2020年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是特殊且難忘的一年。
年初房企在抗疫戰(zhàn)線(xiàn)上沖鋒，以捐款捐物、減免租金等方式，大手筆支援抗疫。物業(yè)堅(jiān)守起社區(qū)的第一道防線(xiàn)，千萬(wàn)物業(yè)“逆行者”投身其中，物業(yè)作用和價(jià)值被認(rèn)可。線(xiàn)下售樓處的關(guān)閉，讓房企業(yè)績(jī)跌落谷底，他們轉(zhuǎn)戰(zhàn)線(xiàn)上，開(kāi)啟直播賣(mài)房。“三道紅線(xiàn)”的出臺(tái)，讓所有房企再次來(lái)到同一起跑線(xiàn)，過(guò)往積累的很多發(fā)展要素都被清零……
這一年，很多大事都足以計(jì)入全國(guó)樓市的歷史簿。
臨近年末，《國(guó)際金融報(bào)》盤(pán)點(diǎn)出年度地產(chǎn)“八大熱門(mén)事件”，以此復(fù)盤(pán)過(guò)往一年行業(yè)的跌宕起伏。
全國(guó)樓“事”
一、房企大手筆支援抗疫
2020年1月，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情沖擊了全國(guó)經(jīng)濟(jì)。多地售樓處相繼關(guān)閉，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)跌落谷底。
即使如此，房企依然在抗疫戰(zhàn)線(xiàn)上沖鋒，以捐款捐物、減免租金等方式，大手筆支援抗疫。
1月23日，融創(chuàng)中國(guó)率先向武漢市紅十字會(huì)捐款1000萬(wàn)元，后又追加捐款1億元。恒大、碧桂園、花樣年、中國(guó)奧園、復(fù)星國(guó)際、萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)、正榮、佳兆業(yè)、龍光、世茂、旭輝、融僑等房企緊隨其后。
除資金外，各大房企還積極通過(guò)海外等渠道，為前線(xiàn)采購(gòu)緊缺的醫(yī)療物資。復(fù)星國(guó)際啟動(dòng)全球調(diào)配醫(yī)療資源計(jì)劃，15天時(shí)間里調(diào)配運(yùn)回國(guó)口罩80萬(wàn)個(gè)，防護(hù)服42萬(wàn)件，總計(jì)122萬(wàn)件醫(yī)療物資。爭(zhēng)分奪秒將海外各地物資運(yùn)回國(guó)內(nèi)的還有中國(guó)奧園，它從全球調(diào)運(yùn)了40萬(wàn)個(gè)專(zhuān)業(yè)醫(yī)用口罩馳援武漢，綠地集團(tuán)也籌備了50萬(wàn)個(gè)口罩和2萬(wàn)件手術(shù)服分批次送達(dá)前線(xiàn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，疫情期間，超過(guò)170家房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)捐款超25億元，捐贈(zèng)超530萬(wàn)只口罩、92萬(wàn)套隔離服、388萬(wàn)副手套等醫(yī)療物資。
不僅捐款捐物，萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科集團(tuán)、佳兆業(yè)、龍湖集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)、美的置業(yè)、花樣年等多家房企還推行減、免租金政策，緩解商鋪運(yùn)營(yíng)壓力，與租戶(hù)共度難關(guān)。根據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)與相關(guān)企業(yè)公開(kāi)公布的信息測(cè)算，商場(chǎng)為租戶(hù)減免租金總額在百億元左右，超過(guò)2100家購(gòu)物中心、百貨商戶(hù)受惠。
二、直播賣(mài)房火熱
受疫情影響，多地售樓處關(guān)閉，線(xiàn)下交易的停滯直接影響了房企的銷(xiāo)售。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月，中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100企業(yè)單月操盤(pán)口徑銷(xiāo)售額5097.05億元，同比降低12%。春節(jié)前后一周，全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)更是接近零成交。
房企努力破冰，嘗試將售樓處搬至線(xiàn)上。
恒大率先推出以全民營(yíng)銷(xiāo)為思路的線(xiàn)上售房，并打出75折優(yōu)惠房源。碧桂園、雅樂(lè)居、融創(chuàng)、華夏幸福、美的置業(yè)、富力等多家房企也紛紛開(kāi)啟了線(xiàn)上銷(xiāo)售，將實(shí)體展廳的功能通過(guò)VR、圖片、視頻以及直播的形式，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)可以足不出戶(hù)了解多個(gè)項(xiàng)目的信息。
隨著直播帶貨的如火如荼，4月開(kāi)始房企陸續(xù)牽手明星試水直播賣(mài)房。復(fù)地請(qǐng)來(lái)了薇婭，富力找到了李湘，碧桂園選擇汪涵和大張偉，石榴集團(tuán)則合作了羅永浩。
隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，房企直播賣(mài)房熱度不減，并逐步成為日常營(yíng)銷(xiāo)手段。
“雙11”期間，房企線(xiàn)上大戰(zhàn)展開(kāi)，“貝殼新房節(jié)”對(duì)上了由易居和阿里共同打造的“天貓好房雙十一”。經(jīng)紀(jì)人、樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)、房企高管紛紛走進(jìn)直播間。
