房訊網(wǎng)訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經(jīng)濟和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時也蘊含著新的商業(yè)機遇。
疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？對商業(yè)地產(chǎn)市場有何預測和展望。
日前，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟學者、研究機構(gòu)、商會領導和代理機構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創(chuàng)新、預測展望等為商業(yè)辦公行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
3月3日，針對疫情對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網(wǎng)采訪了898集團副總裁、首席戰(zhàn)略官劉昆。
898集團副總裁、首席戰(zhàn)略官 劉昆
房訊網(wǎng)：疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？
劉昆：在疫情突然降臨的大背景下，我們都知道這對商業(yè)地產(chǎn)意味著什么，其實在2019年商業(yè)地產(chǎn)就已經(jīng)出現(xiàn)不同維度的需求放緩，第四季度尤其明顯，對應的租金及售價均不同幅度的下降，空置率攀升，疫情延續(xù)了這種市場悲觀情緒，在每年春節(jié)需求停滯的基礎上又進一步對開發(fā)商、業(yè)主及經(jīng)營者帶來一系列壓力，畢竟入駐企業(yè)的困境將直接影響租金及管理費的收益！比如已簽約客戶毀約、租金延緩支付、不可抗力對應管理費損失、企業(yè)入駐需求計劃擱置、甚至是因為入駐企業(yè)復工疫情防控不利導致的顛覆性損失等等。
伴隨整個大環(huán)境經(jīng)濟的下滑，對我們商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是顯而易見的，畢竟我們的客戶群就是企業(yè)：優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)吸納的世界500強、跨國企業(yè)受疫情影響，外資企業(yè)停工或撤離的消息已經(jīng)屢見不鮮；另一方面國有大型企業(yè)、上市公司的抗風險能力是他們對商業(yè)地產(chǎn)造成的影響相對可控；大比例的中、小微企業(yè)恐怕在這次疫情影響之下對商業(yè)地產(chǎn)的影響最為明顯！
所以開發(fā)商、業(yè)主如何控制好現(xiàn)金流，如何開源節(jié)流是最大的考驗，而真正讓人擔憂的則是在2018-19年前后高位拿下大量商業(yè)資產(chǎn)的二房東、或聯(lián)營經(jīng)營者們，他們面對的有可能是更為嚴峻的資金斷鏈。
房訊網(wǎng)：疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應對和反思？
劉昆：這次疫情讓傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)緊跟住宅市場的腳步，在線上營銷推廣、在線看房上面都有了一系列的迅速調(diào)整，這些商業(yè)運營模式的轉(zhuǎn)變都是為了應對直線下滑的線下收益來源，銷售導向的線上手段雖然已經(jīng)在疫情期間普及，但如何實現(xiàn)有效的房產(chǎn)去化，縮短交易周期及確�；乜钍切枰�(jīng)營者們通過不斷思考、試錯、迭代升級來實現(xiàn)的。
另外業(yè)主與企業(yè)的線上線下互動、物業(yè)與業(yè)主、企業(yè)的關(guān)聯(lián)，企業(yè)員工的實時數(shù)據(jù)控制機制都是我們需要思考的，如何更好的防患于未然，提前應對各種突入其來的市場風險，是我們這些經(jīng)營者需要反思的。
這次疫情在逐步復工的前提下對商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)運營及管理能力是極大的考驗，因為他們是經(jīng)營者亦是企業(yè)客戶尤為關(guān)鍵的防線，最近幾個商業(yè)樓宇復工集中爆發(fā)的案例包括保潔人員感染都說明了物業(yè)管理體系不夠完善、缺乏應急能力和有效的層級管控措施，物業(yè)基礎人員作為比較底層的服務人員，屬于流動人口范疇，他們既是監(jiān)督者也有可能是風險極大的傳播者，所以物業(yè)基礎人員的日常信息管控及分包公司的規(guī)范性選擇也是我們經(jīng)營者在日后需要關(guān)注的�，F(xiàn)階段如何做好商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理的疫情防控工作，不因為返工、復工出現(xiàn)防疫失控才是保障業(yè)主及經(jīng)營者利益最大化的必須前提。
