國家統(tǒng)計(jì)局今日公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2019年,房地產(chǎn)多指標(biāo)增速回落,其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3個(gè)月回落;商品房銷售額雖接近16萬億,創(chuàng)歷史新高,但增速回落;商品房銷售面積更是在僅維持了2個(gè)月正增長后再次轉(zhuǎn)負(fù)。
值得注意的是,2019年,全國商品房待售面積比11月末有所增加,這是庫存自2017年3月以來首次出現(xiàn)環(huán)比增長。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這意味著,自2016年3月以來的持續(xù)去庫存走到了終點(diǎn),市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。從新房銷售面積看,2018年很可能是歷史大頂,預(yù)計(jì)2020年,新房銷售面積或繼續(xù)下跌3%左右,開發(fā)投資和新房銷售額增速可能繼續(xù)回落,庫存有所增長。
商品房銷售額創(chuàng)新高,增速明顯回落
國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示,2019年,商品房銷售額159725億元,同比增長6.5%,增速比1~11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn),比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。這也是該指標(biāo)增速自2019年7月保持上漲趨勢(shì)以來再次回落。
從商品房銷售面積來看,2019年為171558萬平方米,同比下降0.1%,1~11月份為增長0.2%,上年為增長1.3%。在保持了連續(xù)2個(gè)月正增長后,商品房銷售面積累計(jì)增速再次轉(zhuǎn)負(fù)。
不過,從商品房銷售額絕對(duì)值來看,2019年已經(jīng)接近16萬億,而2018年為14.9萬億,刷新歷史記錄,但也未突破16萬億。
結(jié)合已公布業(yè)績(jī)的房企銷售情況看,券商中國記者統(tǒng)計(jì),2019年銷售十強(qiáng)房企(11家)總銷售額約為47587.73億元,占全國商品房銷售額的29.8%。(注:因碧桂園只公布了權(quán)益銷售額,所以其數(shù)據(jù)按克而瑞研究機(jī)構(gòu)公布的全口徑銷售額計(jì)算。另外,因華潤與龍湖銷售額相同,并列第十,所以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為11家房企)
盡管全年整體銷售額再創(chuàng)新高,但增速明顯放緩,2019年商品房銷售增速為6.5%,而2018年為12.2%。
從銷售十強(qiáng)房企看,2019年,除萬科、綠地銷售增速低于6.5%外,其他房企增速均高于6.5%,但與自身2018年的增速比均有下滑。其中,下滑比較明顯的有綠地(由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%)、新城(由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%)、世茂(由2018年的74.8%下滑至2019年的48%)、華潤(由2018年的38.5%下滑至2019年的15%)。不過,世茂雖然下滑較多,但增速仍是十強(qiáng)房企中最高的。
多指標(biāo)增速回落,庫存兩年多來首次止降反彈
除了商品房銷售面積和銷售額增速回落外,房地產(chǎn)開發(fā)投資等增速也繼續(xù)回落。
數(shù)據(jù)顯示,2019年1~12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元,比上年增長9.9%,增速比1~11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn),比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。該指標(biāo)增速已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月回落,整體看,自5月以來保持了下降趨勢(shì),并回落至個(gè)位數(shù)。
2019年,房屋新開工面積227154萬平方米,同比增長8.5%,增速比1~11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn),比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。
2019年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米,同比下降11.4%,降幅比1~11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn),上年為增長14.2%;土地成交價(jià)款14709億元,同比下降8.7%,降幅比1~11月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn),上年為增長18.0%。
值得注意的是,2019年末,商品房待售面積49821萬平方米,比11月末增加600萬平方米,比上年末減少2593萬平方米。
對(duì)此,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,這是全國商品房待售面積自2017年3月以來首次出現(xiàn)環(huán)比增長,這意味著自2016年3月以來的持續(xù)的去庫存終于走到了終點(diǎn), 市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。他預(yù)計(jì),2018年很可能是銷售面積的歷史大頂,2020年新房銷售面積會(huì)繼續(xù)下跌,跌幅在3%左右。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂也認(rèn)為,供需關(guān)系變化,市場(chǎng)下行趨勢(shì)顯著!2019年開發(fā)投資出現(xiàn)了8個(gè)月的連續(xù)下滑,銷售面積9個(gè)月為負(fù),且商品住宅待售面積出現(xiàn)了45個(gè)月以來的首次增長。土地購置面積出現(xiàn)了10%以上的下滑,幅度同比回落超過25個(gè)百分點(diǎn),一方面來自于融資環(huán)境的收緊,更大的原因則是銷售下行、庫存增長的趨勢(shì)下,企業(yè)缺乏拿地信心。基于此,我們認(rèn)為,2020年開發(fā)投資和新房銷售增速可能繼續(xù)回落,庫存有所增長。”他說。
另外,從房企到位資金指標(biāo)來看,2019年的增速有所反彈。
數(shù)據(jù)顯示,2019年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1~11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn),比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款25229億元,增長5.1%;利用外資176億元,增長62.7%;自籌資金58158億元,增長4.2%;定金及預(yù)收款61359億元,增長10.7%;個(gè)人按揭貸款27281億元,增長15.1%。
許小樂認(rèn)為,2019年,企業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊,國內(nèi)貸款和自籌的增速比較弱。為了加快資金回流,開發(fā)企業(yè)加快預(yù)售、以價(jià)換量,并加快到海外融資,去年利用外資增長速度超過60%。在居民端,在差別化信貸政策下,個(gè)人按揭貸款的增速超過了15%,超過銷售額的增長速度,2018年個(gè)人按揭貸款為下降0.8%。
“值得關(guān)注的是,在一、二線城市市場(chǎng)下行的情況下,居民貸款還在上升,可能主要是在西部三四線城市,潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)值得警惕!痹S小樂說。
易居研究院研究員沈昕認(rèn)為,近日,央行金融市場(chǎng)司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示,要嚴(yán)控房地產(chǎn)在信貸資源中的占比?紤]到2020年年初整體銷售增速難以有較大起色,房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將加劇。
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯:wangdc