然而，行業(yè)普遍認(rèn)為，“直播賣(mài)房”更多的還是起到一種“蓄客、引流”的作用，最終轉(zhuǎn)化成果仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
三、“三道紅線(xiàn)”壓身
除了疫情沖擊下，銷(xiāo)售壓力增大，房企在2020年面臨的最大挑戰(zhàn)莫過(guò)于“三道紅線(xiàn)”壓頂。
8月，市場(chǎng)傳言監(jiān)管部門(mén)為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)出臺(tái)新規(guī)，設(shè)置“三道紅線(xiàn)”，目標(biāo)明確，指向清晰：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。根據(jù)“三道紅線(xiàn)”，將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債增長(zhǎng)，分別為：三項(xiàng)指標(biāo)全部過(guò)線(xiàn)，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)指標(biāo)過(guò)線(xiàn)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；一項(xiàng)指標(biāo)過(guò)線(xiàn)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過(guò)10%；全部達(dá)標(biāo)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過(guò)15%。
8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。參加重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)的房企包括12家，分別為碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城。有媒體報(bào)道稱(chēng)，參會(huì)企業(yè)被要求“在一個(gè)月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合三條紅線(xiàn)的調(diào)整”。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)顯示，100家上市房企中，踩線(xiàn)占比高達(dá)86%，絕大部分上市房企都已經(jīng)觸發(fā)監(jiān)管紅線(xiàn)。
10月底，標(biāo)普信評(píng)研究報(bào)告顯示，在跟蹤的87家樣本房企中，超過(guò)40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務(wù)同比增速均超過(guò)15%。而已經(jīng)觸碰“三道紅線(xiàn)”的房企則達(dá)到了24.1%，完全沒(méi)有觸碰“三道紅線(xiàn)”的企業(yè)僅占12.6%。
為了適應(yīng)監(jiān)管要求，許多企業(yè)開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏，降負(fù)債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、減少負(fù)債、加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，成了房企面臨的最重要的課題。不僅如此，分拆物業(yè)上市、配售新股、打折促銷(xiāo)等，都成為去杠桿的手段。
四、多地出現(xiàn)“打新熱”
與房企開(kāi)始審慎理性發(fā)展形成對(duì)比的是，多地房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)打新熱潮。
今年以來(lái)，由于部分城市出臺(tái)新房限價(jià)政策，周邊二手房?jī)r(jià)格高于一手房，形成了倒掛，價(jià)格的雙軌制導(dǎo)致明顯的套利空間，從而吸引大量熱錢(qián)的流入，“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象頻現(xiàn)。
2020年，杭州共計(jì)出現(xiàn)六個(gè)“萬(wàn)人搖”新盤(pán)。其中西溪公館的959套房源吸引了超過(guò)6萬(wàn)人報(bào)名搖號(hào)，總共凍結(jié)資金至少240億元，以“6萬(wàn)人搖”聞名全國(guó)。鏈家數(shù)據(jù)顯示，西溪公館項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，而周?chē)址績(jī)r(jià)格平均在3.4萬(wàn)-5.3萬(wàn)元/平方米，每平方米的價(jià)差至少有6000元，最多能達(dá)到2.5萬(wàn)元。
幾乎同時(shí)，南京也出現(xiàn)2020年首個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)江畔都會(huì)，一共156套房源，吸引普通報(bào)名10898組，中簽率1.4%，人才報(bào)名992組，中簽率6.8%。江畔都會(huì)銷(xiāo)售均價(jià)為31307元/平方米，與周邊二手房?jī)r(jià)倒掛萬(wàn)元以上。
真正讓全國(guó)感受到“打新熱”一詞的是深圳核心區(qū)域的新盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)約13萬(wàn)元/平方米，而周邊二手房掛盤(pán)價(jià)有的已達(dá)18萬(wàn)元/平方米，差價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米。按照100平方米計(jì)算，如果買(mǎi)到再轉(zhuǎn)手，一套房即可套利500萬(wàn)元，在眾多購(gòu)房者看來(lái)“買(mǎi)到即賺到”。早在離開(kāi)盤(pán)還有數(shù)月時(shí)間之前，不少“打新攻略”就在網(wǎng)絡(luò)流傳。選房階段，更出現(xiàn)了“眾籌打新”“借票代持”等操作方法。
