伴隨著深圳二手房掛牌價的水漲船高,一場監(jiān)管風(fēng)暴也在悄然掀起。
站上輿論風(fēng)口的深圳光明區(qū),在這一輪樓市專項整治行動中打出第一槍,經(jīng)濟觀察報獲悉,光明區(qū)住建局對區(qū)域內(nèi)的四個熱點樓盤口頭傳達(dá)了6.3萬元/平方米“指導(dǎo)價”。
在深圳房地產(chǎn)發(fā)展史上,這是第一次官方對房價給出“具體”指導(dǎo)意見。當(dāng)然,這一輪整治并不限于光明區(qū),二手房熱點片區(qū)里價格異常、明顯偏離市場行情的二手盤源,均是本輪監(jiān)管重點關(guān)注的對象。
主管部門還向各大房地產(chǎn)中介機構(gòu)傳達(dá)一個要求:下架高價房源!巴ㄟ^中介機構(gòu)對異常房源‘限流’,最終把購房需求導(dǎo)向符合正常市場價的樓盤。”這是深圳此輪行動的主要目的。
記者采訪中得知,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(以下簡稱“深房中協(xié)”)正對部分熱點樓盤進(jìn)行監(jiān)測和整理,未來將定期分批公布異動樓盤名單,首份名單預(yù)計將于5月“出爐”。屆時,深房中協(xié)也會將名單上報主管部門,作為官方?jīng)Q策的參考依據(jù)。
一位深房中協(xié)人士告訴經(jīng)濟觀察報,名單將以樓盤、周邊片區(qū)過往實際成交量價、整體報價、樓盤最高報價與最低報價之間的基差等指標(biāo)作為考量標(biāo)準(zhǔn)。
一方面,將房源掛牌價與該小區(qū)平均報價進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋涣硪环矫,調(diào)取近30天該小區(qū)報價以及成交價進(jìn)行縱向?qū)Ρ!叭绻麙炫苾r漲幅超過15%,一般就會被列入重點關(guān)注范圍!鄙鲜錾罘恐袇f(xié)人士表示。
多位參與近期官方研討會人士透露,深圳主管部門正在研究覆蓋全市的二手房指導(dǎo)價制度,一旦實施,大概率不會公開發(fā)布具體文件,僅對實際交易進(jìn)行干預(yù)。
經(jīng)濟觀察報了解到,深圳更希望通過約談、勸誡等方式提醒業(yè)主,并通過整治中介行業(yè)來杜絕惡意炒作、哄抬房價的亂象。但如果這輪整治行動仍不能遏制掛牌價虛高或炒作房價行為,后期官方才不排除出臺二手房“指導(dǎo)價”并在備案網(wǎng)簽層面采取手段。
掛牌價跳空上漲
3月9日前,深圳頂級豪宅深圳灣1號,一套178平方米房源掛牌1.2億元,折算下來,單價達(dá)到67.4萬元/平方米;3月9日后,這套房的掛牌價,一口氣下降了6500萬元。
4月28日,在深圳鏈家內(nèi)網(wǎng)上,該房源掛牌價是5500萬元,單價仍高達(dá)30.9萬元/平方米。盡管經(jīng)歷一次“腰斬式”調(diào)價,但依然遠(yuǎn)高于去年10月13.9萬元/平方米的均價。目前,這套房源已經(jīng)從貝殼系的各大APP上下架。
二手房掛牌價大起大落的現(xiàn)象,同樣出現(xiàn)在深圳西部多個豪宅樓盤。深房中協(xié)近日統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,位于深圳南山區(qū)的華潤城,二期房源最高掛盤單價達(dá)到18.5萬元/平方米。
去年,華潤城二手房成交價普遍介于12-14萬元/平方米之間。在貝殼、中原、Q房、樂有家、58同城、安居客等6大放盤平臺上,近期華潤城(二期)最高掛牌單價與掛牌均價相比,漲幅超過20%。
華潤城(一期)的最高掛牌單價更是超過20萬元/平方米,在深圳中原掛牌的一套報價最高房源,單價比該小區(qū)掛牌均價高出65.9%。過去30天,華潤城(二期)零成交;一期成交兩套。
不同片區(qū)業(yè)主之間的比對心理,讓這場掛牌價跳空上漲“颶風(fēng)”也吹向深圳東部一些區(qū)域。龍崗區(qū)的康橋紫郡,最近一周內(nèi),同一棟樓先后放出98平方米和93平方米兩套二手房源,掛牌總價均為500萬元,單價介于5.1-5.4萬元之間。
貝殼找房信息顯示,3月康橋紫郡的參考均價約4.5萬元/平方米!斑@兩套房源業(yè)主都是典型的很有底氣!币幻钲阪溂医(jīng)紀(jì)人員告訴經(jīng)濟觀察報,近期康橋紫郡類似戶型、樓層略低房源的掛牌價在430萬元左右。而最新一單成交總價是403萬元。
