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房地產(chǎn)企業(yè)營收增速顯著放緩
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-9-16 9:51:12
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[提要]疫情下營收增速的顯著放緩及利潤規(guī)模負(fù)增長大概率是階段性的,隨著下半年市場進(jìn)一步恢復(fù),未來將更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營管理效率和產(chǎn)品打造能力。

  2020年上半年,突發(fā)的疫情影響了房地產(chǎn)企業(yè)竣工、交付節(jié)奏,給企業(yè)的經(jīng)營和結(jié)算帶來較大壓力。根據(jù)各大企業(yè)發(fā)布的上半年業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù),行業(yè)整體營收增速顯著放緩,利潤規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長。

  從中期業(yè)績來看,房企各項(xiàng)盈利指標(biāo)均延續(xù)了近年來的下行趨勢,且利潤率降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。與此同時(shí),宏觀調(diào)控政策持續(xù),行業(yè)盈利空間持續(xù)受到擠壓;伴隨著前期高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算,也進(jìn)一步推高了營業(yè)成本、壓縮了利潤空間。

  業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,疫情下營收增速的顯著放緩及利潤規(guī)模負(fù)增長大概率是階段性的,隨著下半年市場進(jìn)一步恢復(fù),未來將更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營管理效率和產(chǎn)品打造能力。

  上半年?duì)I收增速大幅放緩

  自2019年開始,房地產(chǎn)行業(yè)營收增速開始進(jìn)入下降區(qū)間,這也標(biāo)志著房企盈利進(jìn)入瓶頸期。當(dāng)前,行業(yè)增速持續(xù)放緩為房企帶來了諸多挑戰(zhàn),2020年上半年,在行業(yè)利潤增速拐點(diǎn)確認(rèn)、疊加疫情影響下,多數(shù)房企營收增速顯著放緩、利潤規(guī)模負(fù)增長,盈利指標(biāo)延續(xù)近年趨勢繼續(xù)下行。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心近日公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上半年受疫情影響,房企項(xiàng)目竣工及交付結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度普遍延緩,收入無法如期確認(rèn),營業(yè)收入增速較去年同期進(jìn)一步明顯放緩。受監(jiān)測的179家樣本房企整體營業(yè)收入為23056億元,較2019年同期僅增長6.2%,增速創(chuàng)歷年來最低。

  其中,部分規(guī)模房企如碧桂園、華潤置地、中國金茂等,營收規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的同比下滑。與此同時(shí),行業(yè)整體營業(yè)成本增速也相應(yīng)放緩,179家樣本房企整體營業(yè)成本達(dá)16600億元,同比增長12.4%,增速放緩6.8個(gè)百分點(diǎn)。

  與此同時(shí),2020年上半年房企利潤空間大幅收縮,行業(yè)整體利潤規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長,繼2019年之后增速繼續(xù)明顯下行。2020年上半年,179家樣本房企實(shí)現(xiàn)毛利潤6456億元、歸母凈利潤2116 億元,分別同比下降7.0%、16.0%。

  從利潤率指標(biāo)來看,上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)近年來的下行趨勢,且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大?硕鸬臄(shù)據(jù)顯示,上半年受監(jiān)測的179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%,同比下滑2.4個(gè)百分點(diǎn);凈利率中位數(shù)為9.7%,同比下滑2.6個(gè)百分點(diǎn)。

  綜合歷年數(shù)據(jù)來看,2020年上半年受監(jiān)測的179家房企凈利率中位數(shù)降至2015、2016年水平。此外,歸母凈利率中位數(shù)達(dá)到歷年新低點(diǎn),為7.2%。

  “整體來看,近年來房地產(chǎn)行業(yè)盈利指標(biāo)持續(xù)下行,主要還是要?dú)w因于政策持續(xù)調(diào)控和高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)影響!笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心研究員朱一鳴分析認(rèn)為,“一方面,從目前政策環(huán)境來看,調(diào)控基調(diào)仍以企穩(wěn)為主,局部地區(qū)政策調(diào)控持續(xù)趨緊,特別是一二線城市限價(jià)政策難放松,存在地價(jià)房價(jià)比率高的問題,企業(yè)的盈利空間受限。”

  “另一方面,上半年不少房企前期獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算,壓縮了利潤空間,也是導(dǎo)致企業(yè)盈利指標(biāo)下降的重要原因!敝煲圾Q表示,同時(shí),今年二季度以來,土地市場火熱,高溢價(jià)土地成交不斷,這些項(xiàng)目將在未來一到兩年陸續(xù)體現(xiàn)在企業(yè)營收和盈利上,繼續(xù)對企業(yè)利潤率實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響,企業(yè)應(yīng)更加關(guān)注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力,以提升高地價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品溢價(jià)。

  短期償債能力普遍下降

  2020上半年,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一季度業(yè)績大幅下滑后,又在二季度迎來平穩(wěn)恢復(fù)。一季度的暫緩開工、二季度的打折促銷等都對房企利潤造成了一定影響,控制成本、提升盈利能力將是房企下半年的重要目標(biāo)之一。

  隨著房企業(yè)績分化加速,強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢持續(xù),行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。中國指數(shù)研究院近日公布的研究報(bào)告指出,2020年上半年各陣營房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。尤其是一季度房企銷售大幅跳水,加上工期延后等原因,使得房企周轉(zhuǎn)率均值有所下降。

