近日，高力國際發(fā)布2020第三季度西安物業(yè)市場回顧與展望報告指出，三季度寫字樓市場持續(xù)回暖，房地產建筑引領市場需求；在政府政策扶持下，產業(yè)園租戶結構維穩(wěn)；零售市場復蘇，餐飲及零售業(yè)態(tài)加速洗牌。

　　寫字樓當季回顧

　　市場持續(xù)回暖 房地產建筑引領市場需求

　　第三季度，永威時代中心、西影大廈及天一國際等3個寫字樓項目交付入市，新增供應面積合計15.5萬平方米。與此同時，得益于國內穩(wěn)定的疫情形勢，全市經濟活動持續(xù)恢復，季內租賃需求回暖。

　　需求方面，房地產建筑行業(yè)持續(xù)活躍，占當季新增租賃面積近四成。在全市“穩(wěn)投資穩(wěn)增長”的背景下，市政府強調加大公路、鐵路等傳統(tǒng)基礎設施及社會民生項目投資與加快重點項目建設。因此，以建筑工程類為代表的企業(yè)需求活躍。此外，“新基建”諸如通信及新能源企業(yè)同樣錄得較大面積成交。

　　由于當季新增供應較大，致使全市空置率環(huán)比上升2.8個百分點至24.9%。租金方面，全市平均賬面租金環(huán)比增長0.1%，錄得99.4元每平方米每月。同時，租戶仍對租賃成本較為敏感，因此季內高力觀察到城北子市場以明顯的租金優(yōu)勢吸納了更多的新增租賃面積，居各子市場之首。

　　未來展望

　　供應放緩 市場重回去化階段

　　此次供應高峰僅短期推高全市空置率。從供應端來看，新項目入市步伐放緩，高力國際預計第四季度全市無新增供應，而2021年，全市新增供應亦僅約20萬平方米，同比下降30%。

　　另一方面，傳統(tǒng)金融及房地產建筑等核心市場需求持續(xù)回升。同時新經濟發(fā)展將為寫字樓租賃市場提供新動能。9月，市政府印發(fā)《西安市2020年穩(wěn)投資實施方案》，其中再次明確提出加大新經濟投資支持力度，推進5G、人工智能等新技術在數(shù)字經濟等的融合應用，以推動全市新經濟發(fā)展，從而逐步支撐相關企業(yè)辦公需求上升。因此，高力國際預計在供應回落及需求回暖的雙重影響下，市場空置率將重回下行通道。

　　產業(yè)園市場當季回顧

　　政府政策持續(xù)扶持，產業(yè)園租戶結構維穩(wěn)

　　本季度共入市兩個產業(yè)園項目，分別為高新區(qū)的數(shù)字經濟產業(yè)園以及經開區(qū)的西安工業(yè)設計園（H）。新增供應面積合計23萬平方米。截至2020年第三季度西安市產業(yè)園總存量增至382萬平方米。

　　需求方面，本季度凈吸納量約為28萬平方米。與上季度相比有了較大增長。得益于政府優(yōu)惠的招商政策和明確的招商方向，產業(yè)園租戶結構仍保持相對穩(wěn)定。如華為，愛立信等科技類公司仍為產業(yè)園市場的主要需求來源。

　　租金方面，第三季度全市平均租金與上一季度持平，為50.1元每平方米每月。市場化的開發(fā)主體繼續(xù)采取以價換量的租賃策略；同時，新入市項目憑借其較高的產品力略微上調租金；同時，一些政府主導的項目租金保持穩(wěn)定。因此，本季度全市平均租金與上個季度相比沒有顯著變化。

　　未來展望

　　根據(jù)目前的情況，產業(yè)園未來三年將有較大新增供應，主要集中于高新區(qū)和西咸新區(qū)。預計到2022年總庫存量將達到500萬平方米以上。隨著新增供應的持續(xù)放量，預計西安產業(yè)園空置率仍將繼續(xù)攀升。

　　從2020年到2022年,我們預計全市產業(yè)園平均租金將出現(xiàn)小幅波動。隨著產業(yè)園項目和寫字樓項目的集中供應，部分現(xiàn)有的產業(yè)園項目租金將承受較大下行壓力。開發(fā)商或以降低租金，延長免租期等優(yōu)惠政策來吸引客戶，提升租賃表現(xiàn)。

　　零售市場當季回顧

　　零售市場持續(xù)復蘇，餐飲及零售業(yè)態(tài)加速洗牌

　　第三季度，西安零售市場在沉寂半年后迎來U Plaza及灃西吾悅廣場兩個零售項目，共12萬平方米新增供應入市，推動市場總體量升至近388萬平方米。雖受疫情影響部分項目仍出現(xiàn)較大面積空置，但新入市項目均實現(xiàn)了較高的入駐率，為西安零售市場帶來活力。此外，新入市項目均位于新興片區(qū)，同時拉動了新興片區(qū)的商業(yè)氛圍。

　　需求方面，餐飲及零售業(yè)態(tài)仍為需求主力。在部分較大連鎖餐飲品牌受疫情影響暫緩拓店的同時，伺機拓展西安市場的外來餐飲品牌表現(xiàn)活躍，加速了西安零售市場餐飲業(yè)態(tài)的洗牌。與此同時，如鐘樓-解放路等以游客為主要客群片區(qū)的項目，為迎合客群喜好則積極引入運動品牌。拉高了運動品牌需求占比，推動了零售業(yè)態(tài)的更迭。

　　雖市場逐漸恢復活力，但隨著餐飲零售的持續(xù)退租，部分項目仍出現(xiàn)較大空置面積，拉升零售市場空置率至6.2%，環(huán)比上升1.7個百分點。租金方面，由于部分空置率較大項目持續(xù)降低租金預期，全市平均首層租金環(huán)比下降1.0%至328.4元每平方米每月。

　　未來展望

　　雖國內疫情已保持穩(wěn)定，但受國際疫情影響，部分國際品牌仍保持謹慎拓店態(tài)度。與此同時，隨著部分項目品牌合約陸續(xù)到期，項目間兩極分化將持續(xù)加重。在較大的空置壓力下，部分項目或將另辟蹊徑，整合利用空置面積打造場景化設置或引入更多新興業(yè)態(tài)，為西安零售市場注入更多活力。

　　高力國際西北區(qū)總經理李靜表示，隨著西安疫情的持續(xù)穩(wěn)定，市場不斷釋放回暖信號，辦公樓，產業(yè)園及零售市場需求的增加使各類業(yè)主對未來的租金預期逐漸回穩(wěn)。此前緊張的市場情緒逐步得到緩解。在國內經濟形勢向好，西安城市經濟迅速回暖的基調下，西安市政府對招商引資政策的持續(xù)“加碼”將使西安市場得到更多外部企業(yè)及投資機構的關注，推動市場迸發(fā)出新活力。

　　來源：高力國際

編輯：wangdc