兩相對比,這兩套掛盤房源報價漲幅超過15%。正常情況下,業(yè)主報價是自愿原則,相比同小區(qū)同戶型成交價略高。誠心出售房源掛牌價漲幅不會超過5%,過往,深圳二手房掛牌價漲幅也很少超過20%。
但在這一輪深圳樓市“躁動”中,二手房業(yè)主們敲定的價格漲幅動輒超過20%。
“我這邊一部分業(yè)主,直接將放盤價格抬高50萬元!鄙鲜錾钲阪溂医(jīng)紀(jì)人員這段時間接觸到的業(yè)主,普遍心理預(yù)期較高。
這些業(yè)主將報價對標(biāo)深圳福田、南山、寶安等熱點片區(qū),“他們告訴我,其他片區(qū)近期房價都是五十萬一百萬地漲,為什么我們不能漲?”該鏈家經(jīng)紀(jì)人員說。
位于深圳福田皇崗的一個二手盤,從3月底,500人的業(yè)主微信群開始熱鬧起來,話題重心均圍繞在小區(qū)房價上。
3月,該小區(qū)二手成交均價徘徊在7.3萬元/平方米左右。但深圳原特區(qū)外光明、龍崗等區(qū)域傳來的7萬元單價,觸動了部分業(yè)主神經(jīng)。4月中旬,一位業(yè)主在群里呼吁:不到10萬元(每平方米)不出手,三三兩兩的小業(yè)主隨即響應(yīng)。
“我看漲到8萬元(每平方米)就好了。”群里有其他業(yè)主提出。但立馬遭到呼吁業(yè)主的反駁,“8萬元(每平方米)算什么,龍崗很多二手盤都超過7萬元(每平方米)了!
當(dāng)?shù)诙卧庥鲑|(zhì)疑和異議,呼吁漲價的業(yè)主再次強調(diào),“早就是10萬+時代了,還在說什么8萬,不賣。”
在深圳南山、福田、龍崗等片區(qū)的一些樓盤,最近類似博弈與呼吁經(jīng)常發(fā)生。深房中協(xié)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),4月起,深圳二手房放盤量大幅增加。以貝殼找房為例,3月10日,對外放盤量約3.6萬套,到了4月15日,達(dá)到4.1萬套。“這一操作手法與股市莊家抬價出貨手段如出一轍,意在引導(dǎo)原本存觀望態(tài)度的剛需購房者入市!鄙罘恐袇f(xié)指出。
部分業(yè)主炒作、“跳空”報價的行動,一定程度上造就深圳房地產(chǎn)市場短期內(nèi)熱情。4月28日,深圳市住建局局長張學(xué)凡在參加《民心橋》直播時提到,從調(diào)查來看,確實存在部分業(yè)主掛牌價過高、嚴(yán)重背離市場行情的情況。他同時指出,不能以偏概全,掛牌不意味成交,掛牌價更不等于成交價。
整治高價房源
過去的兩周,深圳樓市各種話題一直高懸于輿論的風(fēng)口浪尖,無論是一二手房市場表現(xiàn)出來的“超預(yù)期恢復(fù)”,還是央行介入督促商業(yè)銀行自查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市情況,始終是熱議的話題。
4月18日,深圳住建局對外發(fā)聲稱,將加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。在實操上,聯(lián)合深圳市場監(jiān)管局、公安局等相關(guān)部門,開展為期三個月的專項整治活動。整治的重點,直指虛假信息、惡意哄抬房價、違規(guī)經(jīng)營等違法違規(guī)行為。
越來越多的動作表明,深圳相關(guān)主管部門行動已經(jīng)開始!白罱恍⿸炫苾r格比較離譜,或者嚴(yán)重背離真實行情的房源,基本都下架了,這種下架的樓盤可以理解為被納入整治范圍。”一位接近深圳官方的人士透露。
經(jīng)濟觀察報從多位中介人士了解到,目前正在進(jìn)行的整治行動,首先通過各大中介機構(gòu)入手,針對惡意炒作、哄抬房價的亂象,尤其是掛牌價格明顯高于市場價,根據(jù)市場行情對部分熱點區(qū)域或樓盤放出小范圍“指導(dǎo)價”。
這一輪整治行動首先從掛牌價格漲幅更大的深圳西部開始,監(jiān)管覆蓋細(xì)化到區(qū)域、甚至單個樓盤。深圳一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高管向經(jīng)濟觀察報透露,南山、寶安、龍華以及光明等片區(qū),成交活躍、房價波動較大的小區(qū),入伙時間超過3-5年的二手房都會受重點關(guān)注。
