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房企投資重心轉(zhuǎn)移 持續(xù)擴(kuò)圍城市群
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-4-30 10:41:07
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[提要]隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn),今后房地產(chǎn)的機(jī)會在城市群,城市群的布局會成為房企穿越調(diào)控周期的強(qiáng)有力保證。

  因為新冠肺炎疫情,房企拿地心態(tài)正變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。

  4月23日,克而瑞研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)報告顯示,截至4月21日,今年重點監(jiān)測城市流拍率升至21.8%,較2019年同期增長5.8%。

  中原地產(chǎn)近日公布的數(shù)據(jù)進(jìn)一步揭示,3月單月拿地金額方面,頭部房企僅有綠地控股和中國恒大同比為正,萬科地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展等呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

  數(shù)據(jù)變化背后,反映著房企們2020年投資重心的變化—向高能級城市傾斜。時代周報記者匯總各家看法發(fā)現(xiàn),這些高能級城市往往是發(fā)展基礎(chǔ)較好城市群里的一二線和強(qiáng)三線城市。

  4月24日,前20強(qiáng)房企陽光城召開業(yè)績發(fā)布會,明確表示要把有限的資源放在關(guān)注的目標(biāo)城市,包括二三線城市,有發(fā)展?jié)摿Φ、人口有聚集力的城市?/P>

  即便是在三四線起家,有著“小碧桂園”稱號的中梁控股,上個月業(yè)績會上,董事長楊劍也表示公司戰(zhàn)略投資已經(jīng)“轉(zhuǎn)二線城市,轉(zhuǎn)省會城市,轉(zhuǎn)都市圈里的中心城市!

  4月26日,多位房企人士向時代周報記者表示,自2014年來的棚改貨幣化安置政策紅利釋放殆盡后,目前部分三四線城市增長乏力。不過隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn),今后房地產(chǎn)的機(jī)會在城市群,城市群的布局會成為房企穿越調(diào)控周期的強(qiáng)有力保證。

  長三角仍是投資重點

  時代周報記者注意到,目前在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游、中原和關(guān)中平原7大城市群中,不同房企各有側(cè)重。

  龍頭房企已基本實現(xiàn)在7大城市群布局。一些區(qū)域型房企則根據(jù)自身條件選擇幾個重點城市群進(jìn)行布局。

  值得注意的是,十九大報告明確指出我國城鎮(zhèn)化路徑和方向—“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局,加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化!

  4月9日,發(fā)改委還發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》。

  事實上,我國常住人口的城鎮(zhèn)化率已從2017年的58.5%上升到2019年的60.6%。

  “在城鎮(zhèn)化的第一階段,往往以單個城市發(fā)展為主;到了第二階段,城市之間會出現(xiàn)分化,原先的一二三四線劃分不再適用,往往用城市群和都市圈來推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程!4月23日,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍對時代周報記者表示,“房企要抓住機(jī)會。”

  事實上,目前很多房企也已認(rèn)識到這一點。例如,長三角城市群正成為諸多房企們業(yè)績最為突出的區(qū)域,更是必爭之地。

  頭部房企如萬科,公司五大區(qū)域中,上海區(qū)域2019年實現(xiàn)銷售金額2045.11億元,約占總體的32.42%,為第一位。

  同樣,行業(yè)前十位的招商蛇口,其華東區(qū)域和江南區(qū)域2019年總計實現(xiàn)營收超過300億元,在內(nèi)部各區(qū)域中處于領(lǐng)先。

  更有意思的是,一些起步于華南體量較小的成長中房企,其在長三角的業(yè)績甚至超過了其在華南的業(yè)績。

  比如美的置業(yè)在長三角和珠三角地區(qū)的業(yè)績貢獻(xiàn)占比分別為36%和19%。而合景泰富在長三角的業(yè)績占比達(dá)43%,遠(yuǎn)超大本營華南,后者占比為30%。

  從中國指數(shù)研究院的報告可以看出,目前長三角仍是房企投資的重點。一季度數(shù)據(jù)顯示,TOP10企業(yè)在長三角地區(qū)拿地金額共計834億元,位于首位。長三角城市群里的城市,比如浙江省省會杭州,土地出讓金一直排名居首。

  “企業(yè)在繪制出城市群之后,需要確定瞄準(zhǔn)哪些城市群,以及在每個城市群運用什么樣的策略。需要實施四個關(guān)鍵步驟:尋找增長最快的城市群、對目標(biāo)城市群進(jìn)行優(yōu)先排序、設(shè)定城市群層面的發(fā)展愿景、以及定義戰(zhàn)略性原型并量身定制市場策略!丙溈襄a在一份研究報告中給出建議。

  蘇粵浙三省堅挺

  對比看來,不同城市群,有不同的重點省份對房企構(gòu)成投資吸引力。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的31個省份最新房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù),時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn),江蘇、廣東和浙江包攬2020年一季度前三,分別為2717.82億元、2548.83億元和2044.65億元。

  3月份單月的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)上,上述三省也居于前三位。江蘇、廣東和浙江分別為1383.85億元、1239.26億元和955.17億元。

  同樣,反映在一季度商品房銷售額上,江蘇、廣東和浙江各2648.33億、2557.51億和2149.28億,為31個省份中的前三。

  值得一提的是,上述三省也是經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)的省份。

  中長期來看,決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的因素,主要指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)活力。

  經(jīng)濟(jì)活力越強(qiáng)的地區(qū),房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱度和強(qiáng)度就越大、活力也越強(qiáng)。

  從階梯分布來看,一季度,除蘇粵浙在第一梯隊,房地產(chǎn)開發(fā)投資在1000億到2000億元之間的省份有5個,分別為山東、四川、安徽、河南、福建;500億到1000億元之間的省份有9個,分別為上海、重慶、云南、湖南、廣西、北京、貴州、河北、陜西,以中東部省份為主。

  除此之外,人口與產(chǎn)業(yè)的高頻流動也顯示著這些省份在開發(fā)投資方面的活力。

  最新的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,浙江省2019年新增外來人口流入84.1萬人,超過廣東的82.62萬人,成為最吸引人的省份。

  而廣東已連續(xù)5年年均新增人口超過百萬。

  公開數(shù)據(jù)顯示,2019年,粵港澳大灣區(qū)所屬的廣東、香港和澳門三地的常住人口增長將近1.5%,是唯一增長率超過1%的地區(qū)。長三角城市群所在的江浙滬皖四地常住人口增長近0.8%,排名第二。

  “江蘇、浙江和廣東三省本身底子就不錯, 加上今年出臺樓市利好政策以及各類人才政策。房企出于避險考慮,也會重點在這些省份所在的城市群布局!崩铗敱硎尽

  今年初,浙江省社科院發(fā)布《2020年浙江發(fā)展報告》中就已預(yù)測:盡管浙江房地產(chǎn)短期內(nèi)“雙限”不放松,城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高,意味著城市人口繼續(xù)增長,這對房地產(chǎn)市場來說是一個重要支撐,因此浙江“房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間”。

  來源:時代周報

編輯:wangdc

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