  具體來看,業(yè)績規(guī)模1000億-2000億陣營企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率情況表現(xiàn)明顯高于其他陣營企業(yè),2020年上半年存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.21,與去年同期基本持平。從這部分企業(yè)周轉(zhuǎn)率來看,疫情帶來的沖擊已逐漸消退,企業(yè)韌性十足,經(jīng)營效率回歸正軌,基本已達(dá)去年同期水平。

  從企業(yè)的負(fù)債水平來看,上半年房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿效果顯著,各陣營企業(yè)負(fù)債水平均有不同程度的下降。中指院的數(shù)據(jù)顯示,業(yè)績規(guī)模500億-1000億陣營對負(fù)債的控制水平較強(qiáng),資產(chǎn)負(fù)債率平均下滑1.23個(gè)百分點(diǎn),有效負(fù)債水平也有5.45個(gè)百分點(diǎn)的下降,降負(fù)債成效較好。

  值得一提的是,受債務(wù)期限結(jié)構(gòu)影響,上半年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力同比有所下降,流動資產(chǎn)對債務(wù)的覆蓋程度出現(xiàn)下滑。中指院方面分析認(rèn)為,主要原因是因?yàn)槠髽I(yè)在上半年所需利息水平較低,上半年的支付壓力較小所致。

  從企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)來看,規(guī)模500億以上企業(yè)的短期負(fù)債水平均有所上升,尤其是1000億以上企業(yè),短期債務(wù)占到70%以上,上半年債務(wù)壓力較大。中指院方面分析認(rèn)為,當(dāng)前監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房企負(fù)債仍未放松,下半年負(fù)債率及債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍為房企的主要任務(wù)之一。

  “三道紅線”成行業(yè)最大變量

  業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)特有的重資產(chǎn)屬性決定多數(shù)企業(yè)的發(fā)展依靠金融杠桿推動。而在當(dāng)前階段,對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境整體處于偏緊的狀態(tài),一些關(guān)于房企融資的政策也時(shí)有出臺。特別是,近期出臺的一些監(jiān)管新規(guī),控制企業(yè)融資存量金額的同時(shí),嚴(yán)格控制增量金額,防風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)與提升行業(yè)資金的使用效率。

  “對于房地產(chǎn)行業(yè)融資的收緊政策已持續(xù)很久,房企也在主動有序地進(jìn)行財(cái)務(wù)的管控和債務(wù)的管理,有序的調(diào)整杠桿水平。”億翰智庫相關(guān)分析人士指出,近期,“三道紅線”相關(guān)政策的出現(xiàn),實(shí)實(shí)在在給部分企業(yè)融資帶來一定壓力。“企業(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的節(jié)奏或?qū)⑦M(jìn)一步加速,而對于杠桿率處于低位的企業(yè)反而能夠有更大的空間有效利用杠桿實(shí)現(xiàn)更從容的發(fā)展!

  根據(jù)億翰智庫的監(jiān)測數(shù)據(jù),從2020年上半年受監(jiān)測的50家房企凈負(fù)債率和融資成本變化來看,可比口徑之下,50家房企的凈負(fù)債率均值反而較2019年有所提升。其中主要原因在于前期凈負(fù)債率水平處于低位的企業(yè)在上半年加大投資的力度,如華潤置地、招商蛇口、新城控股等,進(jìn)而使得這些受監(jiān)測企業(yè)整體凈負(fù)債率水平有所提升。

  不過,從今年前8月房企的銷售情況來看,規(guī)模房企銷售業(yè)績增幅轉(zhuǎn)正,1-8月銷售業(yè)績的目標(biāo)完成率普遍在六成左右。從房企對全年業(yè)績展望和目標(biāo)設(shè)定來看,盡管受到疫情影響,但企業(yè)并沒有調(diào)整全年業(yè)績目標(biāo)的想法和打算,而是通過相應(yīng)安排,盡最大努力去完成全年的業(yè)績,并爭取在完成目標(biāo)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增量。

  在業(yè)內(nèi)看來,2020年是個(gè)特殊的時(shí)點(diǎn),不僅僅因?yàn)橐咔榈耐蝗槐┌l(fā),也因?yàn)?020年是多家房企三年規(guī)劃或者五年戰(zhàn)略的終點(diǎn),也是企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃的起點(diǎn)。

  “總體來說,今年上半年行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模增長受疫情沖擊較大,但營收增速大幅放緩以及利潤規(guī)模負(fù)增長的走勢大概率是階段性的!敝煲圾Q分析認(rèn)為,隨著下半年疫情穩(wěn)定、市場逐步恢復(fù),房企勢必會加快施工進(jìn)度、抓緊結(jié)算,力爭全年利潤規(guī)模的實(shí)現(xiàn),整體利潤增長預(yù)期向好。

  朱一鳴進(jìn)一步表示,對于房企來說,一方面,營收規(guī)模是利潤規(guī)模實(shí)現(xiàn)的保障,在增速放緩的市場背景下,更應(yīng)提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力、增加收入增長的確定性,減少階段波動性,保證企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營;另一方面,市場困境下,更加考驗(yàn)企業(yè)成本管控能力的提升,房企應(yīng)雙管齊下,保障利潤的實(shí)現(xiàn)。

  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

編輯:wangdc

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