今年年初以來,財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造,包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項(xiàng)債券的支持范圍”、“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等內(nèi)容。
近期包括東莞、廣州、深圳等多個(gè)城市陸續(xù)公布城市更新項(xiàng)目進(jìn)展,明確未來改造計(jì)劃,多家房企也積極簽約城市更新改造項(xiàng)目。目前城市更新參與房企本土化特征較為明顯,如在北京地區(qū),首開集團(tuán)、中海地產(chǎn)等房企是重要的參與者,在廣州則是富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)等較為活躍。
11月12日,在第十六屆中國地產(chǎn)金融年會(huì)暨第二屆城市發(fā)展戰(zhàn)略高峰論壇上,中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任、原中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,中國城鎮(zhèn)化正進(jìn)入中高級(jí)發(fā)展階段,城市更新是提升城市能級(jí)最重要的舉措,是城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個(gè)結(jié)合點(diǎn),值得企業(yè)高度重視。
從目前房地產(chǎn)開發(fā)商涉足城市更新的領(lǐng)域來看,多為城中村開發(fā)、老舊小區(qū)改造、老舊建筑更新等,主要有三種開發(fā)模式,拆除重建類、有機(jī)更新類、綜合整治類。秦虹說:“城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā),必須要拋棄房地產(chǎn)開發(fā)思維,房地產(chǎn)開發(fā)更多的是解決增量問題,解決物質(zhì)層面的問題。城市更新解決的是城市的綜合性問題,聚焦城市能級(jí)提升,既包括經(jīng)濟(jì)上是否更有活力,資源配置是否更加平衡,還要實(shí)現(xiàn)社會(huì)目標(biāo),諸如更加包容的社會(huì)環(huán)境等!
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,城市更新的市場規(guī)模并不小,比如中達(dá)證券的分析認(rèn)為,考慮到老舊住宅的拆除,到2019年末,2000年以前建成的城鎮(zhèn)住房建筑面積仍大于90億平方米,需改造老舊小區(qū)建筑面積大于50億平方米,未來所需總投資額大于6萬億元。
近日,《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出,推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實(shí)施城市更新行動(dòng),推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程,統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理,合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu),促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、塑造城市風(fēng)貌,加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè),增強(qiáng)城市防洪排澇能力,建設(shè)海綿城市、韌性城市。
今年7月出臺(tái)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》規(guī)劃,2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè),涉及居民近700萬戶;到2022年,基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制;到“十四五”期末,結(jié)合各地實(shí)際,力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
目前各地正在探索老舊小區(qū)改造的新機(jī)制,針對(duì)最大的難點(diǎn)“誰出資”問題,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)或許可以在其中扮演更重要的角色,這需要進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目發(fā)展模式,與各方合作探索出更合適的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。
華高萊斯創(chuàng)始人兼董事長李忠對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,在城市更新建設(shè)過程中,不僅僅是翻新重建,更是給老舊小區(qū)賦能新的商業(yè)化過程。李忠說:“如為一些老舊工業(yè)區(qū)加入一些高價(jià)值的產(chǎn)業(yè),引入新的設(shè)計(jì)讓一些老舊小區(qū)吸引一些年輕人,通過保留底商和增加購物設(shè)施等運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目,這是很多商業(yè)地產(chǎn)公司的強(qiáng)項(xiàng),也是提升城市更新項(xiàng)目價(jià)值的可探索方向!
愿景集團(tuán)董事長陶紅兵向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示,在老舊小區(qū)改造方面,政策已經(jīng)給予了很多支持,由于城市更新是一個(gè)長期的、需要通過十幾年運(yùn)營才能收回投資的事業(yè),在房地產(chǎn)企業(yè)參與建設(shè)的過程中,金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)該積極跟進(jìn),為項(xiàng)目提供低息、優(yōu)質(zhì)、長期的貸款,引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與對(duì)社會(huì)產(chǎn)生重大意義的城市更新項(xiàng)目。
來 源: 環(huán)球網(wǎng)
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