歲末年初之際,新一年的行業(yè)發(fā)展趨勢成為商家們關(guān)注的熱點(diǎn)。1月6日,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2019/2020年度發(fā)展報(bào)告》(以下簡稱“報(bào)告”),分析認(rèn)為商業(yè)數(shù)字化投入產(chǎn)出比仍處于失衡狀態(tài),未來商業(yè)數(shù)據(jù)的重心將由采集轉(zhuǎn)向治理與運(yùn)營,數(shù)據(jù)的資產(chǎn)化必將成為購物中心運(yùn)營探索的新重心。
報(bào)告對(duì)2019年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表性事件進(jìn)行盤點(diǎn),梳理出行業(yè)八大現(xiàn)象,并對(duì)2020年發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望?傇u(píng)委、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長王永平表示,雖然2019年總體經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)下行,但是通過商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盤點(diǎn)來看,困難背后依然看到了不少創(chuàng)新亮點(diǎn)與行業(yè)向好的轉(zhuǎn)變,商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出由開發(fā)驅(qū)動(dòng)型向商業(yè)驅(qū)動(dòng)型的良性轉(zhuǎn)變。
在2020年,零售體驗(yàn)化將成為商業(yè)創(chuàng)新新方向。報(bào)告中指出,“去零售化”幾乎成為近些年實(shí)體商業(yè)創(chuàng)新的主要共識(shí),商場紛紛降低賣場的零售業(yè)態(tài)面積,轉(zhuǎn)而以增加餐飲、影院、冰場、兒童游樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)來替代。
事實(shí)上,這種轉(zhuǎn)型創(chuàng)新在一些符合市場需求的項(xiàng)目上的確取得了成功,但其作為普適性的策略卻并未實(shí)現(xiàn)預(yù)想效果,功能性體驗(yàn)業(yè)態(tài)在承租能力與坪效上總體仍然達(dá)不到零售業(yè)態(tài)水平。反思之下,一些商場開始調(diào)整創(chuàng)新轉(zhuǎn)型思路,轉(zhuǎn)向嘗試零售體驗(yàn)化,他們堅(jiān)持零售主體地位,同時(shí)強(qiáng)化場景體驗(yàn)感與服務(wù)體驗(yàn)感,輔助導(dǎo)入部分相關(guān)性的體驗(yàn)功能業(yè)態(tài)。
從K11到方所,從言幾又到朝陽大悅城悅界,從上海世紀(jì)匯的1192弄街區(qū)到北京王府井百貨的和平菓局,零售體驗(yàn)化在創(chuàng)新商場與品牌中漸次展開。從“去零售轉(zhuǎn)體驗(yàn)”到“零售體驗(yàn)化”,為實(shí)體商業(yè)展現(xiàn)了一個(gè)新的信心基點(diǎn),打開了一個(gè)新的增長通道。
市場對(duì)商用物業(yè)的持有意愿提升。在“房住不炒”背景下,全國各地房地產(chǎn)住房政策不斷收緊,拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值獲利的經(jīng)營模式不再可持續(xù),開發(fā)商將向依靠運(yùn)營增值的模式轉(zhuǎn)變。在市場下行的環(huán)境下,持有型物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流能夠幫助公司抵御市場波動(dòng)對(duì)業(yè)績帶來的影響,凸顯出穿越經(jīng)濟(jì)周期的能力。
同時(shí),許多地方政府在優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊拍賣中,對(duì)于持有物業(yè)的比例也常常提出更高的政策性要求,這也將進(jìn)一步促進(jìn)商用持有物業(yè)的增加。與此同時(shí),經(jīng)濟(jì)下行周期中的資金壓力,也在一定程度上影響開發(fā)商的實(shí)際持有能力。散售型的商業(yè)地產(chǎn)模式弊端已經(jīng)被主流地產(chǎn)商所充分認(rèn)知,在具備持有能力的情況下,散售操作將得到控制。盡管開發(fā)商的主觀持有意愿加強(qiáng),但是基于經(jīng)濟(jì)下行期市場融資的困難,實(shí)際持有量短期內(nèi)亦難以出現(xiàn)大幅增加。
商業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)化成運(yùn)營新重心。近年來購物中心對(duì)于信息化的投入進(jìn)一步加大,商業(yè)數(shù)字化也成為行業(yè)的普遍共識(shí)。但是大量的企業(yè)目前還停留在場內(nèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集階段,對(duì)于采集來的大量數(shù)據(jù)往往束手無策,商場內(nèi)外部之間數(shù)據(jù)形成孤島,因缺乏有效的比照與治理,數(shù)據(jù)普遍無法達(dá)到應(yīng)用層面,商業(yè)數(shù)字化投入產(chǎn)出比嚴(yán)重失衡。未來商業(yè)數(shù)據(jù)的重心將由采集轉(zhuǎn)向治理與運(yùn)營,數(shù)據(jù)的資產(chǎn)化必將成為購物中心運(yùn)營探索的新重心。同時(shí),商業(yè)數(shù)據(jù)第三方的治理與服務(wù),將迎來一波新的市場商機(jī)。
市場將為商業(yè)資產(chǎn)重新定價(jià)。由于業(yè)內(nèi)很多人士對(duì)于2020年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢普遍并不樂觀,銀根吃緊已經(jīng)成了當(dāng)下許多企業(yè)的痛點(diǎn),集中出售一些持有商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn),甚至因?yàn)椴涣级M(jìn)入法拍,都可能影響市場整體的商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期。2019年,北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈無不都是不良資產(chǎn),其成交價(jià)格基本遵循了投資界通行的回報(bào)測算標(biāo)準(zhǔn),而非以開發(fā)商的住宅估價(jià)思維與單純的地段價(jià)值論。如北京著名的“世茂工三”項(xiàng)目即使多次下調(diào)拍賣價(jià)格最終還是流拍。市場將為長期虛高的商業(yè)資產(chǎn)重新定價(jià),資產(chǎn)價(jià)格有望下行。
王永平表示,雖然2019年總體經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)下行,但是從行業(yè)盤點(diǎn)結(jié)果來看,困難背后依然看到了亮點(diǎn)與希望。商業(yè)品牌亮點(diǎn)賽過商業(yè)地產(chǎn),成為行業(yè)新看點(diǎn)。在過往的案例評(píng)選中,通常是商業(yè)地產(chǎn)商占主角。但是,今年八個(gè)入選案例中,商業(yè)品牌卻有SKP 、Costco、海底撈三席,商業(yè)地產(chǎn)僅有寶龍地產(chǎn)一席。商業(yè)品牌因創(chuàng)新與驕人業(yè)績?nèi)脒x,由此預(yù)示商業(yè)地產(chǎn)開始由開發(fā)驅(qū)動(dòng)型逐漸向商業(yè)驅(qū)動(dòng)型的良性轉(zhuǎn)變。
王永平還表示,實(shí)體商業(yè)亮點(diǎn)賽過電商,成為行業(yè)新希望。過去幾年間,盤點(diǎn)行業(yè)年度事件常常是電商風(fēng)頭蓋過實(shí)體商業(yè)。今年,盡管電商直播網(wǎng)紅帶貨吸引了眾多眼球,但深究之下,本質(zhì)上仍是營銷噱頭。此外,電商的線下新零售表現(xiàn)也無可圈點(diǎn)之處,缺乏商業(yè)運(yùn)營上的深層次突破。而與此形成鮮明對(duì)比的是,部分實(shí)體商業(yè)基于回歸商業(yè)本質(zhì)的創(chuàng)新表現(xiàn)亮眼,讓業(yè)界充滿期待與信心。
來 源:北京商報(bào)
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