房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來(lái)了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。

　　疫情發(fā)生以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？

　　日前，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為商業(yè)辦公行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。

　　3月3日，針對(duì)疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對(duì)建議、預(yù)測(cè)展望等問(wèn)題，房訊網(wǎng)采訪了世聯(lián)行集團(tuán)大客戶中心總監(jiān)、北京世聯(lián)君匯副總經(jīng)理趙朋。

世聯(lián)行集團(tuán)大客戶中心總監(jiān)、北京世聯(lián)君匯副總經(jīng)理趙朋

　　房訊網(wǎng)：疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？

　　趙朋：2019年經(jīng)濟(jì)形式遇冷，商辦租戶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化已非常明顯，這次疫情只不過(guò)是對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整起到了加速的作用，上半年存量資產(chǎn)持有者現(xiàn)金流受到較大的租戶業(yè)態(tài)調(diào)整影響。

　　下行的行業(yè)：包括酒店全面停業(yè)，但一季度本為酒店淡季，影響相對(duì)中等； 餐飲業(yè)面臨庫(kù)存、工資、房租的剛性壓力，是此次疫情沖擊的重災(zāi)區(qū)。北京文化投資、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、內(nèi)容生產(chǎn)等文化細(xì)分領(lǐng)域在2019年就遭受行業(yè)寒冬。尤其是聚焦于傳統(tǒng)影視、電視劇制作、傳統(tǒng)廣告的行業(yè)更會(huì)受到疫情的影響。

　　上行的行業(yè)：包括信息服務(wù)業(yè)，隨著今日頭條、一點(diǎn)咨詢等信息分發(fā)平臺(tái)的崛起，該類產(chǎn)業(yè)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上大幅上漲。

　　宅家娛樂(lè)消費(fèi)行業(yè)的快速上升，1、網(wǎng)易、騰訊代表性線上手游疫情期間大幅上升；2、休閑類線上游戲受眾廣泛，能滿足各年齡層用戶娛樂(lè)需求，且能對(duì)民眾線下聚會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)；線上視聽娛樂(lè)，視聽娛樂(lè)需求從線下轉(zhuǎn)移至線上，全國(guó)衛(wèi)視減少娛樂(lè)性節(jié)目，用戶視聽需求進(jìn)一步由傳統(tǒng)媒體轉(zhuǎn)移至網(wǎng)生平臺(tái)，短視頻、長(zhǎng)視頻、OTT等均受益于疫情。

　　線上教育行業(yè)的快速整合上升，在新冠病毒疫情防控嚴(yán)密線下教學(xué)無(wú)法開展的情況下，課后培訓(xùn)開啟大規(guī)模從線下轉(zhuǎn)線上的進(jìn)程。

　　房訊網(wǎng)：疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對(duì)和反思？

　　趙朋：疫情應(yīng)對(duì)措施包括以下幾個(gè)方面。

　　第一、重新盤點(diǎn)現(xiàn)金流，做好防疫消殺工作，做好租戶的穩(wěn)定和服務(wù)，與資產(chǎn)方保持密切溝通，爭(zhēng)取相應(yīng)的租金減免政策；

　　第二、重新盤點(diǎn)現(xiàn)有產(chǎn)品，是否滿足未來(lái)的客戶需求，確保在后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位；

　　第三、租賃運(yùn)營(yíng)更關(guān)注微觀細(xì)部市場(chǎng)，資產(chǎn)方要及時(shí)調(diào)整租賃業(yè)態(tài)和租賃策略以匹配新的需求。

　　個(gè)人認(rèn)為從以下幾點(diǎn)進(jìn)行疫情反思：

　　1、要牢牢樹立產(chǎn)業(yè)思維，從產(chǎn)業(yè)用戶、最終用家的角度思考項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位。

　　2、在投資決策定位階段，充分考慮市場(chǎng)彈性，在功能定位之初便具有靈活性。

　　3、在設(shè)計(jì)初期，充分考慮產(chǎn)品彈性，最大化兼顧不同業(yè)態(tài)需求。產(chǎn)品彈性是基于市場(chǎng)彈性，從建筑結(jié)構(gòu)、平面布局、機(jī)電布置、空間排布、立面設(shè)計(jì)等多方面，兼顧不同業(yè)態(tài)需求，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

　　4、面向未來(lái)，充分考慮空間智慧性，使產(chǎn)品更具有前瞻性。一方面充分考慮空間交互性，需要與更多人產(chǎn)生互動(dòng)。對(duì)于建筑來(lái)講，空間智慧性不僅僅指智能化，綠色建筑，更重要的是空間的交互性，人性化，用戶不僅僅是使用者，同時(shí)也可以是空間經(jīng)營(yíng)者、參與者、創(chuàng)造者，使人與空間粘性更強(qiáng)。另一方面，充分考慮空間的智慧管理，降低成本，提高效率，在必要的時(shí)候減少交叉接觸，智慧照明系統(tǒng)、智慧空調(diào)系統(tǒng)、智慧停車系統(tǒng)、智慧機(jī)房系統(tǒng)、智慧電梯系統(tǒng)、智慧門禁系統(tǒng)等等。

　　房訊網(wǎng)：疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和展望？

　　趙朋：展望未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)，有以下幾個(gè)預(yù)測(cè)：

　　1、商業(yè)的消費(fèi)反彈會(huì)先發(fā)生，寫字樓需求的反彈會(huì)滯后，視疫情控制、復(fù)工安排和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的狀況，預(yù)計(jì)比商業(yè)延遲半年到一年。

　　2、如果商辦物業(yè)現(xiàn)金流情況繼續(xù)惡化，商辦大宗不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格會(huì)受到考驗(yàn)，抄底的機(jī)會(huì)窗口出現(xiàn)。

　　3、很多資產(chǎn)方心態(tài)會(huì)調(diào)整，回歸為租戶創(chuàng)造產(chǎn)品、物業(yè)價(jià)值服務(wù)，從"瓦片經(jīng)濟(jì)"轉(zhuǎn)型到"產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)"。

　　4、關(guān)注類似北京亦莊核心區(qū)、豐臺(tái)總部基地核心區(qū)優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，一是因?yàn)榇舜我咔閷?duì)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)影響相對(duì)較小，二是核心商圈高承租壓力的寫字樓/園區(qū)里的企業(yè)出于壓縮成本考慮外遷。

　　5、生鮮電商會(huì)迎來(lái)大幅逆勢(shì)擴(kuò)張；例如每日優(yōu)鮮、多點(diǎn)、永輝生活、盒馬、叮咚買菜等紛紛布局1-3公里居民生活圈，有利于社區(qū)門店、社區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)等資產(chǎn)業(yè)態(tài)更換，資產(chǎn)投資者及運(yùn)營(yíng)商可重點(diǎn)關(guān)注原先社區(qū)中暗鋪和倉(cāng)儲(chǔ)的價(jià)值提升。

　　6、商辦市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，具備品牌優(yōu)勢(shì)、全鏈條服務(wù)能力的企業(yè)會(huì)脫穎而出。

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