新華社評(píng)論表示，“打新熱”背后的買(mǎi)房牟利現(xiàn)象顯然與“房住不炒”理念背道而馳。增加供給、新房限價(jià)之外，樓市調(diào)控還有很多事要做。
為抑制樓市過(guò)熱的現(xiàn)象，杭州、沈陽(yáng)、西安、深圳、寧波等多城相繼升級(jí)調(diào)控，涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容。
12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定，要解決好大城市住房突出問(wèn)題，并高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。
五、 長(zhǎng)租公寓頻爆雷
房?jī)r(jià)高，搖號(hào)難……本應(yīng)成為住房資源優(yōu)化組合積極方式的長(zhǎng)租公寓，卻在2020年迎來(lái)了最冷的冬天。
從年初開(kāi)始，友客、巢客、城城找房、青客公寓、蛋殼公寓等大大小小的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)陸續(xù)“爆雷”，全國(guó)范圍內(nèi)大量租客和房東受到影響。
規(guī)模最大的蛋殼公寓，年初剛剛在紐交所上市經(jīng)歷高光時(shí)刻，年底就陷入欠款、CEO被查、斷網(wǎng)、提現(xiàn)困難的窘境。從頂峰跌至谷底，中間僅僅過(guò)去了10個(gè)月。究其原因，與以“急速擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)份額”為目的的“類(lèi)金融”盈利模式直接相關(guān)。
據(jù)天眼查《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告（2020）》，全國(guó)目前已經(jīng)注銷(xiāo)或吊銷(xiāo)的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過(guò)行政處罰或有過(guò)嚴(yán)重違法行為。
隨著長(zhǎng)租公寓爆雷事件不斷發(fā)生，中央和地方陸續(xù)頒布多則監(jiān)管政策。
8月，杭州、西安等地相繼發(fā)布加強(qiáng)對(duì)租賃企業(yè)的資金監(jiān)管政策，對(duì)“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨后，國(guó)家住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，涉及“租金貸”“甲醛房”等問(wèn)題，并對(duì)于長(zhǎng)租公寓“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)亦做出了相關(guān)規(guī)定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目前我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，建立租購(gòu)并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑也是重要環(huán)節(jié)。而鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀(guān)念的體現(xiàn)，同時(shí)在某種程度上也可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。
六、物業(yè)上市潮洶涌
2020年，物業(yè)上市成了新的賽道。
年初抗“疫”之戰(zhàn)中，各個(gè)小區(qū)的物業(yè)堅(jiān)守一線(xiàn)，積極發(fā)揮基層管控作用。不僅讓擁有萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海的物管行業(yè)逐漸進(jìn)入公眾視野，也讓其作用和價(jià)值進(jìn)一步被社會(huì)乃至資本市場(chǎng)認(rèn)可。
2月以來(lái)，物業(yè)股走勢(shì)普遍向好，甚至出現(xiàn)多波集體上漲小高潮。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2020年9月4日，30家上市物管企業(yè)平均股價(jià)漲幅為60.87%，同期恒生指數(shù)漲幅為-12.4%。與此同時(shí)，百億市值之上的11家物管企業(yè)均呈正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，漲幅均值為79.92%，較整體上市物管企業(yè)股價(jià)漲幅高出19個(gè)百分點(diǎn)。
因此，乘著資本東風(fēng)，分拆物業(yè)上市成了行業(yè)潮流。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至目前，2020年共18家物管企業(yè)通過(guò)港交所聆訊，其中不乏恒大物業(yè)、融創(chuàng)物業(yè)、世茂服務(wù)等明星企業(yè)。
然而，大量物管企業(yè)上市后，導(dǎo)致供應(yīng)量增加，稀缺性不再，價(jià)值也開(kāi)始回調(diào)。今年上市的物業(yè)新股中，已有4只出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)破發(fā)。與此同時(shí)，兩級(jí)分化正在加劇，截至12月25日早間，碧桂園服務(wù)股價(jià)52.4港元，市值1537億港元，位列物業(yè)股市值第一，而市值最低的燁星集團(tuán)僅為4.256億港元。
