從瘋狂燒錢搶占市場，到四處找錢尋求自救。長租公寓的180度大轉變，意味著行業(yè)的發(fā)展邏輯正在改變。

　　1月17日晚（美東時間1月16日），蛋殼公寓將以股票代碼“DNK”在紐交所上市，成為國內(nèi)第二個登陸資本市場的長租公寓企業(yè)。

　　此前蛋殼公寓招股書顯示，擬發(fā)行1060萬股ADS（美國存托股票），發(fā)行區(qū)間為14.5美元至16.5美元每股，最高募資1.75億美元。

　　上市當天，蛋殼公寓對募資計劃作出調整，擬以13.5美元/股的價格，發(fā)行960萬股ADS，募資金額1.296億美元。

　　但上市真的能成為長租公寓們自救“續(xù)命”的靈丹妙藥嗎？仍是一個問號。

　　資本化道路坎坷

　　2019年，長租公寓的頭部企業(yè)都看上了資本化這塊“大蛋糕”，青客公寓、蛋殼公寓紛紛傳出上市計劃。

　　“第一個吃螃蟹”的是青客公寓。2019年10月8日，青客公寓向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股說明書，預計以“QK”為交易代碼，登陸納斯達克。

　　2019年10月25日，青客公寓更新招股書，擬發(fā)行520萬股ADS，發(fā)行區(qū)間17美元至19美元每股，最高募資近1億美元。青客公寓表示，此次IPO募資所得將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、投資于技術方面和基礎設施和用于一般營運用途。

　　青客公寓的上市計劃給長租公寓們指了一個方向。2019年10月28日,蛋殼公寓首次遞交招股書，擬以“DNK”為交易代碼，登陸紐交所。

　　不過“打樣”在前的青客公寓不太順利。

　　先是募資金額縮水過半。2019年11月5日，青客公寓上市申請獲批，但原本擬發(fā)行的520萬股ADS降至270萬股。（在承銷商不行使超額配售權的情況下）以17美元/股的發(fā)行價計算，募資總額約為4590萬美元。

　　景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉告訴財經(jīng)網(wǎng)，從WeWork IPO失敗后，整個資本市場的風向都發(fā)生了變化�？恳�(guī)模、不掙錢，并以此講故事的企業(yè)很難再融到資。

　　青客公寓正是典型的“靠規(guī)模、不掙錢”企業(yè)。

　　招股書介紹，2012年，青客公寓成立。成立第一年，青客公寓的房源數(shù)900多間，而到了2018年底，這一數(shù)字飆升至9.12萬間，復合年增長率達114%，共覆蓋6座城市。

　　在規(guī)模擴張的同時，2017年、2018年，青客公寓分別凈虧損2.45億元、4.99億元。截至2019年6月30日的前9個月，凈虧損3.73億元。

　　胡景暉指出，“美國的上市費用很高，實際上青客能拿回來的融資不到3億元。以青客現(xiàn)在的虧損情況，融來的錢只夠它再虧半年�！�

　　“靠規(guī)模、不掙錢”不光成了青客公寓融資道路上的絆腳石，還引發(fā)了一系列連鎖反應，股價跳水、市值蒸發(fā)。

　　2019年11月8日，青客公寓登陸納斯達克的第4天，在“曇花一現(xiàn)”的股價巔峰20.44美元/股后開始“走下坡路”，最低股價甚至跌破10美元/股。

　　截至1月17日早5點收盤，青客公寓報價12.49美元/股。以上市當天開盤價17.35美元/股計算，青客公寓上市2個多月后，市值蒸發(fā)2.33億美元。

　　青客公寓依靠上市來融資續(xù)命的“算盤”沒有打響。1月17日，和青客公寓一樣有著“靠規(guī)模、不掙錢”特色的蛋殼公寓登陸紐交所，是重蹈青客公寓老路，還是后來者居上，仍需時間考驗。

　　嚴重依賴“租金貸”

　　青客公寓登陸納斯達克，蛋殼公寓上市紐交所。

　　為何同一時間，長租公寓的龍頭企業(yè)們紛紛打上赴美上市的“算盤”？胡景暉給出的回答是，“為了續(xù)命�！�

　　說是續(xù)命并不夸張，長租公寓光鮮亮麗敲鐘的背后，一邊是不斷趨嚴的規(guī)范政策；一邊是一個接一個的爆雷消息。

　　自2018年下半年開始，全國多個城市明確發(fā)文整治并暫�！白饨鹳J”業(yè)務。

　　“租金貸”一般以“月付”和“押一付一”為誘餌，讓租客向第三方金融機構或P2P網(wǎng)絡借貸平臺申請信用貸款。申請成功后，該筆貸款會一次性付給長租公寓，長租公寓再分期將房租付給房東，利用時間差聚集起來的資金形成“資金池”，用于長租公寓的再擴張。

