近日，第一太平戴維斯攜手弘源資產(chǎn)于泓晟國際中心20層共享會議區(qū)共同舉辦"專業(yè)資管賦能商辦樓宇價值重塑" 2023第三季度媒體發(fā)布會。活動上，第一太平戴維斯權(quán)威發(fā)布2023年第三季度的北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧總結(jié)北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現(xiàn)，并對近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的重大調(diào)整與變化進行階段性研判，對2023年四季度以及2024年房地產(chǎn)市場走勢做出預測與展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長胡裕華先生表示："2023年第三季度，國內(nèi)房地產(chǎn)市場最重要的變化來自于政策端的利好盡出，從中央到地方出臺了一系列放松限購限售、調(diào)整優(yōu)化住房信貸等一攬子刺激政策，彰顯中央托底房地產(chǎn)的信心與決心。眾所周知，今年以來房地產(chǎn)市場一直走勢低迷、長期位于底部徘徊，樓市整體走弱已是不爭的事實。而隨著利好政策持續(xù)推出并積極落地，有利于扭轉(zhuǎn)潛在購房者的預期并有效刺激住房消費，房地產(chǎn)市場有望在三季度末實現(xiàn)筑底，進而推動樓市進入復蘇周期。
2023年第三季度，北京寫字樓市場一掃上半年的頹勢、迎來強勁反彈。季度內(nèi)，北京甲級寫字樓市場共有四座新項目正式交付，帶來約38.1萬平方米的新辦公面積。前三季度全市甲級寫字樓市場新增供應量累計為68.3萬平方米，約為去年同期的1.9倍，大體量供應所帶來的去化壓力有增無減。
但在三季度，寫字樓市場需求端的表現(xiàn)卻十分亮眼，一掃上半年的萎靡不振。進入下半年以來，政府的穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長政策持續(xù)加力，包括房地產(chǎn)行業(yè)也頻頻迎來政策利好、進入筑底復蘇通道，企業(yè)預期跟隨經(jīng)濟運行而逐步改善，進而影響其租賃策略與需求。因此，三季度的全市凈吸納量終于"由負轉(zhuǎn)正"、并錄得12.3萬平方米的高數(shù)值，繼2021年末以來單季度凈吸納量首次突破10萬平米大關(guān)。2023年前三季度，全市甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為10.7萬平方米，較去年同期上升14.5%。
2023年三季度，受大體量新供應的影響，全市甲級寫字樓空置率繼續(xù)攀升，環(huán)比、同比分別上升1.2、3.7個百分點，至19.5%的高位。業(yè)主方則繼續(xù)采用"以價換量"策略，通過讓渡租金價格空間、或給予更多優(yōu)惠條件以鎖定租賃需求，使得三季度北京甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下滑，至人民幣每平方米每月310.4元，環(huán)比、同比分別下降0.7%、6.4%。
展望2023年四季度以及即將到來的2024年，從供應端角度來看，北京寫字樓市場的供應大潮將逐漸步入尾聲，進而開啟去化窗口期。需求端方面，三季度寫字樓市場已實現(xiàn)邊際性改善，超過10萬平方米的單季度凈吸納量即是市場復蘇的信號。短期內(nèi)市場整體平均租金將繼續(xù)回調(diào)，租戶在租賃談判中將擁有明確的優(yōu)勢與利好。在競爭日趨激烈的市場大環(huán)境下，寫字樓各業(yè)主方需要積極把握市場發(fā)展新階段中的變化與走勢，重新制定合乎當前市場趨勢的租賃經(jīng)營策略，才能贏得市場先機；而對于有升級搬遷或降本增效需求的企業(yè)租戶而言，即將到來的市場去化窗口期則有利于企業(yè)具體需求的落地。
三季度，伴隨暑期消費熱度持續(xù)走高，北京商業(yè)零售市場供需兩側(cè)協(xié)同釋放消費潛力，消費引擎再提速、新的消費熱點也不斷涌現(xiàn)。2023年作為"消費提振年"，零售消費需求集中釋放、商業(yè)零售市場開辟新局面，北京培育建設國際消費中心城市的進程也在持續(xù)推進。三季度，文化、旅游、娛樂等消費活動接連不斷，核心商圈購物中心承接暑期來京的全國旅游客群，次核心商圈主打高品質(zhì)多品牌矩陣以增強消費者黏性，郊區(qū)購物中心項目則深度發(fā)掘母嬰、親子、體驗等業(yè)態(tài)滿足社區(qū)家庭消費族群的多元需求。
季度內(nèi)，共有四座新零售項目開業(yè)迎客，累計帶來約70萬平方米新零售面積，市場持續(xù)迎來供給高峰。其中位于朝陽區(qū)的龍湖北苑天街、東壩萬達廣場、林奧CITY PARK購物中心，以及位于海淀區(qū)的五棵松萬達廣場等各具特色的購物中心項目相繼開業(yè)，豐富了不同區(qū)域消費選擇的同時也持續(xù)推高今年的供應量。2023年三季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比下降0.7個百分點至6.9%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平為每平方米每月804.3元。
展望2023年四季度，北京市零售市場快速復蘇態(tài)勢仍將延續(xù)，預計多個新建成及城市更新項目將在年末入市，橫跨核心、次核心商圈與郊區(qū)市場，帶來約38萬平方米新增零售面積的同時也將北京零售市場全年供應量推至約160萬平方米的歷史新高。隨著促銷費政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，消費新業(yè)態(tài)、新場景不斷涌現(xiàn)，預計從"金九銀十"直至年末北京商業(yè)零售市場將延續(xù)暑期消費的熱潮，成為全年促進消費恢復和擴大內(nèi)需的重要支撐。
北京大宗投資市場在三季度同樣迎來強勁反彈，多宗重磅交易在季度內(nèi)完成，單季度交易額環(huán)比、同比均顯著提升。三季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為人民幣139億元，環(huán)比大漲154%，較去年同期上升156%。季度內(nèi)成交的資產(chǎn)類別主要聚焦于高質(zhì)量甲級寫字樓項目，同時也有住宅類資產(chǎn)的收購。今年前三季度，北京大宗投資市場累計成交額為人民幣264.1億元，較去年同期上升37.6%。盡管今年上半年北京大宗投資市場整體表現(xiàn)平淡、重磅交易寥寥，但隨著房地產(chǎn)市場政策利好頻出、機構(gòu)投資者的信心也在逐步恢復，下一階段的投資活力有望進一步得到激發(fā)與釋放。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場在長期低迷之后于今年三季度末開啟筑底反彈、后市曙光初現(xiàn)。隨著一攬子房地產(chǎn)刺激政策密集出臺、從樓市消費端入手，包括北京在內(nèi)的一線城市迎來久違的政策松綁，將直接刺激潛在購房者釋放住房消費需求，同時在政策漣漪效應下直接或間接地帶動包括投資、零售消費等其他板塊的回暖，預計將進一步夯實經(jīng)濟全面復蘇基礎。可以預見，四季度房地產(chǎn)市場整體有望筑底反彈，帶動市場情緒逐步回升，包括住宅、辦公、商業(yè)零售、大宗投資等多個板塊在年末有望逐步企穩(wěn)回升，后續(xù)表現(xiàn)值得期待。
來 源：第一太平戴維斯
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