站在巷口,目光掠過路兩旁的攤檔,沒人能判斷出這條雜亂小巷的具體走向,只知道它會伸向眼前這個巨大迷宮的深處。迷宮的主體是幾十上百棟隨意組合在一起的村民自建房。常年累月的加蓋中,這些建筑明顯沒有章法,形狀各異,高矮不一。樓與樓的間距逼近極限,住在對面的鄰居可以隔著窗戶毫不費(fèi)力地握手致意。
雜亂的城中村
“握手樓”間的小路復(fù)雜逼仄,再精準(zhǔn)的導(dǎo)航在這里也會失靈。試探著向前走去,樓群迅速遮擋住本就不多的陽光,頭頂僅剩的一線天也被密密麻麻纏繞的電線切割成一塊塊不規(guī)則的形狀。斑駁的墻面上貼著層層疊疊的租房小廣告,低廉的房租吸引著外來掘金的人們前赴后繼涌向這里。路面坑坑洼洼,還殘留著前天一場大雨后的積水。正是下班時間,前面的菜市場人聲鼎沸,匆忙走過的人群,路邊小攤干炒牛河的味道、水果店討價還價的聲音,混雜成滿滿的煙火氣,如潮水般撲面而來。
——這是一個平常的傍晚,是廣州上百個城中村的幾百萬常住人口都經(jīng)歷過的尋常一幕。
“廣州是一個不知疲倦、沒有夜晚的城市。一年四季,一天二十四小時,都保持著旺盛的生命活力!币字刑煸凇蹲x城記》中用四個字概括廣州,“生猛鮮活”。改革開放后,數(shù)不勝數(shù)的“廣漂”南下淘金,如不知疲倦的細(xì)胞液,不斷涌入這個龐大的肌體,成就了這座城市40余年風(fēng)云變幻的進(jìn)化史。
從改革開放初期市區(qū)面積不足50平方公里,到如今的7000余平方公里,廣州突飛猛進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,既為龐大的農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)提供了機(jī)會,客觀上也讓“城市包圍農(nóng)村”,造就了如今“城中村”林立的局面和一系列問題。
廣州楊箕村舊貌
“城中有村,村中有城,村外現(xiàn)代化,村內(nèi)臟亂差”,這是廣州城中村的真實寫照。城中村內(nèi)往往采光通風(fēng)差,缺少公共綠地,道路建設(shè)、供水供電、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施不完善,在居住和治安管理上都存在巨大隱患,與廣州城市經(jīng)濟(jì)、社會空間發(fā)展極不協(xié)調(diào)。
2009年,國土資源部與廣東省政府簽署關(guān)于共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議.在全國率先開展城市“三舊”改造試點(diǎn),把“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造成“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”?v觀廣州多年的舊改實踐,富力集團(tuán)是一家避不開的企業(yè)。
“舊改之王”
長期以來,廣州都是珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量增速最快的城市。在制造業(yè)崛起、推動產(chǎn)業(yè)不斷升級的過程中,大量計劃經(jīng)濟(jì)時期的老舊廠房被廢棄。1994年,富力集團(tuán)介入廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項目,開啟了舊廠改造之路。
廣州某舊廠原貌
“從那時起,富力就開始培養(yǎng)自己的舊改基因。”富力集團(tuán)副總經(jīng)理兼城市更新集團(tuán)董事長兼廣州公司董事長肖明說。上世紀(jì)90年代,富力集團(tuán)先后參與改造了包括鋼材廠、硫酸廠在內(nèi)的10余座舊廠改造。當(dāng)?shù)厝诵ΨQ,“廣州每一根煙囪的倒下,都有富力的一份功勞”。
每座舊廠房倒下,都有一棟嶄新的住宅樓或者高級商業(yè)住宅區(qū)拔地而起。新千年伊始,富力地產(chǎn)在廣州完成了富力新居、富力廣場等10個大型舊改項目,總面積超過250萬平方米,積累了豐富的舊改項目經(jīng)驗。
廣州楊箕村改造后
不得不說,富力地產(chǎn)的舊改積累具有先見之明。
進(jìn)入新世紀(jì),中國在經(jīng)歷了40年的高速發(fā)展后,土地資源供給已到瓶頸,土地成本大幅抬升,地方政府也不得不面對巨大的收儲成本。
就拿珠三角來說,多個城市的土地開發(fā)強(qiáng)度均已處于高位。據(jù)統(tǒng)計,深圳、東莞、中山、佛山及珠海5個城市土地開發(fā)強(qiáng)度已超過30%。廣州主城區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度則已超過48.9%,越秀區(qū)更是超過90%。
今年6月,國務(wù)院部署推進(jìn)“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”,推動建立長效管理機(jī)制。會議提到,老舊小區(qū)改造需要資金量巨大,既需要政府投資,也需要社會力量參與,所以也能起到穩(wěn)投資的作用。由此,城市綜合改造及更新具有了新的含義。
“廣州市政府在2017年、2018年陸續(xù)出臺了很多文件,來支持推動三舊改造!毙っ鹘榻B到,富力早期就參與城改,當(dāng)時在知道這個信號以后,就進(jìn)一步加快了舊村改造業(yè)務(wù)的步伐。
2019年4月,廣州市政府發(fā)布《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實施細(xì)則》,再次就深入推進(jìn)三舊改造、加速城市更新給出新意見。同期,富力集團(tuán)旗下城市更新集團(tuán)正式成立,擬通過集團(tuán)化改革,續(xù)寫昔日“舊改之王”新的成績單。
富力城市更新集團(tuán)成立