　　“租金貸”受限的最大影響就是，資金池的減少。而這也成為不少長租公寓資金鏈斷裂的“導火索”。

　　房東東數(shù)據(jù)顯示，2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州更是“重災區(qū)”，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。

　　青客公寓、蛋殼公寓提交的招股書揭開了長租公寓依賴“租金貸”的“冰山一角”。

　　招股書介紹，截至2019年6月30日，青客公寓與11家金融機構合作提供“租金貸”，收到金融機構預付款8.726億元，使用租金貸用戶占比65.2%。也就是說，每3個租客中就有2位使用“租金貸”。

　　而蛋殼公寓對“租金貸”的依賴更為嚴重。2017年、2018年和2019年前九月，蛋殼公寓分別從租客獲得預付款1.1億元、2.8億元和7.9億元，分別從金融機構獲得租金預付款9.4億元、21.3億元和31.6億元。2017年、2018年和2019年前九月，蛋殼公寓使用“租金貸”的租客分別占比91.3%、75.8%和67.9%。

　　2019年12月25日，6部門聯(lián)合發(fā)布《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，其中明確要求租金貸占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

　　留給“蛋殼們”的時間已經(jīng)不多了。

　　根據(jù)規(guī)定，青客公寓、蛋殼公寓需在兩年時間內(nèi)，將近70%的租金貸占比降至30%。這也意味著，急速大幅縮水的資金池急需新的“血液”流入運轉。

　　洗牌加劇

　　太平洋證券分析師徐超告訴財經(jīng)網(wǎng)，蛋殼公寓、自如等二房東模式本來是不需要加杠杠的，一手收房租，一手交給原房東，自己賺差價和服務費。然而現(xiàn)實是長租公寓運營商為了快速擴張，利用租金貸這個工具，把未來租金收入提前透支，比如支付新房源定金、裝修費用等。

　　他表示，“洗牌是肯定的，行業(yè)野蠻生長的階段結束了，以后會更加規(guī)范。”

　　2019年，規(guī)范“租金貸”等一系列舉措，為一路逛奔的長租公寓踩下“急剎車”。

　　同時，融資發(fā)債對長租公寓逐漸趨嚴。中指研究院報告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年長租公寓領域，企業(yè)獲得融資37筆，約1491億元（包括發(fā)債、基金、授信等各類用于長租公寓發(fā)展的資金），而2019年僅有16筆，約360億元，金額不足2018年的1/4。

　　長租公寓擴張速度開始放緩。以青客公寓為例，2018財年，青客公寓房源數(shù)量96529套，同比增長99.4%。2019財年第四季度（2019年7月1日-9月30日）新增可用租賃單位443個，同比增長僅為3.24%。

　　目前市場上的長租公寓大多可以歸為3類。一類是以蛋殼公寓、青客公寓為代表的公寓運營公司；一類是以冠寓、泊寓為代表的開發(fā)商背景公司；還有一類是以自如、相寓為代表的中介背景公司。

　　胡景暉對公寓運營公司的未來發(fā)展并不看好。此外他指出，開發(fā)商背景公司需要轉型，未來出路是委托有專業(yè)運營能力公司的來幫助運營。而最有發(fā)展前景的是中介背景公司，因為中介做長租公寓存在一個先天優(yōu)勢，可以實現(xiàn)業(yè)主和客戶之間的二次轉換。

　　胡景暉預測，“2020年，長租公寓爆倉的事件并不會消除。往年爆倉的都是小企業(yè)，今年有可能爆大的�！�

　　而在財經(jīng)評論員嚴躍進看來，長租公寓的發(fā)展周期較長，不像房地產(chǎn)市場能在一周、一月內(nèi)很快起色。

　　不過，嚴躍進仍舊看好長租公寓的未來發(fā)展趨勢。他將長租公寓的發(fā)展比作“燉湯”，“要小火慢燉才會味道好”，太著急容易“變味”。

　　或許正如巴菲特所說，“大潮退去，才知道誰在裸泳�！遍L租公寓的風口散去，才能還原熱度下的本來面目。

　　來源：財經(jīng)網(wǎng)

編輯：wangdc