上半年深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)放緩，凈吸納量較去年同期下降明顯。主要的租賃成交來(lái)自金融和TMT行業(yè)，占比超六成，支撐了辦公樓去化。下半年約140萬(wàn)平方米供應(yīng)入市，去化壓力仍將延續(xù)，租金或?qū)⒊霈F(xiàn)下降。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，整體租金在租賃需求回暖的帶動(dòng)下表現(xiàn)平穩(wěn)，茶飲咖啡品牌積極拓店，新能源汽車(chē)深化市場(chǎng)布局。預(yù)計(jì)下半年高達(dá)80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將小幅推高空置率，消費(fèi)兩極化的趨勢(shì)也將愈發(fā)明顯。
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
2022年上半年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大及疫情短暫反彈的影響下，整體租賃需求持續(xù)放緩。大部分行業(yè)面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多重不確定性，對(duì)未來(lái)預(yù)期保持謹(jǐn)慎，不斷調(diào)整擴(kuò)張策略和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
在3月社會(huì)面實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)清零后，4-5月地鐵日均客流量快速回升至疫情前水平。隨即政府出臺(tái)的一攬子穩(wěn)增長(zhǎng)政策措施落地也開(kāi)始見(jiàn)效，一定程度上舒緩了企業(yè)困難。4月份深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，宏觀指標(biāo)隨之好轉(zhuǎn)。1-4月工業(yè)增加值和固定資產(chǎn)投資的同比增長(zhǎng)較一季度有所加快，顯示復(fù)蘇態(tài)勢(shì)并支撐上半年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，也為下半年經(jīng)濟(jì)加速恢復(fù)奠定市場(chǎng)信心。
整體而言，企業(yè)的房地產(chǎn)策略趨于保守，使得在供應(yīng)壓力下的深圳辦公樓市場(chǎng)短期內(nèi)面臨不小挑戰(zhàn)。加上不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)退出，使市場(chǎng)去化壓力加大并伴隨供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)壓力上升。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，上半年甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為35萬(wàn)平方米，比去年同期下降約20%。
雖然整體需求活躍度下滑，金融和TMT行業(yè)仍然是深圳甲級(jí)辦公樓的去化主力，上半年超六成租賃成交來(lái)自這兩個(gè)行業(yè)。其中，半導(dǎo)體行業(yè)自今年以來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要得益于政策的大力扶持和國(guó)家的引導(dǎo)投資，推動(dòng)了相關(guān)企業(yè)的新注冊(cè)及收并購(gòu)，帶動(dòng)新設(shè)立和升級(jí)搬遷的需求。此外，資本市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)大型金融機(jī)構(gòu)的辦公樓需求影響有限，二季度幾筆知名銀行和券商的租賃成交較為矚目。
上半年共有六座甲級(jí)辦公樓竣工，為市場(chǎng)新增約56萬(wàn)平方米供應(yīng)。除兩棟全自用的樓宇外，可租賃的新增供應(yīng)主要集中在羅湖區(qū)和南山區(qū)。盡管需求相對(duì)疲軟，得益于總部自用面積的支撐，二季度空置率僅略微上升，環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)至21.3%。
隨著新項(xiàng)目如期入市和企業(yè)退租現(xiàn)象的增加，市場(chǎng)供需關(guān)系在某些子片區(qū)面臨失衡，加劇了樓宇間的競(jìng)爭(zhēng)。性價(jià)比較高的新竣工甲級(jí)辦公樓吸納了部分成本集約型企業(yè)的辦公升級(jí)需求。因此存量項(xiàng)目的降租壓力加大，導(dǎo)致二季度全市租金由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌，環(huán)比小幅下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，業(yè)主采用“穩(wěn)企業(yè)”策略，通過(guò)靈活調(diào)整租賃條款、降低企業(yè)進(jìn)駐門(mén)檻，或是定制裝修交付等手段快速去化新增的空置面積。
市場(chǎng)展望
