房價漲,房租降。讓不少人感到疑惑?尤其是今年以來,上漲的房價與持續(xù)下跌的房租,形成了明顯的背離。從西安來看,來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn),西安房屋的租金已經(jīng)連續(xù)十個月出現(xiàn)環(huán)比下降。
來自國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國CPI數(shù)據(jù)顯示:2020年3月和4月CPI漲幅都在3%以上,但租賃房房租同比分別下降0.2%和0.3%,創(chuàng)下改革開放以來最低水平。即使在2008年金融風(fēng)波中,也沒有出現(xiàn)全國房租同比負(fù)增長的情況。
房子太多,租客太少?還是租客收入下降,沒錢租房?
西安房租連續(xù)10個月下降
據(jù)易居方面發(fā)布的《2020年5月中國城市住房租賃價格指數(shù)報告》顯示,監(jiān)控的35個城市中,有74%的城市租賃價格指數(shù)出現(xiàn)不同程度下降,西安就是其中之一。
西安5月份租賃價格指數(shù)環(huán)比下降0.02%。當(dāng)然,今年因?yàn)橐咔橛绊懀恍┳夥筷P(guān)系中的供求心態(tài)可能發(fā)生變化,導(dǎo)致有些議價能力不強(qiáng)的房子在出租時做出讓步,但往前追溯,在上面提到的這份監(jiān)測中,從2019年8月起,西安租賃價格指數(shù)就一直環(huán)比下降。
就是說,西安房租已連續(xù)下跌了10個月,這與房價走勢背道而馳。
在國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房價指數(shù)里,今年3、4月份,西安新建商品住宅價格分別環(huán)比上漲0.5和0.6%。而在此之前,除了今年2月份停漲,新房價格連漲了近4年。
去年下半年以來,西安房價漲幅逐漸收窄,但扭頭向下更明顯的卻是房租。
諸葛找房公布的一份全國大中城市租金掛牌價統(tǒng)計(jì)表中,西安5月份租金掛牌均價為27.16元/平方米/月,相比2019年5月份已經(jīng)下降了3.11%。
全國租賃房房租連續(xù)兩月下降
僅僅是西安如此嗎?其實(shí)全國許多核心城市都存在類似情形。
統(tǒng)計(jì)局公布的全國CPI數(shù)據(jù)顯示,2020年3月和4 月CPI漲幅都在3%以上,租賃房房租同比分別下降0.2%和0.3%,創(chuàng)下有數(shù)據(jù)以來最低水平。
即使在2008年金融風(fēng)波中,也沒有出現(xiàn)全國房租同比負(fù)增長的情況。
具體到核心城市看,諸葛找房統(tǒng)計(jì),與一年前相比,5月份房租跌幅較大的五個城市:三亞下降13.98%,杭州下降6.56%,深圳下降5.94%、鄭州下降5.21%,武漢則下降4.19%。
有報道稱,深圳不僅房租走跌,甲級寫字樓租金也出現(xiàn)明顯下滑,空置率有所提升。
與之截然相反,目前大中城市的房價正在企穩(wěn),深圳、杭州熱度居高不下。
前一段時間,深圳因經(jīng)營貸流入樓市而受到關(guān)注,打響了2020年樓市調(diào)控第一槍,要求各商業(yè)銀行“緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市”。
杭州則出現(xiàn)了6萬家庭搶900多套房的盛況,“因申請人數(shù)太多,開發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧,24小時不間斷審核購房資質(zhì)。”
房價漲、房租跌,房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險增加?
不久前,社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院提及該現(xiàn)象時稱,按一般分析邏輯,租金下跌房價上漲,表明房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險增加。但市場風(fēng)險是否可控,還要看2020年下半年房價和租金走勢。
今年上半年,疫情對房租的影響是明顯的。許多寫字樓、住宅和商鋪,租金都處在停滯甚至下降狀態(tài)。同時,由于跨區(qū)域旅游尚未恢復(fù),短租和民宿壓力山大,也阻礙了房租向上空間。
另一方面,房價與房租,向來都不同步,經(jīng)常會出現(xiàn)背離,根本原因在于兩者定價機(jī)制不同。
一般房價可能受資金、地價和信貸水平影響,在杠桿支持下一路上行。房租卻始終受到供求關(guān)系影響,也容易受到居民實(shí)際收入和消費(fèi)約束。換句話說,人口流入、就業(yè)和收入等都可能影響租房市場。只有在需求不斷提高的前提下,房租才會有進(jìn)一步上漲的動力。
當(dāng)然在租房市場中,由于中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)接一次就能從中賺取中介費(fèi)用。那么假設(shè)這樣一種形態(tài):如有中介機(jī)構(gòu)能夠?qū)ψ赓U房源構(gòu)成壟斷,他們可能成為推高房租的左右手。不過,在零散的租房市場下,這是一種很難出現(xiàn)的理想狀態(tài)。總而言之,與房價相比,房租的推手有所不及。
租房收益率面臨考驗(yàn)
如何看待房租下跌?有專業(yè)人士認(rèn)為,某種程度上,房租走勢可以視為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行先行指標(biāo)。近日,中央提出“六穩(wěn)”、“六!保瑢ⅰ胺(wěn)就業(yè)、保民生”放在首位,不是沒有原因。
與此同時,房租下跌,房價上漲,還將帶來租房收益率的下降。
易居公布的《一季度50城租金收益率報告》顯示,北上廣深四個一線城市租金收益率均不足2%,最低的廈門更是只有1.2%。而且,在租金收益率不足2%的14個城市里,除了北上廣深和廈門,三亞、青島、天津、福州、唐山、南京、寧波、石家莊和無錫多是大中城市。
一般來說,影響租金收益率走高的重要前提是:房租漲幅超過房價。當(dāng)然對一些投資者來說,只要房價能一路上漲,租金收益率再低也不怕,因?yàn)榉孔涌罩靡苍谏怠?/P>
然而就中遠(yuǎn)期來看,房價持續(xù)上漲潛力也遇到爭議。從基本面看,國內(nèi)許多城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化不平衡正得到改善,也就是說,不再缺房子。在市場橫盤狀態(tài)下,并不是所有房子都能像過去一樣,輕松就跑贏了通脹或者與GPD增速保持同步。
如果一個連房子都租不出去的區(qū)域,或者租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊樓盤的區(qū)域,很可能存在一定的問題,比如投資的下降、企業(yè)活躍度降低、人口的流出、消費(fèi)的萎縮等等。假如租金收益率持續(xù)面臨下降壓力,也可能說明一種情況:房租漲幅正在接近承受極限,而且隨著供應(yīng)增加和其他一些原因,租房需求也在減少。
來源:華商網(wǎng)
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