白銀時代的到來,掀開了存量市場萬億規(guī)模的“面紗”。國家相關部委和一線城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計劃,以租賃市場和舊城改造為主的存量市場不斷受到政策支持。
5月22日,國務院總理李克強在《政府工作報告》中提出,要加強新型城鎮(zhèn)化建設。同時提出,2020年計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,支持加裝電梯,發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。老舊小區(qū)改造再度成為熱點,城市更新也迎來了更多矚目。
業(yè)內(nèi)專家指出,老舊小區(qū)改造的加速推進,可提高物管企業(yè)的滲透率,擴大物管行業(yè)的市場空間,利好有品牌溢價能力、外拓能力較強的物管企業(yè)。不過,城市更新往往面臨著資金缺口大、各方利益難平衡、后期維護難等問題。無論是房企還是物管企業(yè),想要在短時間內(nèi)站穩(wěn)腳跟,并沒那么容易。
風口下的萬億市場
2019年以來,隨著棚改步入收尾階段,政府針對舊改的相關政策頻出,全國老舊小區(qū)改造工作逐步進入加速期,城市更新也步入進階階段。
2020年4月16日,國務院政策例行吹風會明確提出,2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶,這一數(shù)字較2019年增加一倍。5月22日,在全國兩會上,上述目標再次得到明確。
其中,“支持加裝電梯、發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務”等字樣,在《政府工作報告》中第一次提及。興業(yè)證券在研究報告中指出,老小區(qū)舊改的加速推進,可提高物管企業(yè)的滲透率,擴大物管行業(yè)的市場空間,利好有品牌溢價能力、外拓能力較強的物管企業(yè)。
58安居客首席分析師張波對藍鯨房產(chǎn)指出,《政府工作報告》提及老舊小區(qū)改造,意味著舊改再迎風口。而房企依靠在房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢,在舊改項目上具有明顯優(yōu)勢。從老舊小區(qū)的改造來說,除了加裝電梯,還包括建設完善水電氣路及光纖等配套設施,對小區(qū)的綠化及停車進行優(yōu)化和改善。而大型品牌房企旗下往往都有著物業(yè)公司,也可以利用自身在這一領域的專長和優(yōu)勢形成更大范圍的參與度和影響力。
某TOP30房企表示,政府工作報告提出鼓勵老舊小區(qū)改造,內(nèi)容涵蓋治理空間違建,補充市政、電梯、信息等配套設施,完善小區(qū)物業(yè)管理等,主要目的是提升老舊小區(qū)的環(huán)境和生活配套。報告明確要求今年開工3.9萬個小區(qū),將帶來巨大的微改造市場,作為舊改龍頭,公司會積極介入這個巨大市場,探尋政府、業(yè)主、企業(yè)三者共贏的改造模式。
值得一提的是,政府的這一表態(tài)在加速推進老舊小區(qū)改造的同時,也再度給城市更新注入了一劑強心針。如佳兆業(yè)集團首席戰(zhàn)略官劉策曾公開表示,政府報告中提及了新型城鎮(zhèn)化,改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū),這對于城市更新領域是較大利好。
中國城市更新論壇主席、高和資本合伙人蘇鑫更是公開表示,隨著房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)時代轉(zhuǎn)向存量時代,城市更新已經(jīng)具備了幾十萬億的市場規(guī)模潛力。
艱巨的挑戰(zhàn)
城市更新里蘊含著不少的機會,然而,不同于開發(fā)項目“拿地—開發(fā)—銷售”的簡單模式,城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運營等復雜的業(yè)務鏈條,其更是一場前所未有的挑戰(zhàn)。
“由于棚改是‘拆舊建新’,對于居住環(huán)境的提升是推倒重來的方式,只要在補償層面做到相應公平,就容易推進。而對于老舊小區(qū)改造是‘改舊變新’,是實實在在要面臨改造過程中人群利益的不均衡,甚至需要犧牲小部分人群的利益來實現(xiàn)更大范圍人群利益的保障,推進的方式也無法通過強制的方式,因而推進的效率和難度自然會明顯增大。”張波表示。
以廣州永慶坊為例,2015年,廣州市荔灣區(qū)政府通過BOT方式引入社會資本進行“微改造”,萬科中標永慶坊項目。永慶片區(qū)是典型的廣州老城區(qū),這里發(fā)展緩慢,老齡化嚴重,房屋損壞情況不容樂觀。在萬科實施微改造之前,永慶坊43棟征而未拆的房屋中,有30棟為“嚴重損壞”,有的已經(jīng)倒塌。
萬科中標之后,計劃引入眾創(chuàng)辦公,青年公寓,教育營地,特色商業(yè)四大核心產(chǎn)業(yè),對老街進行活化升級。時至今日,永慶坊項目已經(jīng)成為了廣州一道亮麗的風景線,然而在開發(fā)過程中,萬科也遇到了不少的困難。比如有恩寧路居民反映,一期改造未公告征求居民意見,還有一些施工擾民等問題。此外,由于面積的限制和其他因素,萬科早期計劃中包括的長租公寓和教育營地,均未能實現(xiàn)。
企業(yè)與原著居民之間的糾紛只是城市更新復雜局面中的冰山一角,擺在企業(yè)面前的真正命題則是盈利難題。據(jù)了解,永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元,而建筑成本回收周期就長達12年半。需要注意的是,萬科只擁有永慶坊15年經(jīng)營權,期滿后是將經(jīng)營權交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。如何在15年時間實現(xiàn)盈利,也成為運營永慶坊的一大考驗。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對藍鯨房產(chǎn)表示,開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關系復雜等問題,使得城市更新項目開發(fā)存在很多不確定性。
“房企在介入舊改之前,應該研究清楚項目的可行性,做好組織架構(gòu)的調(diào)整,同時要強化融資。另外,還要想清楚改造后的項目如何運作,是完全交付給業(yè)主,還是開發(fā)商介入做后續(xù)的社區(qū)運營,業(yè)主的接受程度是否能夠達到預期,也是很關鍵的因素!眹儡S進指出。
城市更新的確能夠讓舊城換新顏,帶動老城區(qū)物業(yè)的升值。但從項目立項到審批再到開發(fā),是一個較為漫長的過程,考量著房企資本與運營等綜合實力。
來 源:藍鯨財經(jīng)
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