光明區(qū)打響深圳這輪二手房整治第一槍。4月26日,光明區(qū)德佑門店傳出一則消息,深房傳麒山、光明大第、新地中央、龍光玖龍臺等4個樓盤外網(wǎng)掛牌單價不得高于6.3萬元,掛牌價超過6.3萬元/平方米的房源需盡快下架。
深圳鏈家網(wǎng)信息顯示,之前,光明區(qū)二手房平均成交價格約4.8萬元/平方米左右。但最近一個月,多個二手房源報價突破7萬元/平方米大關(guān)。
一名大型中介公司深圳區(qū)域高管稱,6.3萬元/平方米的掛牌“指導(dǎo)價”是真實存在的,光明區(qū)住建局發(fā)布的口頭通知。
經(jīng)濟觀察報查詢發(fā)現(xiàn),4月22日,在貝殼找房上,深圳光明大第有4套房源在售,最貴一套掛牌單價7.65萬元/平方米。截至4月28日,僅剩下一套掛牌單價為6.07萬元/平方米的房源。
在中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、貝殼找房三大中介網(wǎng)站上,龍光玖龍臺僅剩一套掛牌單價6.27萬元/平方米的房源。
“這四個項目是光明區(qū)比較典型的高價樓盤,這樣安排,基本意味著整個光明區(qū)域的掛牌價不能超過6.3萬元/平方米。”上述大型中介公司深圳區(qū)域高管稱,主管部門無法要求買賣雙方按照低于6.3萬元/平方米價格標(biāo)準(zhǔn)交易,下達(dá)通知給所有中介機構(gòu)就可以了。
上述通知同時指出,包括但不限于朋友圈、微信群、微博等各種渠道,嚴(yán)禁出現(xiàn)學(xué)區(qū)房、房價上漲等言論,一經(jīng)查實將以斷網(wǎng)、摘牌處理。
“將部分高價房源的發(fā)布渠道切斷,這樣一來,房源的成交難度或許會增加!痹撝薪楦吖鼙硎荆6.3萬元的掛牌“指導(dǎo)價”并沒有偏離目前光明區(qū)域的正常市場成交價。對于當(dāng)?shù)刭彿空邅碚f,指導(dǎo)價以內(nèi)的樓盤還有很多可供選擇,不會被引導(dǎo)購買高價樓盤。
第二個遭遇監(jiān)管的區(qū)域是深圳南山區(qū)。據(jù)經(jīng)濟觀察報了解,4月26日下午,深圳市南山區(qū)住房建設(shè)局舉辦了一場會議,市場監(jiān)管局南山局、南山公安分局等相關(guān)負(fù)責(zé)人均出席了這次會議。
參會人員還包括樂有家、中原地產(chǎn)、鏈家、世華地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人及深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人;云上評估、廣衡評估等評估公司負(fù)責(zé)人及深圳市不動產(chǎn)估價協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人。
監(jiān)管部門在這次會議上對參會人員提出,主動配合、監(jiān)控漲幅異常的樓盤并及時上報,嚴(yán)格查處參與惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員。
“現(xiàn)在各個區(qū)域都在召集中介機構(gòu)開會,這次連公安局也出動,算是很重視了。”一名知情人士透露。
一位深圳中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報,4月28日開始,深圳南山區(qū)住建局將聯(lián)合南山區(qū)市場監(jiān)督局和南山公安局開始線下檢查,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為將頂格處罰。
中介自查為主
“監(jiān)管部門暫不會對業(yè)主出手,先規(guī)范中介行業(yè),官方給我們的要求是,下架一些價格異常、明顯偏離市場價的房源。”上述深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高層告訴經(jīng)濟觀察報,目前官方?jīng)]有明文規(guī)定,也未更大范圍限定具體指導(dǎo)價格,“目前只讓中介機構(gòu)自查,相當(dāng)于把壓力傳導(dǎo)給我們!