房訊網(wǎng)：疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場趨勢的預測和展望？
劉昆：疫情讓商業(yè)地產(chǎn)迅速的實現(xiàn)了商業(yè)模式從傳統(tǒng)線下到線上的轉(zhuǎn)變，但是疫情帶來的影響恐怕在其結(jié)束后一段時間都不會迅速消失，即使有短期的市場反彈，但我依舊認為市場整體的恢復需要有一個過程，整體空置率較一季度還會有大幅上升。
初步判斷在這次疫情逐步向好的過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)樓宇可能會更被市場認可，為什么呢？因為低密度的樓宇打破了傳統(tǒng)寫字樓的高密集型及高人流封閉性，兩或三層的低密產(chǎn)業(yè)樓宇便于人流選擇電梯或樓梯出入，不易形成人流密集，有助于疫情的控制，另外傳統(tǒng)的甲級寫字樓的可開窗率及角度和低密度樓宇相比是缺乏優(yōu)勢的，我想在甲級尤其是超高層辦公的企業(yè)員工都感同身受，更好的空氣流通也是防止疫情擴散的手段之一，當然加上business park類形態(tài)的園區(qū)產(chǎn)品的高綠化率帶來的空氣流通等因素，我想產(chǎn)業(yè)園區(qū)在疫情逐步好轉(zhuǎn)的過程中會呈現(xiàn)穩(wěn)定強勁的市場需求，但這并不代表其租金或售價會因此大幅提升。
另外預計次疫情后商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)新興市場區(qū)域，疫情及經(jīng)濟的影響會降低企業(yè)在商業(yè)樓宇方面的支出預算，預算的下滑在疫情結(jié)束后還會持續(xù)，而傳統(tǒng)的CBD、金融街等熱點區(qū)域依舊在整體市場上保持高位，我們知道上一次金融危機成就了酒仙橋及望京區(qū)域的商業(yè)新興地產(chǎn)市場，那么這一次我依舊認為在大勢的影響下會形成一個新增的次區(qū)域熱點，這可以使未來的北京商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多元化。
寫字樓市場方面我覺得內(nèi)功會繼續(xù)升級，我們說市場就這么大，既然對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求量增加，寫字樓市場在競爭中就勢必要持續(xù)提升，畢竟在硬件無法改變的前提下，內(nèi)功就更被大家看重，而實際上這次疫情讓原本在線上營銷及服務體系較弱的寫字樓市場發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，他們和共享服務式辦公的差距也迅速縮短，所以我有理由相信在諸多寫字樓市場業(yè)主2019年一直猶豫是否進入共享辦公市場的背景下，疫情讓他們補足短板，對共享服務式辦公現(xiàn)在的從業(yè)者會形成一定沖擊，未來也會有更多的寫字樓業(yè)主轉(zhuǎn)型升級他們的樓宇產(chǎn)品。
三四線城市的孵化器、產(chǎn)業(yè)園區(qū)會形成新一輪的轉(zhuǎn)型，孵化器作為城市主導創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展的主力產(chǎn)品，受疫情影響線下的一系列創(chuàng)業(yè)形態(tài)活動都將在一定時間內(nèi)以線上的形式推出，數(shù)字經(jīng)濟實現(xiàn)的科技手段將會被體現(xiàn)的淋漓盡致。
客戶結(jié)構(gòu)方面，我認為受疫情的影響，遠程移動辦公教育、生物醫(yī)藥、在線醫(yī)療、公共衛(wèi)生防疫、游戲等行業(yè)會快速突圍形成未來北京市場的新增主力。
至于很多人關(guān)心的商業(yè)地產(chǎn)收益及回報率，其實我想說的是，世界任何一個國家的商業(yè)地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)的價格都是有關(guān)聯(lián)性的，所以除了疫情及經(jīng)濟的影響，未來房地產(chǎn)的走向?qū)⒅苯雍蜕虡I(yè)地產(chǎn)掛鉤。整體來說我依舊看好商業(yè)地產(chǎn)的大勢，即使沒有疫情我們的商業(yè)地產(chǎn)也有自己的市場漲跌規(guī)律，疫情必將推動我們商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體提質(zhì)增效，也會為未來中國商業(yè)地產(chǎn)整體線上線下的融合發(fā)展在世界舞臺上的創(chuàng)新帶來機遇。
來源：房訊網(wǎng)