在疫情和外部多種不確定因素的挑戰(zhàn)下，宏觀經(jīng)濟(jì)層面短期承壓，但深圳堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展大勢(shì)不變。政府于6月份出臺(tái)《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》。文件中提出“20+8”的概念，即20個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)細(xì)分領(lǐng)域和8個(gè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向。政府期望通過(guò)大力發(fā)展高端制造業(yè)及相關(guān)高科技企業(yè)為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)發(fā)揮積極和長(zhǎng)效作用，增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。同時(shí)，二季度頒布的一系列金融、金融科技和風(fēng)創(chuàng)投發(fā)展的政策措施也將推進(jìn)落實(shí)，進(jìn)而加強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能。
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“預(yù)計(jì)在政策、金融、科技的多重賦能下，深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷升級(jí)擴(kuò)張，加速?gòu)?fù)蘇，為辦公樓市場(chǎng)的恢復(fù)注入動(dòng)能。”
2022年下半年有約140萬(wàn)平方米甲級(jí)供應(yīng)入市，去化壓力仍將延續(xù)。其中超40%的面積為總部自用，對(duì)全年凈吸納量有一定的貢獻(xiàn)。此外，部分直接受益于政策扶持的行業(yè)，如硬科技和率先實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)化調(diào)整的企業(yè)有望在下半年恢復(fù)活躍，減緩可租賃供應(yīng)的壓力。雖然市場(chǎng)供需關(guān)系有上述支撐趨于平穩(wěn)，但短期內(nèi)市場(chǎng)復(fù)蘇步伐與供應(yīng)新增速度難以一致。因此，李文杰預(yù)測(cè)下半年深圳甲級(jí)辦公樓整體空置率仍將進(jìn)一步推高。再則，面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不確定因素，租賃需求恢復(fù)較緩，預(yù)租競(jìng)爭(zhēng)激烈和存量空置壓力攀升的雙重壓力下，租金或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度的下降。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
自三月末復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來(lái)，深圳市通過(guò)發(fā)放多輪消費(fèi)券擴(kuò)大新能源汽車(chē)、消費(fèi)電子、家電數(shù)碼等市場(chǎng)的消費(fèi)，不少購(gòu)物中心也積極推出各類(lèi)活動(dòng)激發(fā)市民消費(fèi)潛力。在此背景下，深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)于二季度有序恢復(fù)，上半年租賃成交量已接近去年同期水平。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)面對(duì)的宏觀環(huán)境和行業(yè)影響因素復(fù)雜多變，上半年全國(guó)疫情多點(diǎn)散發(fā)、各種刺激政策出臺(tái)、零售消費(fèi)趨勢(shì)變化以及零售商的全國(guó)零售網(wǎng)點(diǎn)戰(zhàn)略調(diào)整，導(dǎo)致深圳整體優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)呈現(xiàn)不同業(yè)態(tài)的差異性發(fā)展。目前消費(fèi)市場(chǎng)雖有好轉(zhuǎn)，但仍處恢復(fù)階段。
聚焦各業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)在新一輪融資下涌現(xiàn)出不少新興品牌，更多來(lái)自茶飲咖啡與面包甜點(diǎn)的細(xì)分品類(lèi)開(kāi)始進(jìn)入大眾視野。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年茶飲咖啡的新增店鋪較去年同期增長(zhǎng)50%，占整體餐飲業(yè)新增租賃的40%以上。此外，部分地方特色餐飲也紛紛將眼光瞄準(zhǔn)到深圳這座外來(lái)人口云集的城市，并出現(xiàn)一定的擴(kuò)張勢(shì)頭。
