2019年，在整體宏觀經濟承壓的背景下，上海市寫字樓市場已然走弱，而2020年初突如其來的新冠肺炎疫情，不可避免地會對寫字樓市場造成一定的負面影響，疫情下上海寫字樓市場將進一步承壓，對企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主都是一次新的挑戰(zhàn)。
2019年寫字樓市場回顧
宏觀經濟
2019年上海全市生產總值38155.32億元，比上年增長6.0%。其中，第一、二、三產業(yè)增加值分別為103.88、10299.16、27752.28億元。第三產業(yè)增加值占全市生產總值的比重為72.7%，比上年提高1.8個百分點。
從主要行業(yè)看，全年金融業(yè)增加值6600.60億元，比上年增長11.6%；房地產業(yè)增加值3300.72億元，增長5.1%。戰(zhàn)略性新興產業(yè)總產值11163.86億元，比上年增長3.3%，增速高于規(guī)模以上工業(yè)總產值3.6個百分點。主要行業(yè)中，新能源總產值增長17.7%，生物總產值增長7.3%，新材料總產值增長5.7%，高端裝備總產值增長2.8%，新能源汽車總產值增長2.2%。
全年固定資產投資總額比上年增長5.1%，增速比前三季度提高0.3個百分點。其中，房地產開發(fā)投資增長4.9%，增速比前三季度提高0.9個百分點。
市場需求
根據中指寫字樓版數據顯示，2019年上海寫字樓租賃企業(yè)的行業(yè)主要以批發(fā)零售業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、科學研究和技術服務業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、房地產業(yè)為主。其中金融、TMT、專業(yè)服務業(yè)占比超五成，是上海寫字樓市場的主力租戶。
圖：2019年上海寫字樓租戶行業(yè)分布
資料來源：中指寫字樓版
空置率和租金
整體經濟放緩、部分企業(yè)的退租、縮減面積和外遷導致空置率呈上升趨勢。根據中指寫字樓版數據顯示，2019年上�？罩寐仕竭_到了14.35%，較第三季度上漲1.7個百分點。其中，甲級寫字樓空置率為13.98%，乙級寫字樓空置率為14.65%。
租金方面，受整體寫字樓市場供過于求和空置攀升的壓力，2019年全年租金水平呈下降趨勢至4.32元/m2?天，甲級寫字樓平均租金6.37元/m2?天，乙級寫字樓平均租金3.79元/m2?天。從商圈來看，南京西路、陸家嘴、淮海中路、人民廣場租金最高，分別為9.28、8.84、8.75、8.60元/m2?天，張江、虹橋、徐家匯租金同比跌幅最大。
圖：2019年上海市寫字樓租金走勢
資料來源：中指寫字樓版
大宗交易
2019年上海市大宗交易成交總額較2018年有所下降，但從全國來看投資市場活躍度與北京并肩居于首位，是投資者最為青睞的城市之一。
物業(yè)類型來看，寫字樓成交量最大，其次是商業(yè)、酒店、綜合體等。2019年以來外資準入門檻逐漸放寬，對于外資投資機構來說是一個積極地信號，而企業(yè)購置自用型寫字樓的需求也相當搶眼。
從區(qū)位來看，由于核心區(qū)域優(yōu)質物業(yè)的稀缺以及資產價格等因素影響，我們觀察到2019年大宗交易中新興區(qū)域的成交占比有所提升�？傮w來看，上海商業(yè)地產發(fā)展相對成熟，投資市場仍然樂觀。
2020年寫字樓市場展望
新型冠狀病毒感染肺炎疫情對我國經濟的影響，屬于短期外部沖擊，但對經濟中長期發(fā)展趨勢影響不大。2月7日，上海市政府出臺了若干政策措施，包括減免企業(yè)房屋租金，中小企業(yè)承租本市國有企業(yè)的經營性房產（包括各類開發(fā)區(qū)和產業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產經營活動的，先免收2月、3月兩個月租金；對間接承租的企業(yè)，應確保租金減免落到實處，使實際經營的中小企業(yè)最終受益，鼓勵大型商務樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運營主體為實體經營的承租戶減免租金。
未來，上海將基本建成在全球貿易投資網絡中具有樞紐作用的國際貿易中心。優(yōu)化貨物貿易、服務貿易結構，做大轉口貿易、離岸貿易、數字貿易，加快形成進出口并舉、內外貿并重的貿易發(fā)展新格局，2020年上海將基本建成與我國經濟實力以及人民幣國際地位相適應的國際金融中心；上海將落實外商投資法，發(fā)揮外商投資促進服務平臺功能，集聚更多跨國公司地區(qū)總部和功能性機構。
寫字樓市場由于新入市項目增加、宏觀經濟放緩、疫情等因素影響，預計2020年上海市寫字樓空置率還會有所上升。租金方面，12月份全市平均租金已出現小幅回升的趨勢，盡管疫情的突現對短期內租金回暖有負面的影響，但中長期考慮上海經濟基本面仍然樂觀，預計2020年上海寫字樓租金下行壓力將會有所緩解。具體如下：
業(yè)主方面
在疫情的影響下，企業(yè)的收入減少，尤其對于中小企業(yè)租金負擔較大。在這種情況下，一方面，政府應當對受疫影響較為嚴重的行業(yè)或企業(yè)給予適當的政策支持和經濟補貼。另一方面，業(yè)主也應當積極響應對策，給與一定的優(yōu)惠或免租期，與企業(yè)共渡難關。以避免疫情過后大量的違約、退租情況的發(fā)生。
供應方面
受疫情影響，年初的新增供應會有所放緩，但隨著企業(yè)生產節(jié)奏的慢慢恢復正常，供應量也會慢慢恢復到正常水平，整體供應較大的趨勢不會有質的改變。
運營方面
疫情期間，出于政策和安全考慮，企業(yè)對辦公區(qū)域的環(huán)境要求、裝修材料、新風系統等要求會有進一步提高。線上辦公也受到更多企業(yè)的推崇，提高了大家對線上辦公及交流的接受度，也對未來企業(yè)尋求辦公空間提供了新的方向，對寫字樓運營商也是新的思路和挑戰(zhàn)。
投資市場
盡管受疫情影響短期內投資的負面情緒會有所增加，居家隔離對于交易進度也有所影響。但中長期來看，上海作為金融中心和國際貿易中心，隨著長三角一體化的進一步推進，將吸引更多的外商投資和企業(yè)進駐。此外，未來商辦市場巨大的供應也為投資者提供了更多的選擇，上海相對成熟的商辦市場和交易模式將持續(xù)吸引更多的機構投資者和買家，投資市場預期仍然樂觀。
