2018 年項(xiàng)收益率明顯下滑；2019 年拿房成本回落，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)為增多。

　　開發(fā)商對(duì)租業(yè)期有積極作，但前該業(yè)務(wù)被邊緣化且拆分上市意愿不強(qiáng)。

　　疫情下業(yè)需求幅下滑，租賃政策收緊；集中式企業(yè)求穩(wěn)，分散式企業(yè)開源節(jié)流。

　　我們參加了 2020 年租公寓業(yè)展望專家組會(huì)議，會(huì)議邀請(qǐng)了克瑞租賃事業(yè)部總經(jīng)理對(duì)今年業(yè)增趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)格局、融資環(huán)境以及疫情影響等進(jìn)交流，其主要觀點(diǎn)如下：2019 年業(yè)增速顯著下滑，后發(fā)企業(yè)逐漸退出。2019 年租公寓業(yè)頭部企業(yè)管理規(guī)模平均增速為 19%，較 2018 年 173%的增速明顯回落，預(yù)計(jì)今年增速將進(jìn)步回落。前市場(chǎng)頭部企業(yè)基本是早期進(jìn)業(yè)的企業(yè)，在盈利上，其提前鎖定低價(jià)房源并享受了 2017-18 的租上漲，獲得可觀的租剪差；在規(guī)模上，其充分利 2017-18 的資本推動(dòng)獲得了量貨源。在 2017-18 年才后發(fā)進(jìn)的些企業(yè)前已基本淡出。

　　分散式規(guī)模效應(yīng)已有所顯現(xiàn)，但對(duì)城市政策險(xiǎn)；集中式經(jīng)營(yíng)模式仍在不斷更新。前分散式企業(yè)的規(guī)模及品牌效應(yīng)已有所顯現(xiàn)，業(yè)第 2、3 名已順利上市，其險(xiǎn)主要來(lái)于城市政策，例如北京之前在叫停了“N+1”等改造出租類產(chǎn)品后，部分企業(yè)在北京的運(yùn)營(yíng)規(guī)模近停滯。集中式企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式正在由重變輕，前各家企業(yè)基本采取輕重結(jié)合的式經(jīng)營(yíng)，輕資產(chǎn)：重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的例在 8：2 到 6：4 不等，未來(lái)成本細(xì)項(xiàng)控制是決定能否做、能否盈利的關(guān)鍵。前分散式企業(yè)占到租賃市場(chǎng)整體的 4%~5%，集中式企業(yè)不 2%。

　　2018 年項(xiàng)收益率明顯下滑；2019 年拿房成本回落，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)為增多。2013-17 年重點(diǎn)城市租每年保持 5%-8%的增，由于租公寓在業(yè)主端般少簽訂 5 年，因此在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上企業(yè)可賺取定的租剪差。2018年起，開發(fā)商在前輪地產(chǎn)周期開發(fā)的量物業(yè)使市可租賃房源幅增，因此本年租并未增；同時(shí)，2018年部分運(yùn)營(yíng)商在獲得融資后為追求規(guī)模開始哄搶房源，導(dǎo)致成本拉升，盈利能受損。標(biāo)桿企業(yè)在 2017 年前對(duì) IRR的要求為 18%， 2018 年起則降 15%。業(yè)拿房成本位出現(xiàn)在 2018 年下半年，個(gè)別房源成本較 2017 年時(shí)漲幅達(dá)兩倍；2019 年業(yè)進(jìn)蕭條期，拿房成本基本回落 2017 年的平。部分企業(yè)前只出不進(jìn)，其轉(zhuǎn)讓的多為之前價(jià)收購(gòu)的房源及遠(yuǎn)郊項(xiàng)，其中部分價(jià)收購(gòu)項(xiàng)在 18 年最價(jià)位上給予 5 折-65 折優(yōu)惠后單項(xiàng)盈利能尚可，易于轉(zhuǎn)讓；遠(yuǎn)郊項(xiàng)往往在打折后也問(wèn)津。

　　開發(fā)商對(duì)租公寓業(yè)期有積極作，但前該業(yè)務(wù)被邊緣化且拆分上市意愿不強(qiáng)。開發(fā)商開始進(jìn)租公寓領(lǐng)域基本是“被迫持有”：在過(guò)去 5-8 年，線城市政府的供地集中在新區(qū)或近郊，并要求開發(fā)商持 15%-20%的物業(yè)，開發(fā)商被迫持有了批項(xiàng)位置遠(yuǎn)、空置率、租低、法盈利的物業(yè)。2017-18 年在政策扶持、租賃貸盛、企業(yè)業(yè)績(jī)較好的情況下，開發(fā)商對(duì)租公寓的虧損可以默認(rèn)； 2018 年末融資渠道開始堵塞、企業(yè)盈利能下滑，租公寓業(yè)務(wù)的盾逐漸爆發(fā)；2019 年，許多開發(fā)商開始退出租公寓項(xiàng)，或?qū)⑵渥兂蛇吘墭I(yè)務(wù)。未來(lái)地產(chǎn)系租公寓的轉(zhuǎn)變關(guān)鍵在于 1）管理能獲得本質(zhì)提升，對(duì)租產(chǎn)品精細(xì)化運(yùn)營(yíng)；2）前期開發(fā)物業(yè)持續(xù)積累達(dá)到規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品線分化； 3）邊界成本穩(wěn)定，進(jìn)盈利的成期。從上市節(jié)奏看，短期看開發(fā)商系租公寓并動(dòng)上市：前運(yùn)營(yíng)較好的湖冠寓僅是湖業(yè)務(wù)之，暫拆分上市計(jì)劃；旭輝領(lǐng)寓和開發(fā)業(yè)務(wù)有較明顯的分割，其定位是具備后臺(tái)優(yōu)勢(shì)的運(yùn)營(yíng)商團(tuán)隊(duì)，前提出 5 年內(nèi)上市。

　　融資額下滑并集中在頭部，租貸嚴(yán)控對(duì)分散式影響較。2019 年業(yè)融資同下滑，特征由多筆額變成單筆額，融資持續(xù)向頭部集中，預(yù)計(jì)今年將持續(xù)單筆額的狀況。預(yù)計(jì)后續(xù)年業(yè)融資將較為穩(wěn)健，不會(huì)出現(xiàn)漫灌的情況。租貸，2019年末政策提出住房租賃企業(yè)租收中租貸占不得超過(guò) 30%，部分分散式企業(yè)主要融資渠道仍是租貸，受影響會(huì)較。

來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)

編輯：koko