2019年宏觀經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù)影響天津市場(chǎng)，而新增供應(yīng)也對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成挑戰(zhàn)，限制租金增長(zhǎng)空間�！氨M管天津市場(chǎng)存在下行壓力，且市場(chǎng)對(duì)未來(lái)預(yù)期下調(diào)，但我們看到增長(zhǎng)依舊存在。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“截至2019年底，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)已出租面積在過(guò)去十年增長(zhǎng)了六倍以上。經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異的頭部項(xiàng)目依然能為業(yè)主帶來(lái)良好的租金收益�！贝送�，在零售地產(chǎn)市場(chǎng)，品牌擴(kuò)張有所放緩，但餐飲和兒童業(yè)態(tài)仍受市場(chǎng)歡迎；在工業(yè)物流市場(chǎng)，2019年新增供應(yīng)水平達(dá)歷史新高，而北京的外溢需求繼續(xù)使天津市場(chǎng)受益。
辦公樓市場(chǎng)
內(nèi)資金融企業(yè)主導(dǎo)租賃需求，專業(yè)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)活躍。經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)影響市場(chǎng)需求，但是整體需求仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。2019年全市辦公樓凈吸納量創(chuàng)下自2005年以來(lái)的最高水平，超過(guò)23萬(wàn)平方米。其中，第四季度凈吸納量錄得約4萬(wàn)平方米，與第三季度水平基本持平，環(huán)比微增0.2%。內(nèi)資企業(yè)和金融企業(yè)，尤其是保險(xiǎn)公司，是全年最為活躍的需求來(lái)源。與此同時(shí)，中小型專業(yè)服務(wù)業(yè)公司也持續(xù)尋求面積。受益于當(dāng)下租金水平下調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境，升級(jí)類需求活躍度顯著提升，占據(jù)全年租賃交易中較大比重。
四季度共有兩座辦公樓項(xiàng)目入市。泰恒大廈（原京津國(guó)際中心）和網(wǎng)信大廈（原中冶七里）寫字樓竣工入市，為市場(chǎng)增加了14萬(wàn)平方米的新增辦公面積。今年全年大量的供給進(jìn)一步推高市場(chǎng)空置水平，整體市場(chǎng)空置率升至41.6%，甲級(jí)辦公樓空置率升至48.4%。隨著更多新竣工、品質(zhì)較高的項(xiàng)目入市，現(xiàn)有甲級(jí)樓宇將比乙級(jí)項(xiàng)目面臨到更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
從業(yè)主方角度而言，相較于提升租金，維持出租率水平更為重要。項(xiàng)目業(yè)主通常會(huì)提供更為靈活的租金優(yōu)惠，特別是對(duì)于大型優(yōu)質(zhì)租戶。第四季度整體市場(chǎng)租金錄得每平方米每月86.9元，環(huán)比下降0.8%，同比下降3.1%�！靶马�(xiàng)目從升級(jí)需求中受益最大，因?yàn)樗鼈兛梢员Ｕ细咂焚|(zhì)的辦公空間，并且傾向于提供更具競(jìng)爭(zhēng)力的租賃價(jià)格。”仲量聯(lián)行天津商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示，“盡管經(jīng)濟(jì)不確定性將延續(xù)至2020年，但穩(wěn)健的大型公司仍將是市場(chǎng)的壓艙石，最終將支持市場(chǎng)表現(xiàn)�！�
工業(yè)物流市場(chǎng)
整體環(huán)境下市場(chǎng)壓力增大，全年需求表現(xiàn)有所放緩。2019年第四季度，天津非保稅物流市場(chǎng)凈吸納量較上季度有所回升。在經(jīng)濟(jì)壓力下，一些電子商務(wù)公司對(duì)業(yè)績(jī)預(yù)期趨于保守，預(yù)算有所收緊，大型在線零售企業(yè)及其自營(yíng)的第三方物流公司表現(xiàn)尤為明顯。因此，部分企業(yè)于年初順勢(shì)整合其倉(cāng)儲(chǔ)物流空間，并騰退部分租賃面積。當(dāng)然，這其中也包括一些企業(yè)因長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，將租賃面積整合到自持自用的項(xiàng)目中。同時(shí)，也有電子商務(wù)類租戶今年縮減面積或退租，以此控制和削減成本。
第四季度延續(xù)2019年前三季度的供應(yīng)高峰，共計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目入市。2019年新增供應(yīng)水平達(dá)歷史新高，市場(chǎng)整體空置率較去年同期顯著提高。四季度受新項(xiàng)目影響，非保稅物流市場(chǎng)空置水平環(huán)比上升4.7個(gè)百分點(diǎn)至19.8%。同時(shí)，需求放緩致使年底租金增長(zhǎng)放緩。非保稅物流租金在本季度保持平穩(wěn)，錄得每平方米每天1.0元，環(huán)比微漲0.5%�！氨M管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，北京的外溢需求繼續(xù)使天津市場(chǎng)受益，特別是臨近北京的武清和北辰子市場(chǎng)�！敝倭柯�(lián)行天津工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)高云鵬表示，“另一方面，仍有少量冷鏈物流企業(yè)借此時(shí)機(jī)充分利用較低的租金和大量可供選擇的新增供應(yīng)，在今年下半年進(jìn)行擴(kuò)張�！�
零售地產(chǎn)市場(chǎng)
品牌擴(kuò)張放緩，餐飲和兒童類仍受市場(chǎng)歡迎。受大環(huán)境影響，大多數(shù)零售商擴(kuò)張步伐顯著放緩，第四季度凈吸納量錄得4,000平方米。部分內(nèi)資茶飲品牌和兒童類零售商也逆勢(shì)擴(kuò)張，喜茶和樂(lè)樂(lè)茶等國(guó)內(nèi)知名的茶飲品牌均積極布局。本季度，多個(gè)國(guó)際化妝品零售商在全市頭部項(xiàng)目開設(shè)新店，例如香奈兒（Chanel）入駐南開大悅城，而YSL彩妝門店則入駐海信廣場(chǎng)。同時(shí)，兒童業(yè)態(tài)進(jìn)一步多元化、細(xì)分化，支持租賃需求。本季度全市空置率基本保持穩(wěn)定在11.7%，同比小幅上漲1.3個(gè)百分點(diǎn)。
2019年第四季度無(wú)新項(xiàng)目入市。落成時(shí)間較早的項(xiàng)目試圖通過(guò)調(diào)整租戶組合來(lái)重新定位，引進(jìn)更多以生活方式為導(dǎo)向的店鋪，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力并增加客流量。而一些百貨商場(chǎng)也考慮與經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商建立合作，以重新提振項(xiàng)目表現(xiàn)。仲量聯(lián)行天津零售地產(chǎn)部總監(jiān)尹偉靜表示：“在租金增長(zhǎng)放緩的環(huán)境中，低水平新增供應(yīng)量為2019年帶來(lái)一定利好，中和了經(jīng)濟(jì)壓力可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的進(jìn)一步影響。與此同時(shí)，在項(xiàng)目層面，市場(chǎng)領(lǐng)先的項(xiàng)目仍可保持良好的租金水平，并確保較高的入駐率�！�
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