百億量級(jí)地塊、超百輪競(jìng)價(jià)、一日之內(nèi)11宗地成交超240億、交易網(wǎng)站一度癱瘓、北京以1130.9億的土地市場(chǎng)成交總額位居各大城市首位……近期的各項(xiàng)熱點(diǎn)顯示出了當(dāng)前土地市場(chǎng)的熱度。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)推進(jìn),疫情影響的逐步弱化,土地市場(chǎng)在4、5月份得到了明顯修復(fù)和改善。
數(shù)據(jù)顯示,4月單月,土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款分別同比上漲13.8%、82.3%,百城土地成交平均溢價(jià)率小幅提升至15.46%,達(dá)到2019年下半年以來(lái)最高水平;同時(shí),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,在5月11-5月17日的一周內(nèi),土地市場(chǎng)周度溢價(jià)率再度升至26%。
多位業(yè)內(nèi)人士分析,近期土地市場(chǎng)的熱度是由于近期供給地塊優(yōu)質(zhì),且融資環(huán)境的相對(duì)放松使得企業(yè)拿地能力增強(qiáng),各地調(diào)整后的土地政策也減輕了房企拿地的壓力。
不過(guò),在“房住不炒”的主基調(diào)下,未來(lái)土地市場(chǎng)的熱度或隨著土地供應(yīng)速度減緩而逐步降溫,預(yù)計(jì)6月后土地市場(chǎng)逐步回歸正常節(jié)奏。
溢價(jià)率回升明顯
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,4月單月,全國(guó)土地成交價(jià)款增速為82.3%,明顯高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13.8%的增速,地價(jià)上升明顯,土地市場(chǎng)成交活躍。同時(shí),4月百城土地成交平均溢價(jià)率小幅提升至15.46%。
光大證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示,4月一線、二線、三線城市土地成交均價(jià)分別約為9500、4400、2500元/平方米,均處于歷史相對(duì)高位。
同時(shí),光大證券(601788,股吧)分析師何緬南指出,4月份三四線城市溢價(jià)率約27.55%,但也有約315宗地塊流拍,環(huán)比增加252宗,高溢價(jià)率與高流拍率并存,即使是熱點(diǎn)三四線城市,如徐州、常州,也出現(xiàn)了較多流拍地塊,預(yù)計(jì)后續(xù)三四線城市土地市場(chǎng)將進(jìn)一步分化。
不過(guò),時(shí)間進(jìn)入5月,溢價(jià)率持續(xù)上漲?硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月11日-5月17日的一周內(nèi),周度溢價(jià)率上升至26%,創(chuàng)今年以來(lái)的新高;其中,一二線溢價(jià)率均高達(dá)27%,三四線也達(dá)到了24%。具體來(lái)看,溢價(jià)率超過(guò)30%的地塊成交幅數(shù)高達(dá)36塊,環(huán)比增加33%;合肥、寧波、紹興溢價(jià)率達(dá)30%的土地均為4幅。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月20日,單宗地塊超過(guò)20億的32宗地塊,底價(jià)成交的只有6宗,占比不足二成。
對(duì)于土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者分析,其一是各地為了緩解疫情影響,對(duì)拿地政策進(jìn)行了適度調(diào)整,如分期比例、保證金時(shí)限要求等放松,在一定程度上緩解了拿地的資金壓力;其二是三四月房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇給了房企更多的拿地信心;其三不少城市增大的土地供應(yīng)量,尤其是優(yōu)質(zhì)土地的集中上市,極大提升了房企的拿地?zé)崆椤?/P>
事實(shí)上,各地政府近期在土地供應(yīng)方面,也頗為積極。
5月19日至21日期間,上海連續(xù)三天出讓共計(jì)5幅純宅地,分別位于青浦、松江和寶山,總起始價(jià)達(dá)到45.37億元;同時(shí),上海還于近日掛出一宗起始價(jià)為90.98億元的商住地塊,也是上海今年以來(lái)推出的單價(jià)第二高地塊。
