長租行業(yè)正發(fā)生著“春風(fēng)吹又生”的驚人改變…
從高處俯瞰,行業(yè)似乎滿目瘡痍,但如果把視線落回地面,落到細(xì)微處,你會驚喜地發(fā)現(xiàn),長租行業(yè)正發(fā)生著“春風(fēng)吹又生”的驚人改變。
愁云慘淡的行業(yè),不離不棄的資本
當(dāng)前,一場“盈利危機(jī)”的大火正在長租行業(yè)全場蔓延,前有分散式公寓蛋殼、青客“租金兩頭吃”,后有集中式如灣流國際公寓陷入現(xiàn)金流危機(jī)等負(fù)面爆出,行業(yè)備受打擊!耙咔椤焙谔禊Z之下,行業(yè)恢復(fù)招租難度增大,原本期待的“小陽春”被延遲,許多品牌公寓不得不宣告倒閉。
這一切,都令人“談租色變”。
但另一邊,資本并沒有停下腳步。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示,截至去年年底,國內(nèi)百強(qiáng)房企中有約1/4都布局了長租公寓業(yè)務(wù),其中TOP20房企長租公寓已累積開業(yè)房源突破32萬間,成為集中式公寓的主力。
同時,資本市場和政府部門,也都在第一時間向租賃企業(yè)伸出了橄欖枝,通過外部資本、資產(chǎn)證券化等多種途徑開始為行業(yè)“輸血”。例如軟銀向自如和貝殼找房分別投資10億美元,其中5億美元直接投資自如;建行定向1900億投放長租公寓;萬眾矚目的公募REITs試點(diǎn);國家隊(duì)中海企業(yè)發(fā)行95億元住房租賃專項(xiàng)公司債券;華潤置地發(fā)行50億住房租賃公司債;全球租賃住宅領(lǐng)軍企業(yè)睿星資本Greystar,也宣布在中國正式推出首個高端租賃社區(qū)品牌——“駐在LIV'N” 。
只要客戶需求的“種子”在,市場一定會持續(xù)發(fā)展
野火燒不盡,春風(fēng)吹又生。森林大火永遠(yuǎn)不會造成毀滅性打擊,生存的土壤在,種子在,森林很快會再次煥發(fā)勃勃生機(jī)。
長租公寓行業(yè)也正在浴火重生?此菩袠I(yè)一片愁云慘淡,實(shí)際資本卻不離不棄,繼續(xù)追加投資。這份勇氣來自哪里?筆者認(rèn)為有兩方面原因。
首先,年輕人對美好居住的向往沒有變,即市場需求沒有變,這相當(dāng)于“種子”仍在,只要有合適的土壤,種子便能重新覆蓋大地。
就目前國內(nèi)住房租賃市場來看,大多數(shù)住房資源仍掌握大業(yè)主手上,隨著消費(fèi)升級,原先的純租賃模式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在年輕人的需求,大業(yè)主會逐步退出租賃市場,并被專業(yè)的公寓型企業(yè)所替代。
在日本,租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前,我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平,有大片空白等待填補(bǔ)。
過去10年,累計(jì)7600萬大學(xué)畢業(yè)生,至少70%在租房,他們是長租公寓最直接的客戶群。預(yù)計(jì)2022年,加上流動人口,租房人口將達(dá)到2.4億人。上海易居研究院智庫中心也預(yù)測,未來十年將是住房租賃市場快速發(fā)展的階段,預(yù)計(jì)2027年全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求。
其次,“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控頂層設(shè)計(jì)沒變,這意味著土壤是肥沃的,是長租公寓繼續(xù)生機(jī)勃勃的根本動力。
在租住品質(zhì)不斷提高、市場秩序日漸規(guī)范的業(yè)態(tài)下,2019年底的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上明確提出:2020年將重點(diǎn)探索把集體土地租賃房,委托給專業(yè)運(yùn)營商配租的運(yùn)行機(jī)制。
此外,大力發(fā)展長租公寓,在監(jiān)管層面也具有重要意義。以個人住房為主體的住房租賃市場具有高度分散的特點(diǎn),房源向?qū)I(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)集中,有助于主管部門規(guī)范市場主體行為,對規(guī)范租賃市場秩序、穩(wěn)定租金和租賃關(guān)系等都有更強(qiáng)的約束力。
這意味著,在行業(yè)趨勢、政策導(dǎo)向的雙重推動下,國內(nèi)長租公寓企業(yè)將迎來新一波發(fā)展高潮。當(dāng)然,前提是能在這次疫情沖擊中挺過去。
你看到的殘?jiān)珨啾,我看到的勃勃生機(jī)
