2020年上半年已經(jīng)過(guò)去,盡管受到新冠肺炎疫情的沖擊,但深圳樓市的上半年卻走出了相對(duì)獨(dú)立的行情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,深圳3月~5月的二手房?jī)r(jià)格漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市位居前列。
進(jìn)入7月以來(lái),已經(jīng)有杭州、東莞、寧波相關(guān)政府部門(mén)出臺(tái)新政,收緊樓市調(diào)控。和深圳一樣,這些城市樓市近期都明顯升溫,甚至出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象,房?jī)r(jià)也隨之明顯上漲。在分析人士看來(lái),當(dāng)前“短暫退燒”的深圳樓市可能是下一個(gè)進(jìn)行調(diào)控的城市。
記者獲悉,上周末(7月4日),住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹赴深圳調(diào)研,并與深圳市住建局、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等代表舉行了座談會(huì)。
住建部副部長(zhǎng)調(diào)研深圳樓市
此次座談會(huì)主要從上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及存在問(wèn)題、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案落實(shí)情況以及對(duì)房地產(chǎn)的建議三個(gè)方面進(jìn)行。針對(duì)目前深圳商品房供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲壓力大的問(wèn)題,深圳本土地產(chǎn)商華潤(rùn)置地、萬(wàn)科的高管提出了各自的看法。
會(huì)上,華潤(rùn)置地華南大區(qū)總經(jīng)理蔣慕川表示,深圳受土地資源制約,住宅用地供應(yīng)量一直太少,尤其是優(yōu)質(zhì)的地區(qū)供應(yīng)量更少,這是深圳商品房供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲壓力大,優(yōu)質(zhì)區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重的重要原因。深圳政府今年加大了住宅土地的供應(yīng),希望政府能夠繼續(xù)加大供應(yīng)力度,深圳最大的問(wèn)題也是人多地少,所以希望深圳能夠擴(kuò)容。
萬(wàn)科集團(tuán)合伙人譚華杰則不認(rèn)可蔣慕川對(duì)于深圳“人多地少”的說(shuō)法,其指出“是開(kāi)發(fā)率的問(wèn)題”。
譚華杰解釋稱(chēng),目前全球除中國(guó)以外沒(méi)有一個(gè)國(guó)家規(guī)定開(kāi)發(fā)率控制在50%以?xún)?nèi),日本東京登記的開(kāi)發(fā)率為70%,很多居民還住獨(dú)立屋,所以東京的人口及占地面積情況足以說(shuō)明,利用好開(kāi)發(fā)率就能改善居住環(huán)境,深圳是全中國(guó)開(kāi)發(fā)率最高的城市,但也就40%的開(kāi)發(fā)率,希望中國(guó)在開(kāi)發(fā)率上可以借鑒日本等國(guó)家的政策。
譚華杰的觀點(diǎn)與萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾發(fā)表的看法不謀而合。在去年萬(wàn)科北方媒體交流會(huì)上,郁亮指出,縱觀海外市場(chǎng)發(fā)展,郁亮指出東京的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)值得借鑒參考。
郁亮曾表示,“很多人說(shuō)中國(guó)人口多,但東京人口比北京還多,城市面積比北京小,平均每個(gè)家庭卻有1.17套房子。而且仔細(xì)看房子價(jià)格,市中心通勤1小時(shí)左右的范圍房?jī)r(jià)每平方米1萬(wàn)多元,半小時(shí)左右是每平方米兩三萬(wàn)元!
“東京能做到如此,我們也能做到!庇袅琳J(rèn)為,一方面是不斷提高土地的開(kāi)發(fā)效率。東京都市圈有60%的土地拿來(lái)做開(kāi)發(fā),而國(guó)內(nèi)大城市中,深圳土地開(kāi)發(fā)率大概在46%左右,上海大概在30%左右,北京、廣州則都不到10%。
除了“土地開(kāi)發(fā)率”的問(wèn)題,譚華杰在會(huì)上以紐約、華盛頓等城市案例說(shuō)明國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓嚴(yán)重過(guò)剩,市場(chǎng)去化壓力極大,并指出深圳未來(lái)三年新增寫(xiě)字樓供應(yīng)量可以滿足未來(lái)25年的需求。
卓越集團(tuán)副總裁陳林也表示,資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是卓越的核心業(yè)務(wù)之一,包括寫(xiě)字樓和商場(chǎng),近年來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力都很大,尤其是疫情發(fā)生以后更加困難。深圳寫(xiě)字樓供應(yīng)過(guò)剩,疊加近年經(jīng)濟(jì)活力不足,出租率和租金都在下降,寫(xiě)字樓投資回報(bào)率較低。商場(chǎng)租金收入和商戶銷(xiāo)售額掛鉤,受經(jīng)濟(jì)景氣度影響也較大。
此外,譚華杰與陳林同時(shí)提議,加快深圳“商改住”政策的落地實(shí)施。
樓市以穩(wěn)為主,不希望出現(xiàn)炒作
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,“此次調(diào)研的主要意義還是希望樓市以穩(wěn)為主,不希望出現(xiàn)樓市炒作。畢竟除深圳外,其他城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn),有些地方房?jī)r(jià)還在下跌,包括房?jī)r(jià)稍有上漲苗頭的東莞在政策上也堵住了。”
上半年深圳樓市“虛火旺盛”吸引了全國(guó)的目光。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年3~5月,深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%,在全國(guó)70個(gè)大中城市分別排名第1、第2、第2;同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%,在全國(guó)70個(gè)大中城市分別排名第5、第3、第2。
今年上半年,深圳二手住宅無(wú)論成交量還是價(jià)格均創(chuàng)下不錯(cuò)的成績(jī)。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年深圳二手住宅過(guò)戶44000套,同比上漲41%,僅次于2019年下半年。
深圳上半年二手住宅成交均價(jià)為每平方米65435元,環(huán)比上漲5%,同比上漲8%。單價(jià)上漲,套均總價(jià)也由2018年上半年的522萬(wàn)漲至2020年上半年的556萬(wàn),如今總價(jià)500萬(wàn)左右的房子已經(jīng)成為市面上主流購(gòu)房需求。
成交數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年深圳購(gòu)房者更青睞于購(gòu)買(mǎi)60至90平方米的兩房或三房單位,單價(jià)集中在每平方米5萬(wàn)元至10萬(wàn)元之間。與2019全年度數(shù)據(jù)相比,兩房的購(gòu)買(mǎi)者有所上漲,從之前的26%漲到了32%,每平方米7萬(wàn)元至10萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)者更是從23%上漲到了30%,再一次驗(yàn)證了深圳購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力之強(qiáng)。
來(lái)源:券商中國(guó)
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