而5月18日,廣州則一口氣上架了12宗土地。由于訪問(wèn)量暴增,廣州公共資源交易中心網(wǎng)站一度出現(xiàn)系統(tǒng)崩潰。最終,除1宗土地流拍外,其余11宗地皆順利成交,成交總價(jià)達(dá)240億元,被稱為“史詩(shī)級(jí)”的土地出讓。
北京在5月19日內(nèi)出讓了三宗宅地,單日收金133.9億元,并由此以約1130億元的總額超過(guò)杭州,成為全國(guó)賣(mài)地收入最多的城市。
除了北京、杭州外,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月20日,50大城市賣(mài)地合計(jì)約1.5萬(wàn)億,同比上漲14.8%;其中27個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億。
房企伺機(jī)而動(dòng)
各地土地溢價(jià)率走高的背后,是各大房企積極補(bǔ)倉(cāng)的身影。
5月15日,龍光地產(chǎn)在深圳的土拍中,歷經(jīng)超100輪的舉牌,擊敗了包括招商、中海、金地、越秀、佳兆業(yè)、平安不動(dòng)產(chǎn)、廈門(mén)建、華潤(rùn)等一眾強(qiáng)勁對(duì)手,以115.97億元+配建人才房40760平方米拿下了這宗位于深圳前海的宅地。
在深圳這場(chǎng)土拍之前,合生創(chuàng)展于5月9日的北京土拍市場(chǎng)上,經(jīng)過(guò)57輪競(jìng)價(jià),以溢價(jià)率26.5%、總價(jià)72.2億元的代價(jià),拿下了豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊,樓面價(jià)達(dá)到6.7萬(wàn)/平方米;10日后的5月19日,合生創(chuàng)展又大手筆以42億元、65.4億元的價(jià)格,再拿下分鐘寺村兩宗地塊。
近期新城控股(601155,股吧)在拿地方面也頗為積極,4月以來(lái)在京津兩地拿下三宗地塊,其中天津武清區(qū)一宗居住用地以最高限價(jià)拿下,溢價(jià)率高達(dá)40%,并且自持租賃住房建面3500平方米。僅4月份,新城控股就斥資146.22億元在11城取得12宗地塊。
億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,在5月9日-15日的一周內(nèi),其監(jiān)測(cè)的50家房企新增土儲(chǔ)面積、成交金額環(huán)比增幅皆在100%以上。
整體來(lái)看,近期房企投資力度在加大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,1-4月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比回升至0.35,較3月末上漲0.7,回升至2019年均值。各梯隊(duì)房企拿地意愿均有不同程度的上行,其中TOP 21-30房企拿地銷售比上升最為顯著,梯隊(duì)內(nèi)的濱江、龍光拿地相對(duì)積極。同時(shí),4月份,金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上,活躍度明顯提升。
不過(guò),土地市場(chǎng)如今熱火朝天的狀態(tài)或在不久的將來(lái)迎來(lái)降溫。光大證券分析師何緬南認(rèn)為,4月百城土地成交平均溢價(jià)率為2019年下半年以來(lái)最高水平,后續(xù)如果地價(jià)持續(xù)走高,是否會(huì)觸發(fā)降溫政策需要密切關(guān)注。
張波向記者分析,目前來(lái)看,土地市場(chǎng)的熱度會(huì)隨著各地土地供應(yīng)速度減緩而逐步降溫!坝捎谝患径热珖(guó)整體土地供應(yīng)量同比明顯減少,在4-5月加大土地市場(chǎng)供應(yīng)一方面是緩解房企的拿地需求,另一方面則是保證上半年土地市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏。因此,預(yù)計(jì)5月土地市場(chǎng)的熱度還會(huì)維持,6月后土地市場(chǎng)逐步回歸正常節(jié)奏。”
事實(shí)上,在5月22日發(fā)布的政府工作報(bào)告再度強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度未曾動(dòng)搖。
克而瑞研究中心由此提出,土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒔档,同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊入市占比將有所回落,房企要緊抓上半年的拿地機(jī)遇,尤其是近期優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市。
來(lái) 源:和訊名家
編 輯:chenhong