別看現(xiàn)在殘?jiān)珨啾,一片荒蕪,但只要種子和土壤都在,必然會迎來生機(jī)。生機(jī)具體可以表現(xiàn)為:
1、公寓的空間產(chǎn)品和服務(wù)極速升級
隨著住房租賃市場發(fā)展,長租公寓的形態(tài)也在轉(zhuǎn)變、升級,逐步分化出1.0版本的分散式長租公寓形態(tài),到2.0版本的集中式長租公寓,再到3.0版的大型社區(qū)式租賃住房的變化。
同時,行業(yè)的業(yè)態(tài)分化也更為精細(xì),“頭部與長尾并存”,低價(jià)房源、中端房源和高端房源兼有,也迫使公寓在產(chǎn)品和服務(wù)上快速升級,從追求規(guī)模改為實(shí)踐精細(xì)化運(yùn)營。
2、更多的地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、跨國公司人才涌入
經(jīng)過近10年的沉淀,長租行業(yè)的人才池子正在變大,從傳統(tǒng)開發(fā)商流向國企類公寓和品牌公寓的人才數(shù)量正在增加;同時,互聯(lián)網(wǎng)、金融、地產(chǎn)、跨國公司等非公寓行業(yè)高管,也主動進(jìn)入到長租領(lǐng)域,期待分享一個行業(yè)爆發(fā)的紅利。
3、更多的銀行、信托、地產(chǎn)基金等成熟金融機(jī)構(gòu)小試牛刀
長租公寓存在“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”等發(fā)展痛點(diǎn),企業(yè)為尋求規(guī)模化發(fā)展,往往面臨著巨大的資金壓力,亟需解決現(xiàn)金閉環(huán)問題。為滿足此類訴求,長租公寓企業(yè)開始不斷增加對多元融資渠道的探索,需求良性血液。
年下半年,行業(yè)內(nèi)REITs試點(diǎn)呼聲再起,2020年4月,基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域被率先推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)工作,銀行、信托、地產(chǎn)基金等成熟金融機(jī)構(gòu)小試牛刀,類REITs破冰、保險(xiǎn)銀行等長線資本涌入,整個行業(yè)快馬加鞭前進(jìn)。
持有運(yùn)營類資產(chǎn)一旦有了終極退出標(biāo)準(zhǔn),那么在建設(shè)的各個階段、不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的社會資金、匹配的創(chuàng)新金融產(chǎn)品,都會參與進(jìn)來,從而形成長租公寓的現(xiàn)金流閉環(huán)。
4、更多的政策落地
在今年的兩會報(bào)告中,各種利好政策也不斷落地,支持、鼓勵住房租賃市場發(fā)展。
如上海的R4地塊和集體租賃用地不斷增多,截至 2020 年 4 月,全國范圍內(nèi)總計(jì)推出租賃用地近 200 塊,規(guī)劃建筑面積超 1200 萬方,預(yù)計(jì)未來能釋放近 20 萬套租賃房源。
在租售并舉政策下,“商改住”政策在全國范圍內(nèi)實(shí)施,大量商住類物業(yè)、商辦項(xiàng)目的土地屬性被調(diào)整成租賃型住宅,改建后只租不售。從商辦變?yōu)椤吧谈淖 保粌H由商水商電改為民水民電,還可以落戶上學(xué),極大降低了新市民的生活成本。
租購?fù)瑱?quán)也更接地氣,新市民的迫切需求如辦理居住證更方便、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金等需求都被滿足。
此外,兩會報(bào)告中還提到了營業(yè)稅簡化征收,加大減稅降費(fèi)力度,下調(diào)稅率,目前增值稅率降到了6%,這些對長租企業(yè)的發(fā)展十分利好。
5、更多的利好可期
長租公寓缺的不是未來,缺的是時間,缺的是耐心。目前,境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步,長租公寓REITs或?qū)u行漸近;龍光控股、首創(chuàng)集團(tuán)、陽光城、華潤置地等房企集團(tuán)相繼獲批(或成功發(fā)行)住房租賃專項(xiàng)債券。
雖然這次試點(diǎn)范圍沒有商業(yè)不動產(chǎn),沒有長租公寓,但有理由堅(jiān)信在租售并舉的國家戰(zhàn)略下,大資管時代的大幕正徐徐拉開,開發(fā)+運(yùn)營將是新型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的普遍范式。像近日的建行1900億貸款,支持6城政策性租賃住房試點(diǎn),就是極好的案例。
沉舟側(cè)畔千帆過,病樹前頭萬木春,在殘?jiān)珨啾谙,行業(yè)其實(shí)沉淀出了許多深刻變化。那這些變化會將行業(yè)引往何方,帶去何處呢?
來 源:水滴管家
編 輯:liuy