根據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測顯示,2020 年8月,中國內(nèi)地大宗物業(yè)投資交易總額約 88 億元人民幣,同比降幅超 60% 。其中,北京成交金額達 73.9 億元,奪城市榜首;業(yè)態(tài)方面,風(fēng)險相對較低且投資回報率尚佳的綜合體項目受投資者青睞,本月成交金額達 73.9 億元,占比 84% ;隨著疫情逐漸穩(wěn)定以及金融市場的全面開放,外資對內(nèi)地大宗市場的信心正逐漸恢復(fù)。
外資連續(xù)4個月凈流入 8月份單筆成交額創(chuàng)年內(nèi)新高
據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測顯示,2020 年 8 月,中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交 3 筆,交易總額約 88 億元,同比降幅均超 60% 。但單筆成交額約 29 億元/筆,同比上漲 70% ,為年內(nèi)最高值。
2020年1-8月份內(nèi)地大宗市場成交情況(億元)
總體來說,新冠疫情的影響尚未消除,交易總量同比大幅縮水意味著市場的恢復(fù)仍需時日。但本月成交均為 10 億元以上的大額交易,投資者不再以小額資金投資試水,而是敢于重倉押注,意味著投資者對內(nèi)地大宗市場的信心正在逐漸恢復(fù)。
此外,我國金融市場已于 4 月份起全面對外開放,政策利好吸引境外資本持續(xù)入市。截至目前,外資凈投資額已連續(xù) 4 個月回正。
2020年1-8月份外資凈投資額變化情況(億元)
內(nèi)外資同時重倉 北京大宗市場交易火熱
2020 年 8 月,中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交 3 筆,且均為京滬物業(yè),其中北京成交額為 73.9 億元,占比 84% ;上海成交額為 14.0 億元,占比 16% 。
2020年1-8月大宗成交物業(yè)城市群分布(按照成交金額)
新冠疫情的影響仍未消除,投資者對市場信心雖有加強,但投資決策依然保守,資金愈發(fā)向京津冀、長三角等核心城市群集中。其中,北京自 2018 年限制起核心區(qū)大型商業(yè)項目,未來供應(yīng)有限導(dǎo)致存量競爭加劇,內(nèi)外資競相入市爭奪籌碼,帶動北京大宗市場交易規(guī)模不斷攀升。
雖然疫情反復(fù)對北京二季度的成交有所影響,但隨著北京疫情趨于穩(wěn)定,本月以顥騰投資與外資聯(lián)合體為代表的境內(nèi)外投資機構(gòu)再度加倉北京市場。截至 8 月份,年內(nèi)境外資本在京投資總額已高達 167 億元,占外資內(nèi)地投資總額的 65% ,越超上海,成為年內(nèi)最受外資青睞的內(nèi)地城市。
2020年1-8月份境外資本城市投資偏好(按成交金額)
開發(fā)商為本月最大賣方 綜合體交易占比提升
▌開發(fā)商為本月最大賣方,中風(fēng)險偏好買家主導(dǎo)市場
年初的新冠疫情導(dǎo)致不確定性增加,機構(gòu)投資趨于謹慎,以主權(quán)基金、保險機構(gòu)等為代表的低風(fēng)險偏好買家主導(dǎo)市場。疫情延續(xù)下,部分企業(yè)開始出現(xiàn)信用違約風(fēng)險。4 月份起,以不良資產(chǎn)管理公司為代表的高風(fēng)險偏好買家入場,帶動市場風(fēng)險偏好升溫,以地產(chǎn)基金、投資機構(gòu)為代表的中風(fēng)險偏好買家陸續(xù)進場抄底。本月成交項目的賣方均為開發(fā)商,買方仍以中風(fēng)險偏好的地產(chǎn)基金、投資機構(gòu)、證券公司為主。
此外,3 月和 6 月臨近上市公司季報和半年報披露時點,部分公司并非基于風(fēng)險邏輯進行投資,而是收購自用物業(yè)增加固定資產(chǎn)占比以提振股價。此類自用型買家在7 月、8 月連續(xù)兩個月缺席之后,預(yù)計在 9 月份會有所突破。
2020年1-8月份大宗市場投資者風(fēng)險偏好(按成交金額)
▌疫情平穩(wěn)提振市場信心,綜合體交易占比提升
投資者風(fēng)險偏好的轉(zhuǎn)變在一定程度上也影響著大宗市場成交業(yè)態(tài)的占比。上半年新冠疫情影響市場信心,主權(quán)基金、保險機構(gòu)等低風(fēng)險偏好買家增多,較低的風(fēng)險偏好使得收益穩(wěn)定但投資回報率偏低的研發(fā)辦公類物業(yè)成交較多。隨著疫情逐漸趨于平穩(wěn),經(jīng)濟逐步復(fù)蘇,投資者對市場的信心也有所提升,風(fēng)險偏好提升導(dǎo)致可選業(yè)態(tài)類型也愈發(fā)豐富。
雖然零售、酒店等業(yè)態(tài)的投資風(fēng)險目前依然較高,但自 6 月份以來,風(fēng)險相對較低且投資回報率尚佳的綜合體項目開始受到投資者的青睞。本月綜合體項目成交金額 73.9 億元,占比 84% ;研發(fā)辦公類項目成交金額 14.0 億元,占比 16% 。
2020年1-8月份大宗市場投資者業(yè)態(tài)偏好(按成交金額)
附表:2020年8月部分內(nèi)地大宗市場成交概覽
來源:克而瑞資管