七、 深圳調(diào)控加碼
隨著疫情后樓市解封，深圳樓市也迎來(lái)了魔幻開(kāi)局。
3、4月份，深圳先后經(jīng)歷新房天價(jià)“喝茶費(fèi)”、二手房掛牌價(jià)飆升、房抵經(jīng)營(yíng)貸等一系列風(fēng)波，炒作氛圍濃烈，二手房?jī)r(jià)漲幅明顯。
深房中協(xié)也指出，3、4月深圳樓市的確存在局部片區(qū)、局部樓盤(pán)被“熱炒”的現(xiàn)象，并且在“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化炒房團(tuán)隊(duì)利益鏈，助推此輪樓市“虛火”。
熱度之下，政府調(diào)控及時(shí)出手。
4月18日，深圳市住建局公告表示，針對(duì)近期二手房市場(chǎng)的亂象，展開(kāi)了為期三個(gè)月的整治，嚴(yán)打違法違規(guī)行為。隨后，央行深圳支行發(fā)文，表示將徹查深圳各商業(yè)銀行今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸。
7月15日，深圳住建局等八部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《通知》，被稱(chēng)為史無(wú) 前例的“深八條”，從調(diào)整商品住房限購(gòu)年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等八個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
新政令大約30%的購(gòu)房者失去了資格，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，不少炒房客被新政堵在了門(mén)外，樓市從狂熱走向平靜。
然而，這份平靜并未持續(xù)太久。11月，深圳依舊出現(xiàn)了千萬(wàn)豪宅日光的火爆行情，并爆出了“代持炒房”等亂象。日前，深圳市金融系統(tǒng)、住建系統(tǒng)等相關(guān)部門(mén)聯(lián)合出招，分別就首付款來(lái)源、購(gòu)房人資料等嚴(yán)格審查。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的《2020年11月70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)》，相比去年11月，深圳二手房同比上漲14.6%，位列全國(guó)第一。同為一線(xiàn)城市的北京、上海、廣州，這一漲幅則分別為6.4%、5.5%、6.7%。
八、“大魚(yú)吃大魚(yú)”時(shí)代開(kāi)啟
2019年底的年度發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)測(cè)，2020年房企兼并收購(gòu)“大魚(yú)開(kāi)始吃大魚(yú)”。“所謂大魚(yú)吃小魚(yú)的年代進(jìn)一步演變成大魚(yú)吃大魚(yú)的時(shí)代，未來(lái)也會(huì)如此�！彼硎�。
開(kāi)年不久，傳言一段時(shí)間的世茂和福晟終于官宣牽手。1月，雙方宣布共建世茂福晟平臺(tái)，合作方中還有東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)兩大金融機(jī)構(gòu)。世茂將協(xié)助金融機(jī)構(gòu)，幫助福晟進(jìn)行債務(wù)重組，同時(shí)代為操盤(pán)。世茂董事會(huì)主席許世壇將這場(chǎng)牽手定性為戰(zhàn)略合作，“不是誰(shuí)收購(gòu)誰(shuí)”。
然而，整體層面的合作遠(yuǎn)比項(xiàng)目合作要復(fù)雜而漫長(zhǎng)。截至目前，福晟的資金困局仍然未解，并且出現(xiàn)項(xiàng)目停工、債券兌付違約的情況。
福晟之后，倒下的是泰禾。疫情之下，泰禾的流動(dòng)性危機(jī)是雪上加霜�！耙龖�(zhàn)”是今年以來(lái)圍繞在泰禾和董事長(zhǎng)黃其森面前最大的問(wèn)題。
隨后，“引戰(zhàn)”消息滿(mǎn)天飛，傳聞對(duì)象不斷變更。7月31日早間，答案終于浮出水面，泰禾公告了萬(wàn)科的到來(lái)。
然而此次入股，萬(wàn)科在股份過(guò)戶(hù)上設(shè)置先決條件，此次股份轉(zhuǎn)讓最終能否達(dá)成，取決于相關(guān)先決條件能否滿(mǎn)足，仍存在不確定性。
協(xié)議約定時(shí)間到期之時(shí)，泰禾尚未拿出債務(wù)重組方案，萬(wàn)科也給予了更多 耐心。10月的萬(wàn)科上海區(qū)域媒體交流會(huì)上，對(duì)于《國(guó)際金融報(bào)》記者提出的泰禾債務(wù)問(wèn)題最終進(jìn)展，董事會(huì)主席郁亮表示，“這么一個(gè)陷入困境的企業(yè)，它需要協(xié)調(diào)的關(guān)系需要方 方 面面很多很多，所以可能需要更多時(shí)間�！�
據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解，春節(jié)前后或許是該事件逐漸明朗的分水嶺，當(dāng)前雙方推進(jìn)過(guò)程中的一大矛盾點(diǎn)在黃其森是否愿意出讓控制權(quán)。
隨著世茂設(shè)立專(zhuān)管團(tuán)隊(duì)以此推動(dòng)福晟紓困平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)效率，世茂與福晟的合作也進(jìn)入新的篇章，而泰禾最終能否等到萬(wàn)科依然未有定論。
來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)
編輯：wangdc