作為深圳樓市整治行動最早聚焦的對象,深圳各大中介機構(gòu)的迅速反應(yīng)供了一個側(cè)面觀察的窗口。
深圳貝殼找房(以下簡稱“深圳貝殼”)是首個祭出具體措施的中介機構(gòu)。4月26日,繼緊急下架平臺上所有報價超過20萬元/平方米的房源后,深圳貝殼發(fā)布公告稱,將啟動研發(fā)“房價健康度標(biāo)簽”產(chǎn)品;積極配合主管部門開展數(shù)據(jù)收集和報送,對于被主管部門點名和限制發(fā)布的小區(qū)和樓盤,堅決立即下架。
作為單套房源掛盤單價與該小區(qū)當(dāng)前在售房源的掛盤均價之間的對比數(shù)據(jù),“房價健康度標(biāo)簽”會顯示在每一套掛牌房源上,預(yù)計5月上線。
“我們是管不了業(yè)主掛牌價的,但可以管理自己平臺的展示信息!币晃唤咏钲谪悮さ娜耸扛嬖V經(jīng)濟觀察報,什么類型的小區(qū)和樓盤需要下架,由主管部門決定;下架哪個小區(qū)和樓盤,也是根據(jù)主管部門的指導(dǎo)意見操作。
Q房網(wǎng)方面表示,他們正在積極配合相關(guān)政府部門信息的采集與調(diào)研,并對點名違規(guī)的樓盤進(jìn)行下架;同時積極監(jiān)控漲幅異常的樓盤,進(jìn)行管制并及時上報主管部門。
早在4月16日,Q房網(wǎng)已經(jīng)在內(nèi)部進(jìn)行一輪自查自糾,對旗下門店經(jīng)紀(jì)人做出要求:“嚴(yán)令禁止收取‘茶水費’、‘更名費’等額外差價”、“不刻意進(jìn)行夸大宣傳,不夸大樓盤成交信息”。
經(jīng)濟觀察報獲悉,目前,深圳中原地產(chǎn)內(nèi)部也在研究一套系統(tǒng)指導(dǎo)價,一旦掛牌價超過基準(zhǔn)線,深圳中原地產(chǎn)就會將房源下架。但這套內(nèi)部指導(dǎo)價并非一刀切,比如南山區(qū),劃定的基準(zhǔn)線是20萬元/平方米,寶安區(qū)則是15萬元/平方米。
事實上,通過中介機構(gòu)入手,對掛牌價格異常的樓盤“出手”只是第一步,深圳住建部門正在研究二手房指導(dǎo)價,作為遏制樓市炒作的長遠(yuǎn)手段。
“這段時間,主管部門召開了好多會議,征求開發(fā)商、中介、業(yè)內(nèi)專家、自媒體等不同人士的意見,一直在集思廣益!鄙鲜錾钲谥薪闄C構(gòu)負(fù)責(zé)人透露,二手房指導(dǎo)價是各場會議重點探討的內(nèi)容之一。
他所參與的一場研討會上,討論方向是希望二手房價格年均漲幅控制在5%以內(nèi)!皩嶋H上,這個漲幅到底是5%,8%還是10%,還要根據(jù)實際情況來定!
“主管部門不會公開發(fā)布或者明確發(fā)文,甚至也不會針對全市每個樓盤都出臺一個指導(dǎo)價!鼻笆龃笮椭薪楣旧钲趨^(qū)域高管提到。
經(jīng)濟觀察報從深房中協(xié)了解到,二手房指導(dǎo)價的相關(guān)細(xì)節(jié)還在討論,要不要走下去,目前還處于決策階段,尚未具象到要不要實施。
“如果真的要實施,我們協(xié)會給出的建議是,不要‘一刀切’,盡量具象到各個片區(qū),以熱點樓盤為試點!币晃簧罘恐袇f(xié)的人士表示。
不同于北京等城市很早就實施指導(dǎo)價,過往深圳二手房市場從未出臺過指導(dǎo)價制度。前述深圳中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報,過去幾年,主管部門三番兩次討論過這一方向,但遲遲未能落地,難度很大。
不過,2019年12月,深圳恒裕濱城與中糧鳳凰里的業(yè)主“控盤”風(fēng)波,逼使深圳官方接連兩天發(fā)文通報,暫停這兩個小區(qū)的二手房網(wǎng)簽,深圳各大主要中介機構(gòu)也一度將兩個小區(qū)所有二手房源下架。
這場由“控盤”引發(fā)的特定監(jiān)管行動最終發(fā)揮了效果。在深圳貝殼找房網(wǎng),3月,恒裕濱城成交均價約18.21萬元/平方米,目前在售3套房源,掛牌價格也與成交均價接近。
“類似情況不具備太多代表性,從目前政府思路來看,還是不希望用行政手段,而是通過約談、勸誡方式給予提醒,(督促)中介機構(gòu)自查并下架高價盤源,盡可能以市場行為進(jìn)行自我恢復(fù)。”上述深房中協(xié)知情人士透露,除非掛牌價虛高或者炒作房價的行為依然得不到遏制,才不排除主管部門進(jìn)行行政干預(yù)。
來源:經(jīng)濟觀察報
編輯:wangdc