隨著房地產市場進入存量時代，存量住房交易越來越多。今年以來，房產交易線上化加速，對資金安全提出了更高要求。在二手房交易過程中，資金存管正在成為保障資金安全的重要環(huán)節(jié)，行業(yè)相關平臺建設也在進一步完善中。
上半年二手房市場保持穩(wěn)定
中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹近日表示，我國房地產市場雖然受疫情影響較大，但目前整體恢復較好。未來房地產增量市場將保持穩(wěn)定，存量市場則有望進一步盤活。
事實上，由于國內房地產市場普遍進入存量市場，尤其是以改善型需求為主的一二線重點城市。即使在疫情持續(xù)期間，全國二手房市場仍然整體保持穩(wěn)定。根據中國指數研究院近日公布的數據，上半年全國百城二手住宅均價累計漲幅為1.72%，較去年下半年擴大1.11個百分點，價格整體呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的趨勢。
業(yè)內普遍認為，從上半年市場表現(xiàn)來看，疫情對重點城市二手房市場總體影響不大。近日，鏈家地產公布的數據顯示，上半年受監(jiān)測的重點城市二手房成交總量已與去年同期水平基本持平。
從二手房月度成交走勢看，市場成交量從今年3月開始明顯恢復，當月鏈家地產監(jiān)測的18個重點城市二手房總體成交量比1月至2月合計成交量增長41.8%；4月和5月二手房成交環(huán)比增幅分別達到39%和19%；6月成交量雖然比5月有所回落，但同比增長21%。綜合來看，疫情對二手房市場造成的沖擊正在逐步消退。
“當前，18城市二手房帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補償性釋放，預計下半年重點城市二手房市場總體成交將環(huán)比持平或小幅增長�！必悮ぱ芯吭悍治稣J為，盡管上半年面臨疫情沖擊、全球經濟下行等挑戰(zhàn)性環(huán)境因素，但房地產市場仍然保持復蘇韌性，對穩(wěn)定國內經濟發(fā)揮了積極作用。
“資金存管”有效保障資金安全
“在二手房買賣過程中，由于流程復雜、周期長且涉及金額大，一旦出現(xiàn)交易糾紛，將給買賣雙方、經紀品牌以及經紀人帶來難以估量的損失�！必悮ふ曳拷灰灼脚_總經理伊凱告訴《經濟參考報》記者，“在實際交易過程中，房屋簽后查封、房款支付渠道不正規(guī)、共有權人爭端、物業(yè)交割、惡意違約等原因會導致交易不成功，而‘資金存管’則成為有效保障雙方資金安全的關鍵環(huán)節(jié)�！�
貝殼方面的案例顯示，2020年3月，賈女士通過貝殼找房APP咨詢德佑經紀人，有意購買位于杭州市余杭區(qū)一套二手房。經過與業(yè)主磋商，最終達成180萬元的成交價格。隨后，雙方簽署杭州市二手房轉讓合同，賈女士如期支付90萬元首付款到資金存管平臺，并提供了相應的按揭貸款資料，提交銀行審批。但此后得知業(yè)主由于其他債務逾期且無力償還房屋貸款，該房源處于查封狀態(tài)。經過多次協(xié)商，業(yè)主因負債太多，房源無法繼續(xù)交易，雙方解除協(xié)議后，最終資金存管平臺返還賈女士的全部資金。
“未來房產線上化交易將會逐漸成為普遍現(xiàn)象，針對交易環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管尤為必要。”伊凱表示，由于房產交易潛在風險很多，會導致買方不放心直接交付房款給業(yè)主，而賣方也擔心房子賣出之后不能及時拿到錢。
“將客戶房款存放在第三方機構存管，待交易完成后，再將房款轉至業(yè)主賬戶。如果交易流程未按照履約條件達成，則資金退還至買方賬戶，保障了交易資金的安全；同時，有了第三方機構存管的這筆資金，業(yè)主也不用擔心買方拖欠房款�！币羷P表示，從行業(yè)角度看，資金存管也規(guī)范了行業(yè)，提供了安全的市場交易環(huán)境，有效保證了監(jiān)管范圍內的交易資金安全，維護了房地產金融秩序，將促進房地產經紀行業(yè)健康發(fā)展。
