剛與金地電建聯(lián)手摘得深圳前海珍稀宅地，轉眼又單槍匹馬奪下武漢單價地王，華潤置地馬力十足。

　　11月13日，武漢迎來當月首場土拍，江岸區(qū)濱江板塊P（2020）122號地塊備受關注，中海、萬科、保利、香港置地、平安、電建、招商聯(lián)合體、華發(fā)、大華等房企均入場，拍地過程中一度因網(wǎng)絡負載過大暫停競價。

　　經(jīng)過321輪爭奪，最終被華潤旗下武漢潤置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以65.7億元奪得，溢價率52.79%。同時，成交樓面地價30558元/平方米，一舉使得武漢樓面價突破 “3字頭”，創(chuàng)造新高。

　　有人稱，3萬元樓面地價，對于武漢樓市起到了一針“強心劑”作用。

　　臨江豪宅地

　　這宗地塊的入市，光是起拍價已足夠搶眼。

　　地塊位于江岸區(qū)解放大道與頭道街交匯處，屬于二七濱江商務區(qū)板塊，用地性質(zhì)為綜合用地（含住宅），總用地面積53771平方米， 規(guī)劃建筑面積215000平方米；同時項目不要求配建公共租賃住房。

　　地塊起始價43億元， 起始樓面價20000元/平方米--這一價格幾乎接近當前武漢樓面價紀錄。

　　據(jù)悉，武漢此前樓面價紀錄為2016年7月28日碧桂園拿下的漢陽濱江P（2016）064號地塊，樓面地價為20017元/平方米。

　　這次競拍吸引了多家大型房企，甚至險資平安也在其中。競拍200余輪之后，武漢土地市場網(wǎng)消息顯示，因網(wǎng)絡負載過大，P（2020）122號地塊暫停競價，且未產(chǎn)生競買結果。

　　此時，總地價已到了59.8億元，樓面價約27800元/平方米，單價新高已經(jīng)誕生，就看花落誰家。

　　直到下午15:30，地塊恢復競價，達到321輪后，華潤以65.7億元奪標，成交樓面價30558元/平方米。

　　對此緣由，湖北中原策略顧問中心總經(jīng)理鄭源韜指出，其一是地塊區(qū)位優(yōu)越，位處于武漢發(fā)展成熟的濱江地段，是漢口二環(huán)內(nèi)比較罕見的一個純宅地，沒有其他自持或商業(yè)配套要求，基本上是一個可以快速開發(fā)的凈地。

　　其二則是規(guī)模體量對開發(fā)商的吸引力。鄭源韜對此做了測算：“二十多萬方的規(guī)�？梢蚤_發(fā)三年左右，估算下來項目未來總貨值突破100億元，再把底商等加上，有可能接近110至120億元，年均產(chǎn)值估計40億左右�！�

　　條件很出色，但現(xiàn)實需要考慮的問題是，華潤最終3萬元/平方米價格，能否算得過賬？

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，作為新興豪宅區(qū)，目前項目周邊在售樓盤均價4-4.5萬元/平方米左右，區(qū)域天花板為臨江豪宅武漢天地，均價5.5萬元/平方米。

　　“華潤賣到5萬應該沒什么問題，而且已經(jīng)有成交案例在前，（武漢天地）最新預售價也是超5萬的，項目銷售壓力應該是不存在的�！惫馊A樓評出品人楊光華對觀點地產(chǎn)新媒體表示。

　　鄭源韜也持肯定意見，指出雖然目前看起來地價較高，但是三年的銷售周期，加上底商、車位，應該能實現(xiàn)一定的合理利潤率。

　　另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，大手筆重倉武漢的不止華潤。

　　自4月8日武漢土地市場重啟以來，房企們在武漢搶地的熱情持續(xù)不退，高總價地塊也常有出現(xiàn)，如綠地164億武漢黃陂臨空經(jīng)濟區(qū)七宗地，龍湖70億武昌濱江地塊，招商58億“準地王”硚口地塊，以及華僑城66億再入青山，中海144億落子歸元。

　　“失衡”的武漢

　　即便這些引得開發(fā)商爭搶的地塊質(zhì)素良好，但不可忽視武漢樓市的實際情況。

　　據(jù)悉，高庫存已是當前武漢樓市一個受關注的話題。

　　從今年4月份以來，武漢商品住房庫存逐漸攀升。武漢房管局數(shù)據(jù)顯示，4月末已批準預售尚未網(wǎng)簽的商品住房158932套，面積1817.27萬平方米；之后逐月疊加，截至8月末，武漢已批準預售尚未網(wǎng)簽商品住房172308套，面積1986.21萬平方米，超過了2019年12月份的16.8萬套，刷新記錄。

　　最新截至2020年10月末數(shù)據(jù)，武漢已批準預售尚未網(wǎng)簽的商品住房167871套，面積1980.54萬平方米，略有下調(diào)。二手房方面，鏈家網(wǎng)平臺數(shù)據(jù)顯示，武漢二手房掛牌量也已經(jīng)突破9萬套。

　　同步地，去化率也不甚理想。湖北中原數(shù)據(jù)顯示，今年武漢普遍新開盤項目平均去化率大致在45%左右，去年這一數(shù)字則在70%左右。

　　成交不足、庫存高企，同時，武漢解封以來新房供應量也在迅速增大。據(jù)此前武漢市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房項目清單》，預計該市第四季度將有180個項目、839.45萬平方米商品房可達銷售條件。

　　供需為何如此失衡？疫情顯然是其中一環(huán)。

　　就供應方面看，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，今年疫情之后武漢出臺了相關全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開工復產(chǎn)的舉措，包括適當調(diào)整預售許可形象進度要求，如高層建筑形象進度達到1/4以上、多層（及低層建筑形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。此前，要求建筑形象進度要達2/3以上才能拿預售證。

　　這一定程度上刺激了項目的供應入市。

　　鄭源韜則指出，這波供應增大還與去年土地出讓有關：“核心還是因為去年包括前年武漢的土地供應量、土地成交量較大，像去年土地成交2200多萬方左右，按照拿地到開盤大概是8-9個月時間，這些項目基本就在今年下半年入市，自然就帶來新房供應的高峰。

　　需求端方面，鄭源韜認為是今年北上廣深投資客在武漢置業(yè)減少，以及本地從事線下交易的買家疫情期間收入大幅減少，整體購買力受損。

　　“供應需求兩方面疊加的結果，就是供應端還是在持續(xù)放量，需求端比去年有所減弱�！�

　　對于之后武漢樓市的走勢，楊光華則認為，購買力已慢慢恢復，就目前成交總量來看，已經(jīng)恢復到去年七至八成。

　　根據(jù)湖北中原監(jiān)測數(shù)據(jù)，鄭源韜認為，庫存高企局面還會持續(xù)一段時間。

　　中長期的話，業(yè)內(nèi)人士與開發(fā)商們一致，秉持著樂觀看好的態(tài)度。

　　“今年市場確實因為疫情會有一些特殊性，但是武漢新房市場容量近5年還是位列全國前三，并且產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟呈現(xiàn)向上態(tài)勢，中長線沒問題�！编嵲错w稱，需要給武漢這座城市多一些時間去恢復元氣。

　　來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong