角色,此前南方+客戶端曾有報道,疫情期間,廣州華南碧桂園的物業(yè)管家劉先生就承擔起小區(qū)采購工作,前一天收集業(yè)主需求,第二天出門采購并一一送到業(yè)主家門前。
除了物管人員服務,許多小區(qū)還引入防疫高科技設備。美的置業(yè)打造AI社區(qū),AI人臉識別、智能無感通行、垃圾滿溢識別等技術為社區(qū)生活筑起安全防護網(wǎng)。萬科數(shù)字物業(yè)通過數(shù)字化運營平臺調(diào)整車行設備抬桿規(guī)則,對所有同行人員進行體溫檢測和記錄。碧桂園引入無人機進行消殺工作,僅用三小時就把超過32萬平方米社區(qū)噴灑完畢。萬科物業(yè)旗下萬?萍纪ㄟ^智能社區(qū)平臺系統(tǒng),協(xié)助物業(yè)精準篩查疫區(qū)籍貫住戶,快速做好目標住戶出行情況統(tǒng)計和科學防疫通知工作。
可以說物業(yè)不僅影響著居民的日常生活,在這次疫情中更可能影響到我們的生命健康。但是此前貝殼找房發(fā)布的《2020新居住消費洞察報告》顯示,32.4%的受訪者反映當前居住小區(qū)存在物業(yè)服務水平差、反映問題得不到及時解決的現(xiàn)象。44%的住戶正遭受著社區(qū)衛(wèi)生條件差、垃圾不能及時處理的生活困擾。社區(qū)是這次疫情中最基本的一道防守線,只有在社區(qū)中控制住了,才能切斷疫情的擴散。
此外,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示,疫情期間,各家物業(yè)公司都開展了多樣的防疫行動,做到應盡之責。除防疫外,物業(yè)服務的提升也可以增加客戶黏性,未來房地產(chǎn)市場必將演化為爭奪存量客戶的市場。
在嚴躍進看來,當下這個時間節(jié)點,物業(yè)服務的優(yōu)劣受到全民的監(jiān)督,疫情是所有物業(yè)公司的共同考題,經(jīng)歷這次疫情考驗,業(yè)主對于物業(yè)服務價值已經(jīng)有了全新的認識,按照擇優(yōu)錄取的原則,“優(yōu)等生”未來將會占據(jù)這一市場大的份額。
恒大研究院分析觀點也認為,社區(qū)防疫工作中,不同物業(yè)的服務水平差距顯著。部分缺乏物業(yè)支持的公房、回遷房等老舊小區(qū),居委會人力財力有限,僅能進行基本的出入管控和防疫宣傳工作,而品牌房企的小區(qū)擁有專業(yè)化的物管團隊和充足的財力物力支持,能夠制定標準化防疫預案,加強員工隊伍管理和防護,進行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記等。經(jīng)此一“疫”,追求高品質(zhì)物業(yè)服務的需求將被激發(fā)。居民將意識到高品質(zhì)的物業(yè)服務不僅關系平日的居住體驗,在非常時期還和自身健康安全密切相關。
來源:南方日報
編輯:wangdc