近期，西湖邊曾紅極一時的LINEFRIENDS咖啡廳閉店停業(yè)了，知名甜品店許留山也出現(xiàn)部分門店關閉、收縮的情況，去年就舉步艱難的共享辦公不少正選擇退出市場……
雖然城市各行各業(yè)正在有序恢復，但受疫情影響，大家還是關心杭州的商業(yè)地產(chǎn)市場狀況如何。
根據(jù)仲量聯(lián)行、戴德梁行等機構公布的一季度數(shù)據(jù)報告，過去3個月，杭州辦公樓市場的空置率微漲，租金水平呈現(xiàn)小幅波動，零售市場開始加速洗牌，消費券精準發(fā)放雖已顯成效。
但復雜的內(nèi)外部市場環(huán)境，使得零售市場在短期內(nèi)仍持續(xù)面臨嚴峻考驗。
空置率微漲，租金水平小幅波動
杭州辦公樓市場總體穩(wěn)定
仲量聯(lián)行的報告顯示，復工初期人員活動受限、經(jīng)濟效益減少，使得企業(yè)近期擴租計劃擱淺，一季度辦公樓市場新增租賃交易量環(huán)比減少超過50%，整體空置率微漲，租金水平呈現(xiàn)小幅波動。
但在仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅看來，橫向比較，杭州的辦公樓市場表現(xiàn)還是較為穩(wěn)定的。
“從全國層面來看，甲級辦公樓租金僅次于北上廣深的情況下，波動浮動小于這些一線城市，這和杭州的數(shù)字經(jīng)濟基礎，以及近兩年市場專業(yè)化程度不斷提升不無關系。此外，杭州的辦公樓空置率也低于我們覆蓋的十六個重點城市平均空置率水平�！�
其中，一項數(shù)據(jù)顯示，成熟運營的高品質(zhì)辦公樓內(nèi)企業(yè)抗風險能力普遍較強，一季度甲級辦公樓空置率還環(huán)比下調(diào)0.4%（為25.4%），而小微企業(yè)迫于經(jīng)營壓力出現(xiàn)退租，乙級辦公樓空置率環(huán)比上升0.9%（為12.4%）。
分析原因，主要還是由于杭州有近七成的甲級辦公樓面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租，如金融、房地產(chǎn)和專業(yè)服務類企業(yè)等。國資金融類企業(yè)租賃面積大，承租能力強，成主要需求動力。
同時，疫情重點扶持的企業(yè)一季度租賃需求增長，包括醫(yī)療器械，塑料礦材等原材料的貨物進出口及中間渠道公司等，占總需求量的近10%。
此外，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護關聯(lián)產(chǎn)業(yè)因本次疫情事件的突發(fā)而有所獲益，這部分行業(yè)在后續(xù)需求上具有潛在的增長活力。
租金方面，一季度甲、乙級辦公樓租金環(huán)比均下調(diào)0.4%，目前整體租金為4.3元/平方米/天。
從市場情況看，大業(yè)主普遍保持觀望態(tài)度，僅少數(shù)業(yè)主出臺針對老租戶優(yōu)惠政策，對于新客則給予較大條件談判空間，另有通過調(diào)低短期內(nèi)停車費及管理費、電費等政策方便租戶復工。乙級租賃市場平均租金則因小業(yè)主心理預期降低而持續(xù)下挫。
值得一提的是，疫情同時對核心商務區(qū)內(nèi)聯(lián)合辦公造成的沖擊繼續(xù)擴大，多家知名品牌運營商擱淺擴張計劃，或?qū)⑼顺鍪袌觥?/P>
對于杭州辦公樓市場的后市預期，仲量聯(lián)行方面認為，市場對此次疫情有一定的風險抵御能力，發(fā)生大規(guī)模行業(yè)調(diào)整風險較小，但后期壓力仍不小。
據(jù)統(tǒng)計，2020年將有六個項目共計約40萬方體量入市，而新增需求的放緩將拉升年末甲級辦公樓空置率至30%以上，整體租金保守預計將下調(diào)2-3個百分點。
網(wǎng)紅店關閉、空置率小幅回升
零售行業(yè)加速洗牌
相比辦公樓，零售方面受疫情的沖擊更為直接和顯著。
隨著逐步有序重啟，商場和商家均在第一時間恢復營業(yè)，但客流的大幅下降使得商家面臨極大的銷售和運營成本壓力，同樣影響到了零售物業(yè)。
據(jù)悉，聚餐的人員限制以及居家隔離對消費習慣的改變，使大型餐飲首當其沖。
統(tǒng)計顯示，一季度杭州整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場核心區(qū)與非核心區(qū)空置率分別環(huán)比微漲0.6%和0.5%，凈吸納量的流失主要由中餐品類商家現(xiàn)金流短缺及經(jīng)營不善導致。
同時，盡管多數(shù)項目出租率保持平穩(wěn)，但商家對擴張需求的審慎態(tài)度，以及一季度的租金實際收繳率折損，讓部分項目降低預期，租金走勢減弱：核心區(qū)首層租金環(huán)比下跌0.8%，非核心區(qū)租金增幅從疫情前的逐步收窄進入到下跌階段，環(huán)比下跌1.0%。
值得關注的是，最近大家議論較多的LINEFRIENDS咖啡廳關店、許留山收縮等尚屬個例，還是在市場接受范圍內(nèi)，不過，市場的洗牌預計將在未來半年內(nèi)更為明顯的體現(xiàn)。
正如我們已經(jīng)親身感受到的，疫情的出現(xiàn)迫使品牌商在流量獲取、營銷方式、顧客維護等方面加速創(chuàng)新：多家高端品牌餐飲加入外賣行列；服飾、美妝及運動品牌協(xié)同商場業(yè)主通過直播、線上商城、社群營銷等方式增加銷售額；而許多健身、培訓行業(yè)亦首次開啟線上模式，以增強客戶粘性和積累私域流量；越來越多零售物業(yè)業(yè)主方的推廣重點將從美術陳列和IP概念回歸到更實際的銷售額提升上……
從商務局公布數(shù)據(jù)顯示，杭州市政府開放消費券申領后，商業(yè)消費等數(shù)據(jù)已逐步恢復。不過，下一階段將持續(xù)考驗商家的應對和經(jīng)營能力，有品牌會退出，也會有新的品牌嘗試打開市場。
仲量聯(lián)行等機構方面預測，從整體市場的業(yè)態(tài)格局來看，短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整的可能性較低，但不排除二季度空置率出現(xiàn)大波動的可能，新租賃需求或至下半年才有望逐漸釋放。
來源：杭州日報
編輯：wangdc
