機(jī)構(gòu)曾出價(jià)32億的上海核心區(qū)大樓“骨折價(jià)”起拍,為何5萬人圍觀卻無人報(bào)名?
10月26日上午,備受關(guān)注的上海明天廣場7~32層房產(chǎn)正式在淘寶網(wǎng)阿里拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣。
位于上海核心區(qū)域人民廣場商圈的上海明天廣場,此次共拍賣246套房屋,起拍價(jià)25.7144億元,折合單價(jià)6.9萬元/平方米。
實(shí)際上,上海明天廣場的喊價(jià)曾一度高達(dá)32億元。2005年就有消息稱,摩根士丹利擬開價(jià)32億元收購上海明天廣場7~32層房產(chǎn),但最終因?yàn)闃I(yè)主方單方面宣布停止出售,雙方未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判。
而那一次“猶豫”也讓上海明天廣場錯失良機(jī)。在此后幾年,該項(xiàng)目多次遭轉(zhuǎn)手,2006年被轉(zhuǎn)到上海國資委旗下的上海盛融投資手中。2010年底,該項(xiàng)目第7~32層房產(chǎn)掛牌拍賣,但最終未能成交。
直到26日的這一次掛牌再賣,明天廣場不僅沒有享受到上海物業(yè)大升值的行情,其市場價(jià)更是相較15年前“縮水”超5億元。
不過,有業(yè)內(nèi)人士告訴鎂編,上海很少有這么大宗交易的不動產(chǎn),上海明天廣場此次在網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣,不排除借機(jī)炒作的嫌疑。
5萬多人圍觀
自26日上午10點(diǎn)在阿里拍賣開始競拍,上海明天廣場就一直處于“0人報(bào)名”狀態(tài)。截至發(fā)稿時(shí),此次網(wǎng)拍已有超過5萬人圍觀,但仍無人報(bào)名。如果在接下來的16個小時(shí)里仍無人出價(jià),該項(xiàng)目將流拍。
26日上午,鎂編在上海明天廣場現(xiàn)場看到,該項(xiàng)目處于正常運(yùn)行中。鎂編來到大廈物業(yè)處詢問被拍賣樓層情況,現(xiàn)場工作人員表示,目前7~32層絕大部分處于空置狀態(tài),只有四五家租客,其中包括一家證券公司。當(dāng)鎂編想乘坐電梯上樓進(jìn)一步打探拍賣樓層情況時(shí),被大樓保安婉拒。
第一太平戴維斯相關(guān)人士告訴鎂編,目前上海市場特別稀缺的高樓,整棟能夠賣9萬~10萬元/平方米。上海明天廣場雖然不是稀缺高樓,但也是核心商圈物業(yè),以不足7萬元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)手,確實(shí)有較大折價(jià)。
上述人士進(jìn)一步表示,如果本次上海明天廣場流拍也算意料之中,因?yàn)椴皇钦麠澟馁u,雖然是連續(xù)樓層,但對市場吸引力不大。同時(shí),該項(xiàng)目本來是用作酒店式公寓,本身改造成本很高。目前上海長租公寓市場主要是針對高端老外客群,但由于受疫情影響,如果價(jià)格夠低,可能還有潛在買家。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,如果上海明天廣場項(xiàng)目流拍,還有一個至關(guān)重要的因素,這兩年上海甲級辦公樓的租金其實(shí)是處于下滑階段,不過傳統(tǒng)CBD的寫字樓租金降價(jià)幅度并不小,對于寫字樓本身估價(jià)有影響的同時(shí),也會影響到其拍賣熱度。另外,在今年疫情影響下,雖然國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度較快,但對于辦公場所的需求量已有所減少。換言之,今年可能并不是最好的商辦類大宗資產(chǎn)的出手時(shí)機(jī)。
來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,2020年前三季度,上海樓市大宗成交市場合計(jì)完成交易金額438億元,同比下降50%。
或有炒作之嫌
公開資料顯示,上海明天廣場坐落于上海市黃浦區(qū)黃陂北路309號,占地面積11296平方米,由浦發(fā)銀行旗下的大型國有獨(dú)資綜合性投資公司上海安聯(lián)打造,于2003年竣工,總建筑面積129528.52平方米,共60層,高度282米。
據(jù)了解,此次拍賣的標(biāo)的上海明天廣場7~32層初期房屋類型為246套酒店式公寓,房屋建筑面積合計(jì)36513.64平方米。2003年,華信國際旗下上海盛懿投資中心(有限合伙)通過公開拍賣取得上述246套房產(chǎn),登記房屋類型為辦公樓,房屋用途為辦公,并將7~32層(不含23層避難層)改造為辦公場所。
值得一提的是,此前,上海明天廣場7~32層共計(jì)246套房產(chǎn)(不含23層避難層)均已被設(shè)立抵押,且均已被人民法院司法查封,該標(biāo)的整體打包拍賣,不單獨(dú)拆分拍賣。
上述第一太平戴維斯相關(guān)人士表示,由于今年的投資市場自用型買家比較多,投資者也相對謹(jǐn)慎,短期內(nèi)市場持普遍觀望的態(tài)度。上海明天廣場雖然位于市中心人民廣場商圈,但并非特別稀缺,也稱不上是頂級商圈,沒有區(qū)域優(yōu)勢。加之不是整棟出售,意味著需要更多時(shí)間尋找潛在買家。如果是大宗物業(yè)成交,一般事先都會有一些潛在買家接洽,而不是直接拿來市場上拍賣。因此,此次上海明天廣場網(wǎng)拍,不排除借機(jī)炒作的嫌疑。
來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,前三季度自用買家活躍,中國人保、海通證券、上海銀行以及國海證券分別收購了綠地外灘中心項(xiàng)目中的7幢樓;另外,保險(xiǎn)資金等長期資本也在積極收購物業(yè),如中國平安以42.8億元收購了歌斐中心。
此外,社區(qū)商業(yè)由于能提供較穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及較高的回報(bào)率,近期也較受市場關(guān)注,如絲路基金以6.4億元收購萬科的一個社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)包,其中包含兩個社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)。
對此次上海明天廣場網(wǎng)拍目前仍無人報(bào)名的情況,張波則表示,沒有賣不出的東西,只有賣不出的價(jià)格。對于買方來說,現(xiàn)在是個好時(shí)機(jī),一些資產(chǎn)會被低估。
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞微信號
編 輯:chenhong