“我們發(fā)現(xiàn),以集團(tuán)原來的那套模式來推,確實存在很多障礙,沒有那么順暢。”肖明指出,原本的業(yè)務(wù)模式在上下銜接和人才儲備上都存在一定不便。為了打通城市更新各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),富力集團(tuán)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整,以適應(yīng)未來廣州三舊改造進(jìn)展。
從全國范圍來看,當(dāng)下土地財政收緊,從存量土地里提效益成為城市發(fā)展重要的基調(diào)。對于廣大地產(chǎn)開發(fā)商而言,企業(yè)的持續(xù)發(fā)展需要成本合理的充足土地儲備作為支撐。在這樣的大環(huán)境下,三舊改造可以說是在土地資源約束條件下的一種政策創(chuàng)新。對開發(fā)商來說,也成為未來一種主要的發(fā)展模式。在這方面,富力集團(tuán)棋快一步。
這一點(diǎn),富力集團(tuán)筆村舊村改造項目負(fù)責(zé)人張雷深有體會。
“目前村民簽約率已經(jīng)超過90%了,進(jìn)展還是比較順利的!睆埨椎霓k公室就設(shè)在筆村項目工地的施工指揮部。窗外機(jī)聲隆隆、塵煙漫起,從樓頂可以俯瞰整個工程進(jìn)度。
廣州筆村原貌
據(jù)了解,筆村舊村改造項目采用政府主導(dǎo),村集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造,并引入富力地產(chǎn)參與改造開發(fā)。根據(jù)規(guī)劃,項目總用地面積61.25公頃,總建筑面積177.37萬平方米。
“前期工作順利開展和補(bǔ)償方案到位是分不開的!睆埨捉榻B,補(bǔ)償方案以居民實際建筑面積為準(zhǔn),除了回遷房安置,以30元一平方米的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放臨遷費(fèi)。他強(qiáng)調(diào),和其他企業(yè)不同的是,以安置房四年的建設(shè)期來算,富力集團(tuán)會一次性發(fā)放多期臨遷費(fèi),相比一些企業(yè)一個季度發(fā)一次的做法,這樣的補(bǔ)償方案對村民來說具有更大的保障意義。
安土重遷是根植于中國人內(nèi)心深處的情結(jié)。對于工程建設(shè)期間以及回遷前村里老人的安置也是筆村項目組關(guān)心的問題。為了照顧不便臨時安置的老人,富力集團(tuán)專門開辟出一塊區(qū)域作為老人的臨時安置區(qū)。
“有些老人不想跟小孩搬出村去住,我們在第一期工程的時候,就集中建設(shè)了臨時安置房,所有的家電都配齊,空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等,然后免費(fèi)進(jìn)行送餐服務(wù)!睆埨渍f。
在肖明看來,這樣的舉措不是一時之舉!皬1994年富力成立到現(xiàn)在,廣州城市面貌發(fā)生了天翻地覆的變化,公司也隨著成長一步步地回饋社會。居住環(huán)境優(yōu)美,出行便利,生活互助,是所有人對美好生活的向往。富力希望把這種生活帶給大家!
于他而言,一家企業(yè)的責(zé)任價值當(dāng)然遠(yuǎn)不止這些,更多的是助力城市和社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。
秉承傳統(tǒng),發(fā)力灣區(qū)
早在2015年,廣州就成立了全國首家城市更新局,并出臺了《廣州市城市更新辦法》和三個配套文件,開創(chuàng)了國家中心城市以更新改造推進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的新路徑。
對于城市更新來說,最重要的任務(wù)不僅是盤活低效的存量建設(shè)用地,關(guān)鍵還要在保障村民利益的基礎(chǔ)上實現(xiàn)多方共贏。對于富力集團(tuán)來說,堅持政府、村集體、村民和企業(yè)四方共贏的原則,才能真正落實企業(yè)的價值觀。
“城中村改造的一個關(guān)鍵,就是教育質(zhì)量的提升!毙っ髦赋,各地改造需求不一,村民的意愿也不盡相同,但是對于教育的改造一直是重中之重,“目前我們引入廣大附中、廣外等名校資源,徹底改變原來村里的教學(xué)質(zhì)量,這也是我們城市美好生活運(yùn)營商的一個體現(xiàn)!
教育是推動高素質(zhì)人口聚焦和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵,而人口聚集和產(chǎn)業(yè)更新是促進(jìn)城市發(fā)展的兩大主導(dǎo)因素。
“像廣州這樣的大灣區(qū)城市,城市更新項目不單純是建筑物的拆舊建新,更重要的是通過產(chǎn)業(yè)的升級換代帶動區(qū)域的發(fā)展!毙っ髡J(rèn)為,廣州的灣區(qū)優(yōu)勢是未來進(jìn)一步發(fā)力的基礎(chǔ),其中關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)落地。
在他看來,當(dāng)下,無論是政策上還是實際需求上,產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和升級是廣州推進(jìn)三舊改造項目的主要驅(qū)動力。如何保障舊改項目在改造后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,是富力面臨的一大課題。
“富力在過去二十多年來一直堅持多元發(fā)展的戰(zhàn)略,已經(jīng)成為國內(nèi)最具產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的大型綜合性房企。這就保障了在舊改項目實施過程中,可以在前期就切實地做好產(chǎn)業(yè)配套規(guī)劃。”肖明表示,在產(chǎn)業(yè)配套的基礎(chǔ)上,富力集團(tuán)將繼續(xù)秉承傳統(tǒng),在推動城市更新業(yè)務(wù)的同時,輸出企業(yè)的責(zé)任價值。
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