在消費(fèi)信心有所下降和電商沖擊的大環(huán)境下，上半年服裝零售業(yè)的租賃需求略顯疲軟，品牌間的表現(xiàn)存在較大差異。具體而言，奢侈品和潮流時(shí)尚等細(xì)分業(yè)態(tài)穩(wěn)步擴(kuò)張其線下零售業(yè)務(wù)。例如，多個(gè)奢侈品牌在深進(jìn)行店鋪調(diào)整，打造全新的多層專(zhuān)柜，而部分國(guó)內(nèi)外潮牌與設(shè)計(jì)師買(mǎi)手店也乘勢(shì)加速拓展市場(chǎng)。反觀國(guó)內(nèi)知名度較低或缺乏品牌建設(shè)的時(shí)裝商戶，由于線上客群分流以及自身產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足，線下銷(xiāo)售持續(xù)承壓。因此，他們不得不調(diào)整零售布點(diǎn)的戰(zhàn)略，即在頭部零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商旗下的購(gòu)物中心中積極擴(kuò)充門(mén)店，同時(shí)縮減經(jīng)營(yíng)不佳的線下門(mén)店。
值得注意的是，美妝/個(gè)人護(hù)理業(yè)態(tài)在上半年積極尋求突破口，香氛類(lèi)品牌以嶄新的感官體驗(yàn)攏獲消費(fèi)者的青睞。例如，Creed華南首店成功落戶萬(wàn)象天地，并攜手21家香氛品牌共同打造香氛長(zhǎng)廊。另一方面，新能源汽車(chē)?yán)^續(xù)成為市場(chǎng)復(fù)蘇中的強(qiáng)勁動(dòng)力，持續(xù)性政策扶持疊加全球燃油價(jià)格飆升促使品牌方繼續(xù)深化其在全市購(gòu)物中心的布局，同時(shí)一些國(guó)外燃油車(chē)品牌也熱衷于入駐中高端購(gòu)物中心。
上述積極因素，抵消了因深圳疫情和個(gè)別業(yè)態(tài)自身經(jīng)營(yíng)因素對(duì)于空置率造成的負(fù)面影響，例如抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的租戶因銷(xiāo)售額急劇下降，不得不從地理位置欠佳的項(xiàng)目撤出。深圳三月發(fā)生的疫情以及相應(yīng)的防控政策要求，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、健身等個(gè)別業(yè)態(tài)受到較為顯著的沖擊，對(duì)整體空置率造成影響。中大型餐飲租戶經(jīng)營(yíng)壓力驟增，高企的租金和人力成本成為他們調(diào)整租賃策略的原因。
綜上所述，上半年市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)，截至今年二季度，全市空置率為3.2%，較2021年底上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比持平。考慮到零售商普遍看好深圳零售市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，表現(xiàn)出較為積極的入市意愿，上半年整體租金在租賃需求回暖的帶動(dòng)下表現(xiàn)平穩(wěn)。除極個(gè)別經(jīng)營(yíng)每況愈下的項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目得以維持既有的租金水平。而憑借著項(xiàng)目定位與品牌效應(yīng)，位于核心商圈的中高端項(xiàng)目議價(jià)能力不減，租金仍保持一定程度的增長(zhǎng)。
市場(chǎng)展望
下半年深圳仍需面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行和疫情多點(diǎn)散發(fā)的挑戰(zhàn)，但科學(xué)精準(zhǔn)的防疫政策將有利于市民消費(fèi)信心與整體租賃需求的恢復(fù)。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“深圳零售市場(chǎng)將繼續(xù)成為眾多品牌開(kāi)拓和深耕的重要選擇，特別是受上半年全國(guó)多地疫情的影響，不少零售商開(kāi)始調(diào)整其短期內(nèi)的擴(kuò)張計(jì)劃，考慮將開(kāi)店指標(biāo)設(shè)在那些能迅速回到生活常態(tài)的城市當(dāng)中。此外，消費(fèi)兩極化的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。高端消費(fèi)需求的長(zhǎng)足旺盛將為更多國(guó)內(nèi)外知名品牌進(jìn)入深圳市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。另一方面，剛需消費(fèi)比例的逐漸提升也預(yù)示著更多優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心將順應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，進(jìn)一步開(kāi)放接納年輕化的大眾品牌。”
預(yù)計(jì)下半年新增供應(yīng)將高達(dá)80萬(wàn)平方米，其中多個(gè)以青年文化為定位的項(xiàng)目有望通過(guò)全新消費(fèi)場(chǎng)景的構(gòu)建激發(fā)市場(chǎng)活力，而整體空置率將小幅上揚(yáng)。至于租金，疫情反復(fù)為整體租賃需求的復(fù)蘇帶來(lái)不確定性，項(xiàng)目的平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)成為業(yè)主的首要任務(wù)，因此他們上漲租金的預(yù)期或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，整體租金水平將保持上半年趨穩(wěn)的形勢(shì)。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
