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購物中心平均空置率超20% 商業(yè)地產(chǎn)這半年很受傷
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-7-7 17:57:06
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[提要]2020年上半年,中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。

  “可以肯定的是,一些非連鎖且經(jīng)營實力不強的租戶,在這輪疫情中會被直接淘汰。比例之大、影響之深,確實比較少見。”7月1日,某千億元營收房企商業(yè)地產(chǎn)集團高管告訴時代周報記者,經(jīng)過估算,這部分租戶占公司整體業(yè)務(wù)的15%左右。

  商業(yè)地產(chǎn)半年報出爐,疫情帶來的客流枯竭以及真金白銀的減免租金措施,各大商業(yè)地產(chǎn)運營商的收入出現(xiàn)不同程度下滑。

  7月3日,中國指數(shù)研究院發(fā)布調(diào)研報告顯示,2020年上半年,中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。

  其中,由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的,構(gòu)成的百大商業(yè)街商鋪平均租金為每天25.1元/平方米,環(huán)比下跌2.41%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構(gòu)成的百大購物中心商鋪平均租金為每天26.8元/平方米,環(huán)比下跌1.09%。

  租金下滑的背后,在于實體商業(yè)客流受疫情影響嚴重,空鋪率進一步惡化。

  來自贏商網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2―4月,全國典型購物中心的客流僅為去年客流均值的36%,全國典型購物中心平均空置率(空鋪面積/總鋪位面積)為21.10%,超過行業(yè)公認的空鋪率警戒線20%。

  “可以肯定的是,一些非連鎖且經(jīng)營實力不強的租戶,在這輪疫情中會被直接淘汰。比例之大、影響之深,確實比較少見!7月1日,某千億元營收房企商業(yè)地產(chǎn)集團高管告訴時代周報記者,經(jīng)過估算,這部分租戶占公司整體業(yè)務(wù)的15%左右。

  7月2日,一家零售地產(chǎn)咨詢公司總監(jiān)告訴時代周報記者,受疫情影響,零售業(yè)被迫按下暫停鍵。

  “最差的時候是在2―3月,尤其對于服飾零售商而言,眾多消費者將消費活動轉(zhuǎn)移至線上,實體服飾店營收承壓,部分小型零售商迫于現(xiàn)金流壓力而選擇關(guān)店!鄙鲜隹偙O(jiān)續(xù)稱。

  租金收入下滑

  來自克而瑞研究報告顯示,2020年上半年,TOP20內(nèi)房企總租金收入同比下滑了20%。

  其中,保利發(fā)展2019年上半年(下稱上期)運營收入為48.5億元,2020年上半年(下稱本期)下滑至28.7億元;富力上期收入為45億元,本期為33.3億元;華潤置地上期收入為57億元,本期為48.3億元。

  外資房企方面,嘉里建設(shè)上期運營收入為28.9億元,本期為21.3億元;新鴻基上期收入為22.9億元,本期為16.5億元;恒隆地產(chǎn)上期收入為21億元,本期為16.9億元。

  運營收入整體走低的同時,內(nèi)房企和外資房企入榜門檻也隨之下降。

  根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年內(nèi)房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為20.3億元和6.8億元,2020年上半年分別降為19.4億元和4.3億元;2019年上半年內(nèi)房企TOP20入榜門檻為12.3億元,2020年上半年降至10.7億元。

  近日,保利商業(yè)總經(jīng)理方長斌對媒體坦言,基于疫情防控需要,公司開業(yè)計劃也受到影響,各地的項目工程進度有所滯后,目前基本上是計劃集中到第四季度開業(yè)。

  “今年影響比較大的是收入這塊,公司前4個月同比下滑70%左右,基本上是行業(yè)的一個均值!狈介L斌說。

  上述商業(yè)地產(chǎn)集團高管也告訴時代周報記者,對各大商業(yè)地產(chǎn)運營商而言,疫情帶來的最直接影響就是導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。

  “之前我們團隊還做過一次評估,如果疫情6月底結(jié)束,對公司當年NOI(營運凈收入)指標的完成會有20%―30%的降幅!痹摳吖芾m(xù)稱。

  鑒于國外疫情仍不明朗,克而瑞建議,房企運營商在積極拓展的同時仍需謹慎,不要刻意追求租金及規(guī)模,良好的出租率及銷售額才是實現(xiàn)租金增長的有效保障。

  7月5日,一位地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時代周報記者,受惠于十一長假的驅(qū)動,預(yù)計第四季度商業(yè)地產(chǎn)市場會出現(xiàn)積極向好的局面。

  房企希望REITs盡快落地

  2020年上半年,一些房企通過資產(chǎn)證券化進行了融資。

  資料顯示,今年3月,世茂8.4億元抗疫資產(chǎn)專項計劃ABS獲上交所反饋;4月,中海商管1號及2號資產(chǎn)ABS接連獲深交所通過,2筆總規(guī)模將達約67億元;此后6月,新城、美的、建業(yè)、融信、富力等房企也先后傳出了資產(chǎn)證券化的消息。

  克而瑞指出,通過資本證券化,可以提前釋放企業(yè)旗下投資物業(yè)的商業(yè)價值,這不僅有利于提前渡過疫情關(guān)鍵期,還能提速發(fā)展,提前實現(xiàn)商業(yè)目標。

  國內(nèi)資產(chǎn)證券化不斷取得新突破,也讓業(yè)內(nèi)看到了REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)落地的曙光。

  作為一種較為穩(wěn)健的投資工具,REITs的收入來自于不動產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)生的租金,且分紅穩(wěn)定。

  不同的是,國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金,絕大多數(shù)屬于公募。

  而當前國內(nèi)發(fā)行的主要是類REITs產(chǎn)品,基本為私募非上市公開交易,流動性較差且門檻高,呈現(xiàn)債券性質(zhì)。

  上述商業(yè)地產(chǎn)集團高管告訴時代周報記者,REITs一旦落地,公司就可以把持有的商業(yè)物業(yè)打包發(fā)行,公開向社會公眾募集資金,融資渠道拓寬之后,企業(yè)的融資成本也會隨之大幅降低。

  “REITs落地前,中國的商業(yè)地產(chǎn)大都依靠借錢融資的模式發(fā)展。在融資過程中,需要通過商場開業(yè)以后獲取的經(jīng)營性現(xiàn)金流,來覆蓋融資成本,說白了就是借債。既然是借債就要還利息,利息成本在當下非常高。另外,商業(yè)地產(chǎn)目前的融資渠道非常單一,要么是銀行借貸,要么通過明股實債,這在一定程度上限制了企業(yè)的發(fā)展!痹撊耸糠Q。

  今年4月30日,中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》,這份通知標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

  克而瑞指出,此次公募REITs僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,但此次公募REITs的試點,無疑是我國不動產(chǎn)金融領(lǐng)域的一次大跨步,未來能否延展到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃領(lǐng)域,完全值得期待。

  來源:時代周報

編輯:wangdc

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