2024年上半年上海寫字樓市場(chǎng)共有8個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)量達(dá)48萬平方米，同比下降9.4%。其中第二季度共錄得4個(gè)新項(xiàng)目交付，分別是太平洋新天地商業(yè)中心T2、源點(diǎn)大廈、世博天地T1及中交濱江廣場(chǎng)A座，共計(jì)體量21.4萬平方米。
上半年凈吸納量為14.4萬平方米，同比下降34.0%。其中第二季度全市凈吸納量為11.9萬平方米，較一季度有所回升，但仍不及去年同期水平。全市空置率較去年年底上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至21.1%。
行業(yè)需求方面，上半年主力需求為消費(fèi)品制造業(yè)，其中主要受汽車及其上下游企業(yè)租賃需求帶動(dòng)，其次為快消及3C產(chǎn)品；金融業(yè)位居第二，主要以非銀金融、證券、保險(xiǎn)的租賃需求為主；第三位為TMT，系統(tǒng)開發(fā)和電商需求較為積極；專業(yè)服務(wù)業(yè)位居第四，其中律所、廣告、和咨詢相關(guān)企業(yè)的租賃需求相對(duì)活躍。另外，消費(fèi)服務(wù)業(yè)特別是教育類企業(yè)的租賃需求提升明顯。第三方辦公運(yùn)營(yíng)、交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)需求較往年而言，需求呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。企業(yè)性質(zhì)及交易類型來看，內(nèi)資機(jī)構(gòu)占比超過六成。
區(qū)位表現(xiàn)來看，虹橋商務(wù)區(qū)受多家汽車企業(yè)搬遷需求帶動(dòng)，租賃活躍度較往年明顯提升；徐匯濱江子市場(chǎng)中，消費(fèi)服務(wù)業(yè)（教育）為需求主力；真如子市場(chǎng)去化表現(xiàn)穩(wěn)定，TMT相對(duì)活躍；虹橋子市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，主要來自消費(fèi)品制造業(yè)及電商；前灘子市場(chǎng)去化則主要來自金融業(yè)及工業(yè)制造業(yè)企業(yè)的大面積成交。
上半年全市租金持續(xù)下滑，租金報(bào)價(jià)較去年年底下降 2.1%，有效租金環(huán)比更是下降4.1%。核心商務(wù)區(qū)的租金跌幅相對(duì)較小，但大多數(shù)子市場(chǎng)的租金跌幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。
2024年上半年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)迎來一個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，位于浦西次級(jí)商圈的徐匯萬科廣場(chǎng)，體量約10萬平方米。作為POD（TOD+PARK）復(fù)合功能綜合體，項(xiàng)目在開業(yè)之際便攜手眾多新潮品牌打造文創(chuàng)集市、寵物集市、騎趣生活節(jié)、滑板表演等創(chuàng)意活動(dòng)，帶領(lǐng)消費(fèi)者對(duì)都市生活品質(zhì)與健康生活方式進(jìn)行探索實(shí)踐的同時(shí)，也使得徐匯商業(yè)格局得到升級(jí)完善。
截至季末，全市空置率環(huán)比持平，較去年年末下行0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.9%，上半年凈吸納量受新項(xiàng)目開業(yè)拉動(dòng)，錄得9.3萬平方米。租金方面，核心與次級(jí)商圈保持穩(wěn)健，但部分新興商圈項(xiàng)目業(yè)態(tài)調(diào)整仍面臨調(diào)整壓力，租金水平尚未完全恢復(fù)�？傮w來看，全市購(gòu)物中心首層租金上半年保持平穩(wěn)，維持在每天每平方米33.2元。
