新冠疫情發(fā)生后，大量售樓部關閉、房地產(chǎn)項目停工，多家房企或選擇開啟線上購房平臺蓄客，或?qū)嵤┩ㄟ^定金抵房款、推薦購房、特價房等形式提供變相降價和折扣的促銷策略，更有房企多舉并行，改變運營策略的同時通過發(fā)債補充流動性。

　　疫情之下，不可避免的出現(xiàn)了兩極分化。久久未能回歸正常營業(yè)的企業(yè)里，有的堅持了下來，有的則宣告停擺。

　　上市房企齊發(fā)債

　　房企債券利率持續(xù)走低，多家上市房企發(fā)行的債券利率跌破3.5%。

　　以電子城為例，最新公告顯示，公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期) 票面利率為3.35%，發(fā)行規(guī)模不超過人民幣8億元，債券期限為3年，起息日為2020年2月27日。

　　據(jù)悉，電子城本期公司債券募集資金扣除發(fā)行費用后，擬將不超過5億元的募集資金用于償還公司借款，具體為償還發(fā)行人委托貸款，該筆委托貸款本金為7億元，委托人為發(fā)行人控股股東北京電子控股有限責任公司。

　　2月24日，保利地產(chǎn)也公布，公司于2020年2月21日成功發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)(永續(xù)中票)，簡稱2020保利發(fā)展MTN001，代碼102000152，期限3+N年，實際發(fā)行總額9億元，發(fā)行利率3.39%(發(fā)行日1年SHIBOR+0.6300%)，起息日為2020年2月24日。

　　第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除電子城和保利地產(chǎn)外，還有多家上市房企也于近日發(fā)行債券用以補充流動性。

　　2月25日晚間，金科股份也發(fā)布2020 年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)在深圳證券交易所上市的公告。本次發(fā)行總額共23億元，品種一為3年期6%利率19億元，品種二為6.3%利率5年期4億元，債券將于2月26日上市。

　　2月24日，美的置業(yè)也發(fā)行了一筆四年期的公司債券，發(fā)行規(guī)模為14.4億元，票面利率為4%。該票面利率不僅是美的置業(yè)發(fā)債歷史新低，同時創(chuàng)下2017年以來同期限民營房企債券最低利率。

　　金地集團則是于2月20日完成了2020年度第一期超短期融資券10億元人民幣的發(fā)行(“20金地SCP001”)，發(fā)行期限為270天，發(fā)行利率為2.83%，到期一次還本付息。

　　上市公司發(fā)債僅是冰山一角，房企境外發(fā)債早已“風生水起”。

　　據(jù)中國指數(shù)院的統(tǒng)計，今年1月以來，房企發(fā)行的債券以美元債為主，僅1月份就累計發(fā)行了43筆美元債。Wind統(tǒng)計顯示，2020年以來，房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模已達1848.69億元(國內(nèi)413.80億元，海外1434.89億元)，超過2019年同期規(guī)模。

　　緣何多家地產(chǎn)企業(yè)大舉發(fā)債“搶”資金，甚至貼下限發(fā)行？顯然，房企確實“缺錢”了。當前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公司銷售停滯、資金回流受阻、施工無法繼續(xù)等情況都還在未能順利解決。中信證券在研報表示，新冠疫情對房企經(jīng)營造成了全方位的影響。

　　拿地方面，春節(jié)過后的土地一級市場仍處于停滯狀態(tài)，成交土地數(shù)量遠低于歷史平均水平，主要是因為部分地區(qū)推遲了土地拍賣，且房企由于銷售遇阻，短期內(nèi)流動性不同程度地緊張，對于拿地保持觀望態(tài)度。而在施工方面，各地復工進度不一，目前異地職員返工率可能僅為30%，對于地產(chǎn)施工而言同樣會造成拖累。銷售方面，疫情沖擊下多數(shù)售樓處暫停開放，且人員流動急劇減少，2月銷售數(shù)據(jù)料將明顯下跌，且當前尚未出現(xiàn)明顯的反彈跡象。

　　招商證券固收團隊研究顯示，近期新債認購全靠“搶”。不僅認購倍數(shù)高企，例如，20浙能源SCP006為3.44倍；同時，投標上限價差再次走闊，打開認購下限的個券占比繼續(xù)提升。

　　此外也有觀點表示，疫情打亂了債券發(fā)行節(jié)奏，債券發(fā)行變緩、供給減少，債市再次出現(xiàn)較為明顯的“資產(chǎn)荒”。雖然近期房企受挫，但地產(chǎn)債一二級市場表現(xiàn)火熱，與短期基本面弱化相背離，原因既包括政策預期的提前計價，也包括資產(chǎn)荒下地產(chǎn)債較好的性價比，但核心原因在于中長期內(nèi)地產(chǎn)基本面并未因疫情而邊際弱化。

　　兩級分化明顯

　　2月26日，在部分銀行出現(xiàn)房貸邊際放松之后，房地產(chǎn)板塊迎來久違上漲，陽光城、金地集團、金科股份、中交地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等集體走強。恒生十二個行業(yè)板塊中，僅有地產(chǎn)建筑板塊逆市漲0.46%，其余全部下跌。

　　方正證券夏亦豐分析，今年房企的融資環(huán)境預計邊際寬松。下半年可能是一個拿地的窗口期。整體來看，目前地產(chǎn)板塊只是修復了疫情帶來的沖擊。

　　行業(yè)整體的不俗表現(xiàn)無法掩蓋內(nèi)部的分化。本地剛需盤雖會推遲但不會缺席，尤其是一二線城市。但對于三四線返鄉(xiāng)置業(yè)需求，是否在年內(nèi)能夠回補卻不好判斷。低線城市布局較多的房企不容樂觀。

　　房企已經(jīng)出現(xiàn)以價換量的情況，尤其三四線，存在極大削弱后期全局銷量韌性的可能。新房方面，2月至今，36城整體銷量同比增速較1月明顯下降，部分城市雖有復工但房地產(chǎn)銷售基本停滯，三四線城市相對更差。

　　國泰君安曾通過貨幣資金/(剛性費用+短期有息負債)這一指標，假定房企銷售停滯，進行極限壓力測試。再次測試下，大多數(shù)房企資產(chǎn)厚度情況良好，在疫情沖擊下有“驚”無“險”。但同時，尾部有7.7%的樣本房企支撐時長在一個季度以內(nèi)，20.2%的樣本房企支撐時長在半年以內(nèi)。目前海外疫情爆發(fā)背景下，如果疫情持續(xù)時間拉長，將加大這些房企風險暴露的可能性。

　　人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年初至今不到60天內(nèi)，全國已有超過百家房企宣告破產(chǎn)，有數(shù)日甚至平均每天2~3家房企被清算。其中，不少房企都是二三線城市里的中小型開發(fā)企業(yè)。

　　中信證券認為，疫情過后土地供應質(zhì)量和數(shù)量料將提升，而中小房企重心會放在回款，因此預計土地投標參與方將減少，溢價率將降低，龍頭房企會迎來補充貨值、拉開差距的良機。

　　2月21日，央行召開2020年金融市場工作電視電話會議，提出了2020年金融市場業(yè)務條線的6個重點工作，其中第二點提出：保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進市場平穩(wěn)運行。

　　來源：中新經(jīng)緯

編輯：wangdc