北京共有產(chǎn)權房去化調查 適度調整可售區(qū)域勢在必行
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-1-2 9:12:09
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[提要]處于市場下行周期,共有產(chǎn)權房的價格優(yōu)勢正在被壓縮,曾經(jīng)選擇“無視”的住房品質、房屋屬性越發(fā)凸顯,共有產(chǎn)權房的“買不到”“賣不出”“再賣難”阻擋了一大批剛需客的置業(yè)腳步。

  與剛入市的“火熱”市場不同,在整體房地產(chǎn)市場下行、限競房遭遇高庫存的情況下,流通性差、配套滯后的共有產(chǎn)權房項目也未能幸免。近日北京商報記者選擇了四個共有產(chǎn)權房項目為樣本,對其去化進行調查,在高供應的基礎上,總體去化卻不足五成。處于市場下行周期,共有產(chǎn)權房的價格優(yōu)勢正在被壓縮,曾經(jīng)選擇“無視”的住房品質、房屋屬性越發(fā)凸顯,共有產(chǎn)權房的“買不到”“賣不出”“再賣難”阻擋了一大批剛需客的置業(yè)腳步。在五年25萬套共有產(chǎn)權房的供應下,在市場去庫存的壓力下,共有產(chǎn)權房如何完成房屋回歸居住屬性的使命?

  想買的買不到

  在付出了接近10%的購房成本后,劉偉無奈的以175萬元的總價買下了一套位于大興某二手房小區(qū)臨街、頂層的“老破小”。

  “現(xiàn)在這個市場,能買新房的肯定不愿意買二手,中介費、稅費外加貸款時候的折價,幾十萬元的成本沒了。”劉偉坦言,自己男朋友目前在外地,兩年后將回到大興國際機場工作,自己的公司也在大興,就想在大興買個純自住的小房子。但純商品房都是非普,劉偉此前在外地用貸款買過房,純商品房非普之后的二套首付太高了,自己實在湊不上。

  “看上了共有產(chǎn)權房四季盛景園,但我們分公司辦公在大興,社保完稅都在集團,不算職住平衡支持的,還買不了!痹谑赘队邢薜那闆r下,劉偉給北京商報記者算了筆賬,按照評估價貸款后的情況,109萬元的首付加上4.7萬元中介費和14.7萬的稅費,175萬元的這套一居室,自己的實際首付資金接近130萬元!暗绻乙苜I得了共有產(chǎn)權房,我的首付只要60%就行,還不用給中介‘打工’,稅費也沒那么高,150多萬元就能買個89m2 的兩居室,這樣過兩年結婚生孩子都不用折騰了!眲ミz憾地說。

  這樣的尷尬不僅僅發(fā)生在大興,更不是個例。

  就在本月,鮮有土地供應的北京市海淀區(qū)上線一宗共有產(chǎn)權房地塊。根據(jù)披露,該地塊位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn),四至范圍為東至辛店東一路,南至辛店南街,西至辛店東路,北至辛店北小街,京新高速的西側,北清路的北側,附近有地鐵16號線。居住建筑規(guī)模全部用于建設共有產(chǎn)權住房,大約可以提供上千余套房源。

  房屋價格方面,據(jù)土地出讓文件顯示,該共有產(chǎn)權房地塊銷售均價不高于37000元/m2(含全裝修費用),與周邊商品房相比,算得上是良心價。

  有購房者便提出,如果按照職住平衡邏輯,其實海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)共有產(chǎn)權房項目離昌平區(qū)的生命科學園更近,這部分人比海淀絕大多數(shù)購房人更適合,單純按照區(qū)來配給銷售,不如面向真正有需求的購房者!皯摲砰_鎖區(qū)政策,至少也要毗鄰區(qū)或者項目所在地方圓20、30公里以內才合適。”

  想賣的賣不掉

  在購房者想買買不到的同時,開發(fā)商層面也存在想賣賣不掉的情況。

  自《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)于2017年9月30日實施后,北京相繼推出了大量共有產(chǎn)權房項目,從分布區(qū)域來看,主要集中在大興、順義、昌平、通州以及懷柔。

  北京商報記者近日選取了共有產(chǎn)權房布局重點區(qū)域的四個項目進行走訪,對其去化率進行調查。

  通州恒泰家園,由于位于通州副中心,個人雖只能持有50%的產(chǎn)權,然而20000元/㎡(帶全裝修)的均價,以及與項目入住同期運行的地鐵17號線,自今年7月開始網(wǎng)上申購,共提供1072套房源,初次申購剩余79套,目前該項目已網(wǎng)簽860套,去化率達到80%以上。

  大興最大共有產(chǎn)權房項目之一的四季盛景園,2018年11月開盤至今,22棟住宅樓2224套房源,僅簽約61套,去化率不足5%。個人產(chǎn)權比高達80%的四季盛景園于去年10月開始網(wǎng)上申購,彼時項目棄選率高達99%;今年3月,四季盛景園降低申購標準開啟第二次網(wǎng)申,去化情況也并不好,整體市場下行,與周邊限競房差價過小,銷售區(qū)域受限是主要原因。