需求方面，來自中餐、亞洲菜系以及咖啡茶飲為主要的餐飲品類依舊為市場(chǎng)需求主力，占比40%。其中，各類地方特色中餐品牌需求活躍度顯著，滇牛云南酸菜牛肉火鍋連擴(kuò)多店，此外諸如打川川川蜀毛肚王、沙膽彪炭爐牛雜煲等帶有強(qiáng)烈地域特色的餐飲品牌均在上半年進(jìn)入上海市場(chǎng)�？Х炔栾嬈奉愔�，中式茶飲品牌霸王茶姬持續(xù)積極布點(diǎn)，來自廣西南寧的奶茶品牌煲珠公于太陽宮開出上海首店，咖啡業(yè)態(tài)迎來新機(jī)遇，CP CAFE在華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)開出華東首店，借由咖啡與拼圖的創(chuàng)新融合打造特色消費(fèi)體驗(yàn)。
零售業(yè)態(tài)新租占比有所提升，其中服飾類需求占比21%，以戶外運(yùn)動(dòng)類品牌的活躍布局為引領(lǐng)，潮流女裝品牌與潮流設(shè)計(jì)師品牌線下布點(diǎn)亦較為活躍，中國(guó)首家WTAPS落址上海新天地，芮歐百貨迎來KKRIZIA、American Vintage及ANINE BING等一系列品牌首店進(jìn)駐。此外，生活方式以及珠寶配飾品類需求亦較為顯著，分別占比8%和7%，配飾市集品牌amywrong阿米望全國(guó)首店在環(huán)球港開業(yè)。
2024年上半年上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)錄得3個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)達(dá)95.3萬平方米，錄得歷史新高。其中，二季度的新宜金山銀河一號(hào)-A地塊項(xiàng)目帶來70萬平方米的新增面積。
需求結(jié)構(gòu)而言，以三方物流占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)，占比達(dá)68%。短期租賃交易增多，反映當(dāng)下租戶對(duì)成本可控與租期靈活的需求上升，錄得化工物流租戶在金山的擴(kuò)租8,000平方米，某三方物流客戶在金山短租5,000平方米。除此以外，集裝箱物流供應(yīng)商，快遞快運(yùn)等租戶均有1萬平方米及以上的布局，西北物流園區(qū)的拆遷促使三方物流租戶遷至寶山。制造業(yè)居次位，以醫(yī)療器械和家電家居為主�；钴S區(qū)域主要集中在成熟市場(chǎng)寶山、浦東機(jī)場(chǎng)，以及具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的金山和奉賢。上半年凈吸納量為-24.1萬平方米，空置率上升至26.5%，一方面是受新增供應(yīng)的影響，另一方面受退租影響，退租原因包括食品，護(hù)膚品和家居行業(yè)的縮減面積或整合，進(jìn)出口業(yè)務(wù)下滑以及新能源汽車相關(guān)企業(yè)的重新選址。
租金方面，其中供應(yīng)有限的閔行，浦東機(jī)場(chǎng)、西北區(qū)域的租金保持穩(wěn)定，而短期退租集中的奉賢，松江和嘉定的租金向下浮動(dòng)較大。全市租金報(bào)價(jià)上半年累計(jì)下跌2.3%，報(bào)每月每平方米47.4元。
2024年上半年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)迎來八個(gè)新增供應(yīng)，集中在張江和金橋板塊，以及臨空和市北，共計(jì)53萬平方米，同比上升53%。二季度市場(chǎng)有所回暖，季度凈吸納量環(huán)比上升至7.6萬平方米，至此上半年累計(jì)凈吸納量12.3萬平方米，同比上升57%。集中供應(yīng)推動(dòng)當(dāng)前空置率至20.7%，同比上行2.7個(gè)百分點(diǎn)。
搬遷需求的持續(xù)釋放仍為當(dāng)前主要趨勢(shì)，上半年需求占比65%。同時(shí)租戶采取更保守的策略也使得續(xù)租需求有所增加。就行業(yè)方面，以科技創(chuàng)新為核心的新質(zhì)生產(chǎn)力需求逐漸成為主流。首先，消費(fèi)景氣行情帶動(dòng)消費(fèi)品制造業(yè)以31%占比位居租賃需求首位。主要得益于汽車企業(yè)大面積租賃活動(dòng)以及多點(diǎn)開花的選址趨勢(shì)，如小鵬汽車落址張江、麥格納汽車技術(shù)落址臨空，問界汽車和奔馳落址金橋；另錄得消費(fèi)品巨頭利潔時(shí)和花王落址漕河涇。硬科技投資回暖帶動(dòng)半導(dǎo)體行業(yè)延續(xù)旺盛需求態(tài)勢(shì)，在張江、金橋板塊積極搬遷租賃，如海光芯片、芯馳科技搬遷至張江中區(qū)新項(xiàng)目。同時(shí)也錄得多家裝備制造類企業(yè)需求，因此工業(yè)品制造業(yè)以31%占比位居需求第二。TMT企業(yè)需求相比有所減弱，上半年需求占比16%位居第三。但人工智能及軟件系統(tǒng)開發(fā)類新興企業(yè)表現(xiàn)亮眼，呈現(xiàn)擴(kuò)租及升級(jí)搬遷需求，其中不乏涉及人工智能算力、大模型等前沿企業(yè)。