平臺建設正在進一步完善
近年來，完善資金監(jiān)管成為實現(xiàn)房地產行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措之一。從中央到地方，多部門已經著手對房產交易中的資金監(jiān)管問題出臺指導性意見。2016年，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門印發(fā)《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出健全交易資金監(jiān)管制度。
今年3月，住建部印發(fā)《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》，提出市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應建立交易資金監(jiān)管制度，商品房預售資金應用于有關工程建設，納入監(jiān)管的存量房交易資金應在房屋轉移登記完成后立即劃轉，不得挪作他用。
此外，資金監(jiān)管也是近年來房地產中介行業(yè)專項整治涉及的重要內容之一。
事實上，隨著存量房交易量增加，房產交易環(huán)節(jié)暴露的問題逐漸增多。一些城市早在2003年已經開始探索資金存管的相關制度。2006年，在總結地方經驗的基礎上，原建設部會同中國人民銀行印發(fā)《關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。此后，許多城市建立了二手房交易結算資金監(jiān)管制度，逐步實行交易資金專用賬戶管理。
近兩年，從住建部到地方政府，針對資金監(jiān)管的意見要求密集出臺。據貝殼方面的統(tǒng)計，除省與直轄市外，2019年全國范圍出臺針對二手房、新房資金管理政策的地級市超過50個；2020年年初至今，出臺相關政策的城市已經超過20個。
當前，業(yè)內常見的資金存管方式主要有四類：一是城市本地合作銀行存管；二是依靠當地政策性監(jiān)管，如部分城市由住建委進行資金監(jiān)管等；三是通過第三方支付機構賬戶存管；四是行業(yè)專業(yè)機構合作存管。
2019年起，包括貝殼在內的規(guī)模型平臺企業(yè)，開始打造“平臺+銀行”的資金存管模式�！耙郧暗拇婀苣Ｊ睫k理流程繁瑣，需要線下簽訂協(xié)議、在銀行開戶、多次領取遞交相關材料等�！币羷P說，“貝殼希望用技術推動線上化建設，與銀行的合作基于此前銀企直聯(lián)模式，在此基礎上推出‘貝殼-銀行資金存管’。”
據伊凱介紹，消費者可以在貝殼平臺APP上完成資金存管協(xié)議簽訂，通過線上轉賬或線下POS機刷卡的方式完成資金存管�！皬暮炗喍仲I賣合同，到貸款放款，完成了交易線上化閉環(huán)，實現(xiàn)了交易資金可視化監(jiān)管”。
值得一提的是，此前，監(jiān)管部門允許持有央行支付牌照的第三方支付機構通過備付金存管賬戶進行資金存管服務，該筆資金產生的收益分配方式各地不盡相同，有的分配給業(yè)主，有的作為存管單位的收益。
依據去年開始執(zhí)行的央行文件要求，所有支付機構備付金資金都存入央行統(tǒng)一專用賬戶管理，支付機構也不再因資金停留而獲得相關收益。伊凱說，“而根據貝殼和銀行的合作模式，資金進入銀行賬戶，銀行有活期收益，收益會根據約定分配給買賣雙方，息隨本走，進一步確保了買賣雙方的利益�！�
據介紹，貝殼和工行、中信、光大等多家銀行正在開展合作建立資金存管平臺，已經覆蓋國內92個城市。目前，這套資金存管方案在貝殼平臺所覆蓋城市已基本落地，很多城市二手房交易資金存管達到90%以上，大連、煙臺的存管規(guī)模更是高達96%。
“建立資金存管體系和制度，對于房產交易尤其二手房交易至關重要�！币羷P認為，“未來，隨著資金安全意識的繼續(xù)提升，資金存管將成為房產交易不可或缺的環(huán)節(jié)，行業(yè)平臺的建設也會進一步完善�！�
來源：經濟參考報
編輯：wangdc
