盡管土地市場在2019年呈現(xiàn)前高后低的走勢，但重點(diǎn)城市的土地出讓金還是創(chuàng)下了新高。

　　中原地產(chǎn)研究中心1月1日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年，土地市場繼續(xù)高位運(yùn)行，該中心統(tǒng)計(jì)的50大城市合計(jì)賣地收入4.41萬億元，同比上漲幅度達(dá)19.33%，刷新歷史紀(jì)錄。其中，出現(xiàn)16個賣地收入過千億元的城市，刷新歷史同期紀(jì)錄。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，從全國土地市場看，2019年特別是第二季度明顯沖高，但第三季度在各種政策影響下，土地市場有所降溫。但整體依然高位運(yùn)行。

　　尤其是2019年上半年，熱點(diǎn)二線城市土地市場十分火熱，4、5月份成為開發(fā)商拿地的井噴期，高溢價拿地頻頻。

　　2019年4月25日，合肥市土拍10宗地塊，最終10宗地塊均成功出讓，成交總價104.25億元，競得人包括新城、榮盛、文一、弘陽等房企。其中，綠城競得濱湖BH2019-05號地塊，總價34.91億元，溢價率107%。新力與弘陽聯(lián)合體競得新站XZQTD242地塊，總價10.73億元，溢價率111.11%。

　　從空間分布來看，2019年，土地市場分化明顯。尤其是上半年，包括杭州、蘇州、南京等多個二線城市的土地市場成為開發(fā)商爭奪的重點(diǎn)，而三四線城市的土地市場明顯降溫。

　　張大偉說，從趨勢看，2019年三四線城市依然相對低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是出現(xiàn)一二線土地市場升溫的主要原因。

　　另一方面，從我國城市的發(fā)展態(tài)勢來看，人口向一二線中心城市、大都市圈集聚的態(tài)勢持續(xù)，二線城市落戶的放寬，土地指標(biāo)向中心城市的傾斜等因素之下，中心城市尤其是二線城市迎來了更大的發(fā)展空間。

　　近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)勞動力和人才社會性流動體制機(jī)制改革的意見》，要求以戶籍制度和公共服務(wù)牽引區(qū)域流動。全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件�！兑庖姟诽岬�，要進(jìn)一步發(fā)揮城鎮(zhèn)化促進(jìn)勞動力和人才社會性流動的作用，全面落實(shí)支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策，推動城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤。

　　廣東體改研究會副會長彭澎告訴記者，未來在體制機(jī)制上將進(jìn)一步配套，中心城市、大都市圈土地只指標(biāo)緊張，今后土地指標(biāo)可能將向這些地方傾斜，未來強(qiáng)二線城市以及距離中心城市較近的中小城市都將迎來發(fā)展利好，未來這些城市的房地產(chǎn)市場也更有支撐。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2019年前11個月，地方政府性基金預(yù)算本級收入64365億元，同比增長10%，其中土地出讓收入同比增長8.1%。也就是說，50大城市的土地出讓金增速比全國平均水平高11.2個百分點(diǎn)。

　　分城市看，杭州成為2019年的“賣地之王”，達(dá)2836億元，繼續(xù)在各個城市中領(lǐng)跑。從近年的情況看，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年達(dá)2501億元，在全國各城市中領(lǐng)跑。

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2015年來，近五年內(nèi)杭州土地出讓金收入約為10019億元。

　　杭州土地出讓金領(lǐng)跑，與近年來杭州城市建設(shè)快速推進(jìn)有關(guān)。相比一線城市以及南京、武漢等大區(qū)中心城市，杭州原有的城市規(guī)模比較小，包括地鐵在內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，需要加以完善。

　　比如，杭州市提出，至2022年杭州亞運(yùn)會前，形成總長度達(dá)516公里的軌道交通，并將實(shí)現(xiàn)軌道交通十城區(qū)全覆蓋。這個規(guī)模也跟現(xiàn)在的一線城市相當(dāng)。而當(dāng)前杭州的城軌運(yùn)營里程僅為132.46公里。這意味著，未來近三年要增加三倍左右。如此大的增幅，需要雄厚的地方財政支撐。

　　杭州之外，蘇州、武漢、南京、寧波等強(qiáng)二線城市的土地出讓金實(shí)現(xiàn)了高速增長，強(qiáng)二線城市在做大做強(qiáng)、快速擴(kuò)張的過程中，房地產(chǎn)市場也蘊(yùn)含著巨大潛力。

   來 源：第一財經(jīng)     

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