《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》6月1日出爐,但與房地產(chǎn)幾乎無(wú)關(guān)。
關(guān)于房地產(chǎn),《方案》只有一句話,即“支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展,支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。
這與持續(xù)逾兩年的限購(gòu)政策而陷入“冰封”下的海南樓市幾近相仿。以建設(shè)自貿(mào)港為契機(jī),兩年來(lái),海南憑借“壯士斷腕”的決心,正經(jīng)歷一場(chǎng)去地產(chǎn)化運(yùn)動(dòng)。今年一季度,海南全省非房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)14.8%,非房地產(chǎn)投資占全省總投資的比重為62.2%,自2011年以來(lái)占比首次超過(guò)60%。
6月8日,海南省委書(shū)記劉賜貴談及海南嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)表示,將嚴(yán)格控制房地產(chǎn),海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建多少,成為房地產(chǎn)的加工廠。土地是有限的,而且歷史上也有過(guò)教訓(xùn),所以在構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系方面不能是單一的。
一位海南地區(qū)TOP5的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露,自貿(mào)港政策出臺(tái)后,本地剛需居民感受到了海南的潛力,前來(lái)看房的人數(shù)確實(shí)增長(zhǎng);而非海南居民則開(kāi)始咨詢未限購(gòu)的寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn),密切關(guān)注未來(lái)升值的空間。
限購(gòu)加碼
6月6日,記者來(lái)到?谑姓诘奈骱0秴^(qū)域,簇新的樓盤(pán)層層疊疊,規(guī)劃規(guī)整的馬路上卻行人罕見(jiàn),車輛稀疏。除了區(qū)域中心的遠(yuǎn)大城購(gòu)物中心還有些人氣,其余街道頗顯冷清。
經(jīng)過(guò)十年發(fā)展,?谖骱0镀瑓^(qū)仍然有待聚攏人氣,這既有交通較遠(yuǎn)、就業(yè)機(jī)會(huì)不足的因素,也有房地產(chǎn)被候鳥(niǎo)型投資者主導(dǎo)的癥結(jié)。據(jù)市場(chǎng)分析調(diào)查,養(yǎng)老度假客戶和投資客占據(jù)65-70%購(gòu)房人群,這導(dǎo)致西海岸片區(qū)樓盤(pán)亮燈率極低。
海南房地產(chǎn)過(guò)去超高速發(fā)展留下的陣痛,仍歷歷在目。但從2018年4月起,島外投資客入瓊的路徑被直接封死。2018年4月22日,海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》,對(duì)海南房地產(chǎn)實(shí)施全域限購(gòu)。
在疫情期間,今年3月海南更推行“現(xiàn)房銷售”政策。3月8日起,嚴(yán)格執(zhí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策,對(duì)在本省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭,停止向其銷售安居房與商品房。
在調(diào)控的不斷加碼下,市場(chǎng)穩(wěn)步降溫。“尤其是今年3月海南全國(guó)首推現(xiàn)房銷售的政策,這是在疫情期間,業(yè)內(nèi)反應(yīng)比較大,這顯示了海南政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。”?谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王路表示。
2017年,海南省商品房銷售額刷新歷史紀(jì)錄至2713.7億元,同比漲幅高達(dá)82.1%;但2018年,這一指標(biāo)急劇下降23.2%;到了2019年,海南商品房銷售額同比繼續(xù)下降38.8%;今年前4個(gè)月,海南商品房銷售額再度萎縮45.1%至224.91億元。銷售額的同比降幅逐年擴(kuò)大。
回顧海南對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的歷程,海南省委書(shū)記劉賜貴6月8日表示,“從2015年開(kāi)始,我們對(duì)房地產(chǎn)提出了‘兩個(gè)暫!粋(gè)是暫停批地,一個(gè)是有地的房地產(chǎn)商暫停批建。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)商手頭上掌握了幾十萬(wàn)畝可以用于建設(shè)商品房的土地資源。當(dāng)時(shí)在海南有2萬(wàn)多家房地產(chǎn)商,很多市縣是靠房地產(chǎn)賣地建房取得稅收、取得固定資產(chǎn)投資,后來(lái)在2/3的市縣取消了固定資產(chǎn)投資考核和財(cái)政收入考核,實(shí)際上也是對(duì)各市縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了根本的限制,是為了落實(shí)好‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’理念!
海南大學(xué)政治與管理學(xué)院研究員夏鋒認(rèn)為,歷史證明,任何一個(gè)地區(qū)或城市,如果完全依靠房地產(chǎn)發(fā)展是不可持續(xù)的,堅(jiān)持“房住不炒”是為海南自貿(mào)港建設(shè)發(fā)展定調(diào),擺脫房地產(chǎn)依賴。
冰封狀態(tài)
“全域限購(gòu)后,其他市縣的新盤(pán)市場(chǎng)上,幾乎沒(méi)有多少符合條件的購(gòu)房者,銷售量和銷售額萎縮至不到以前的30%!币晃缓D系貐^(qū)TOP5的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人談到。
走在?诮诸^,往日密集的中介鋪面已大部分不再營(yíng)業(yè),部分開(kāi)門營(yíng)業(yè)的店內(nèi)空無(wú)一人。海口多個(gè)在售樓盤(pán),偌大的營(yíng)銷中心空蕩蕩!跋拶(gòu)政策讓?shí)u內(nèi)外的投資客都沒(méi)有空間,只有部分海南本地剛需客會(huì)來(lái)看房,但這類需求畢竟有限!鼻笆鲰(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示。
海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2020年前4個(gè)月,19個(gè)市縣中,銷售面積不足1萬(wàn)平方米的有9個(gè)市縣;銷售額不足億元的有8個(gè)市縣,大部分都集中在海南中部和西部地區(qū)。
在海南樓市的重鎮(zhèn)?,雖然限購(gòu)加碼,但本地供需客和改善型的本地需求仍然強(qiáng)勁。6月6日,在海口比鄰江東新區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)新推一棟現(xiàn)房,當(dāng)日上午基本已經(jīng)售罄!爸灰囟巫銐蚝,有區(qū)位優(yōu)勢(shì),在?诤腿齺喨匀徊怀钯u!