  同處大興區(qū)的國瑞·瑞福園,已于近期結束新一輪的網(wǎng)申。該項目早在去年7月就開始了網(wǎng)上申購,提供房源總共999套,銷售價格29000元/㎡,全裝修交房,個人產(chǎn)權份額占60%。截至目前,該項目網(wǎng)簽686套,去化率約69%。

  房山金林嘉苑于去年11月開始網(wǎng)上申購,房源總計1722套,首次參與選房人數(shù)有4510戶,棄選率為87.1%,最終售出582套,剩下1140套,去化率33.7%。截至目前,該項目網(wǎng)簽728套,去化率42%。

  再賣也難

  綜合來看,四個項目合計供應6017套住房,部分供應周期超過一年,但實際去化卻不足五成。

  在合碩機構首席分析師郭毅看來,與剛入市的“火熱”市場不同,如今共有產(chǎn)權房遭遇“寒流”侵襲。購房者在選擇共有產(chǎn)權房時,區(qū)位是第一要素,區(qū)位成熟度低的項目,往往交通出行、配套設施等都相對滯后,這是影響剛需客群置業(yè)的主因。除此之外,影響購房者是否選擇共有產(chǎn)權房的另一個原因是,共有產(chǎn)權房已告別投資屬性,無法在市場上公開流通。

  在《辦法》出臺之前,北京的產(chǎn)權型保障房和政策房,在滿足一定條件后可以轉換為商品住房。而《辦法》的出臺,對共有產(chǎn)權住房再上市產(chǎn)權性質進行了收緊,以“封閉管理、循環(huán)使用”為原則,明確共有產(chǎn)權住房的“共有產(chǎn)權”性質再上市后也不能變更,真正實現(xiàn)“封閉管理、循環(huán)使用”,以滿足更多無房家庭住房剛需。

  據(jù)北京市住建委相關負責人此前介紹,再上市的過程中,個人份額無論是出售給代持機構,還是出售給其他符合條件的購房人,都不涉及出售和購買共有產(chǎn)權住房的政府份額,政府份額也不得出售和購買。新購房人獲得房屋產(chǎn)權性質仍為“共有產(chǎn)權住房”,所占房屋產(chǎn)權份額比例不變。

  “這實際上意味著,共有產(chǎn)權房徹底喪失市場自由流通的權利,購房者在置換買賣時可選擇的范圍很小,且賣掉共有產(chǎn)權房也可能不足以支撐未來換房的首付款!惫惴治龇Q,對于剛需客來說,房子的居住屬性固然重要,但投資屬性也具有一定的影響力。初次購置的商品房都包含有“跳板”的屬性,未來的工作變動、子女上學,以及隨著收入的提升想要過渡到改善戶型,這些都需要房屋屬性的“自由”。

  適度調整可售區(qū)域勢在必行

  事實上,從居住屬性來說,目前共有產(chǎn)權房也受到其他商品房的沖擊。眾所周知,共有產(chǎn)權房的產(chǎn)權份額是個人占一部分、政府占一部分。以大興的四季盛景園為例,29000元/㎡的銷售均價,個人持有80%的產(chǎn)權份額,換算下來,也就是36250元/㎡。最新數(shù)據(jù)顯示,大興區(qū)12月的商品房均價為41000元/㎡,價格相差不大,其他方面卻要優(yōu)于共有產(chǎn)權房。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴北京商報記者,共有產(chǎn)權房的交通、配套等優(yōu)勢均不明顯,房屋質量大多也只是剛剛達到“及格線”,處于市場下行周期,共有產(chǎn)權房的價格優(yōu)勢也被不斷削弱。站在性價比的角度,共有產(chǎn)權房已不具備競爭優(yōu)勢,兩者價格收窄,由共有產(chǎn)權房轉移到商品住房,不但可以獲得高品質的住房需求,也可以獲得更加靈活的換房機會。

  按計劃,自2017年起,北京要用五年時間完成25萬套共有產(chǎn)權房供地。共有產(chǎn)權房市場“遇冷”,高供應是否有高庫存隱患?

  對此,郭毅分析稱,共有產(chǎn)權房加大供應不是問題,但要講究區(qū)域的平衡性。與商品房一樣,共有產(chǎn)權房的區(qū)域供應同樣不均衡,因此才會有大興“重災區(qū)”的說法,區(qū)域本身供大于求,項目去化因此艱難。在整體加大供應的前提下,最主要的是打破地域限制,雖為保障性住房,保障區(qū)域的職住平衡,但在區(qū)域內部消化不足的情況下,“走出去”也不失為一個辦法,適度調整可售區(qū)域范圍勢在必行。

  除打破區(qū)域限制外,降低認購門檻也是一個一舉兩得的辦法。在嚴躍進看來,雖然共有產(chǎn)權房有各種各樣的限制,但低價格毋庸置疑,政府幫忙分擔住房壓力,這部分市場需求還是很旺盛的。如果共有產(chǎn)權房的申購標準能夠降一個檔次,那么市場所能釋放出的潛力要比現(xiàn)在更大。降低一些認購門檻,在完成去化任務的同時,也能使更多人受惠,實現(xiàn)一個“住房夢”。

  來源:北京商報

編輯:wangdc

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