對(duì)比各子市場(chǎng)表現(xiàn)，張江中區(qū)科學(xué)之門項(xiàng)目群迎來集中交付，疊加加速產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，帶動(dòng)企業(yè)積極搬遷升級(jí)，特別是多類型的芯片設(shè)計(jì)、AI相關(guān)企業(yè)。但同時(shí)也帶來較大的去化壓力并加劇板塊內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，多個(gè)項(xiàng)目采取大幅提高免租期的策略，致使有效租金下降明顯。作為金色中環(huán)重要區(qū)位，金橋板塊同樣在上半年迎來多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目入市，吸引汽車、智能制造等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)入駐。漕河涇板塊持續(xù)深耕TMT行業(yè)，錄得相關(guān)人工智能、軟件開發(fā)及游戲類企業(yè)需求，同時(shí)汽車、快消品等需求亦有所增長(zhǎng)，板塊空置率穩(wěn)步下降。整體而言，租金持續(xù)承壓，全市平均租金報(bào)價(jià)下降至每月每平方米138.3元，上半年累計(jì)跌幅1.3%，同時(shí)租金面價(jià)及租約條件持續(xù)放寬，如免租期延長(zhǎng)等，致使有效租金上半年累計(jì)跌幅達(dá)4.9%。
2024年上半年，上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得50筆交易，交易金額共計(jì)323.3億元，較去年同期水平微降6.6%。市場(chǎng)情緒仍在緩慢修復(fù)，資產(chǎn)價(jià)格步入磨底階段，物業(yè)投資表現(xiàn)逐步分化，核心資產(chǎn)投資吸引力愈發(fā)凸顯，上半年錄得約12%的交易位于陸家嘴、南京西路等傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)。
標(biāo)的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，寫字樓物業(yè)交易依舊為主流，占比60%。受到產(chǎn)業(yè)用地企業(yè)股權(quán)變更監(jiān)管收緊的影響，商務(wù)園區(qū)相關(guān)資產(chǎn)的交易規(guī)模在上半年較為有限；另一方面，企業(yè)買家購(gòu)置整層商辦寫字樓用以投資的趨勢(shì)仍在持續(xù)。同時(shí)，來自金融、半導(dǎo)體、交通運(yùn)輸及傳統(tǒng)制造業(yè)等行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)購(gòu)置整棟物業(yè)作為自用。此外，酒店物業(yè)的投資熱度再度攀升，與零售物業(yè)交易并列第二，占比14%。除傳統(tǒng)地產(chǎn)公司之外，由個(gè)人或企業(yè)買家完成的酒店或服務(wù)式公寓成交也愈發(fā)活躍；而零售物業(yè)交易中，通過法拍途徑購(gòu)置商鋪或購(gòu)物中心也成為眾多企業(yè)買家的主要選擇。
買家類型方面，企業(yè)買家占據(jù)半壁江山，其中接近四成交易為投資屬性。以個(gè)人及宗教協(xié)會(huì)為代表的新興投資者投資熱情持續(xù)高漲，如天主教青年會(huì)已在一年時(shí)間內(nèi)陸續(xù)完成三筆交易。反觀諸如地產(chǎn)公司、機(jī)構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金等傳統(tǒng)投資者，則呈現(xiàn)出較為謹(jǐn)慎的投資情緒，合計(jì)占比20%，上半年所布局的投資標(biāo)的主要集中在長(zhǎng)租公寓、酒店及零售物業(yè)等與當(dāng)下消費(fèi)復(fù)蘇相關(guān)的資產(chǎn)類型。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