2019年,?谑腥赇N售面積達(dá)到440.56萬(wàn)平方米,同比上漲12%;銷售額約677.8億元,同比上漲30.2%。前述項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示,由于存在一手樓限價(jià),地段好的新盤(pán)仍然有海南本地剛需客入手。
但類似的“筍盤(pán)”畢竟是少數(shù),更多中小地產(chǎn)商面臨限購(gòu)后的去化壓力。
購(gòu)房者減少外,這兩年海南的新增商品住房供地非常少。如是金融研究院報(bào)告指出,2019年?凇⑷齺喩唐纷≌玫匾还仓还⿷(yīng)了790畝,平均去化周期下降到11個(gè)月,如果沒(méi)有新增供給,按目前的庫(kù)存只能支撐不到一年半的銷售。王路透露,目前?谛路看媪恳呀(jīng)見(jiàn)底,庫(kù)存在5個(gè)月左右。
更多的土地,改為產(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)《海南省2020年重點(diǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃》,2020年海南共安排省重點(diǎn)項(xiàng)目105個(gè),總投資3772億元,年度計(jì)劃投資677億元?梢灶A(yù)見(jiàn)的是,未來(lái)海南產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)必將提速。
此外,自貿(mào)港總體方案在文旅方面給予了很大的政策傾斜,方案中明確要大力發(fā)展旅游業(yè),支持建設(shè)文化旅游產(chǎn)業(yè)園,發(fā)展特色旅游產(chǎn)業(yè)集群,培育旅游新業(yè)態(tài)新模式,創(chuàng)建全域旅游示范省,并對(duì)有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)旅游資產(chǎn),推動(dòng)開(kāi)展證券化試點(diǎn)。支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展,支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。
“自貿(mào)港是為吸引更多的企業(yè)進(jìn)駐,會(huì)堅(jiān)決走房住不炒的道路!蓖趼繁硎荆磥(lái),海南將增加產(chǎn)業(yè)用地及商業(yè)物業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模,住宅用地供應(yīng)隨之減少。海南將走上“去住宅”的道路,主賽道也將由住宅地產(chǎn)切換為商用物業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)。
未來(lái)紅利
“海南的房地產(chǎn)行業(yè)和雄安類似,海南可能會(huì)遵循雄安的發(fā)展規(guī)律。最近兩年,海南對(duì)房?jī)r(jià)控制得比較得當(dāng),預(yù)計(jì)海南會(huì)維持現(xiàn)在的房地產(chǎn)態(tài)度——房住不炒,并不會(huì)因?yàn)楹D系奶厥庑远サ暨@個(gè)紅線!闭闵套C券陳昊認(rèn)為,之所以這次方案中沒(méi)有強(qiáng)調(diào)關(guān)于海南房?jī)r(jià)的問(wèn)題,主要在于近兩年海南控制房?jī)r(jià)上面取得的成效顯著,維持現(xiàn)在控制力度比較合適。
隨著近日《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》公布,海南的地產(chǎn)銷售又活躍起來(lái)!啊斗桨浮穾(lái)的紅利是看得到的,海南未來(lái)人口和經(jīng)濟(jì)總量都會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng),這是樓市升值的潛力!鼻笆龊D戏康禺a(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示。
自貿(mào)港政策出臺(tái)后,海口部分熱點(diǎn)樓盤(pán)的看盤(pán)人流在增加。前述海南房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示,海南本地剛需居民已經(jīng)感受到了海南的潛力,前來(lái)看房的人數(shù)確實(shí)增長(zhǎng);而非海南居民則開(kāi)始咨詢未限購(gòu)的寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn),密切關(guān)注未來(lái)升值的空間。
“自由貿(mào)易港的建設(shè)需要大量的基礎(chǔ)和城市建設(shè)方面的投入和發(fā)展,這都離不開(kāi)房地產(chǎn),它包括了商業(yè)樓宇,包括了寫(xiě)字樓,金融大廈等設(shè)施!睆V東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示,海南自貿(mào)港方案提出后,如果又轉(zhuǎn)化成新一波的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮,那方案就肯定是失敗的。
持續(xù)兩年的限購(gòu),限制土地開(kāi)發(fā)供應(yīng),2017年還永久停止了中部生態(tài)綠心的對(duì)外房產(chǎn)供應(yīng),限制海岸線開(kāi)發(fā)。未來(lái)海南新增供給不會(huì)太多,現(xiàn)有存量土地的價(jià)值或?qū)⒅毓馈?/P>
“我認(rèn)為不應(yīng)對(duì)2025年之前自貿(mào)港建設(shè)期望過(guò)高,但也不宜對(duì)未來(lái)期望過(guò)低!蓖趼繁硎,2025年前的自貿(mào)港處在制度建設(shè)期,更多是試錯(cuò);5年后的自貿(mào)港隨著制度落地成熟,海南將會(huì)迎來(lái)制度紅利的巨大發(fā)展變化。
來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
編輯:wangdc