優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
雖遭遇疫情反復(fù) 但需求表現(xiàn)穩(wěn)定
2022年第一季度，深圳高位供應(yīng)依然持續(xù)，四個甲級寫字樓超30萬平方米的新增供應(yīng)于春節(jié)前交付使用，主要分布在前海和后海兩大片區(qū)。
受疫情影響的租賃計劃延后疊加房地產(chǎn)租戶的租賃調(diào)整令單季吸納量同比及環(huán)比有所下降，但總體看來仍然保持一定體量，單季新增吸納共錄得18.5萬平方米。
聚焦新租賃需求，科技板塊繼續(xù)獨扛大旗，為市場貢獻了超5成的新增需求，細分主要來自于科技互聯(lián)網(wǎng)板塊的軟硬件開發(fā)。本季錄得兩宗上萬平方米的國內(nèi)頭部科技企業(yè)的擴張需求，其中一宗達3萬平方米。金融類板塊需求占比在本季達21.1%，位列第二大需求，主要來自傳統(tǒng)金融企業(yè)的擴張，大面積成交聚焦銀行、保險兩大類子板塊。專業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)建筑并列市場第三大需求，占比均約5%。
受新增供應(yīng)影響，整體市場空置率環(huán)比上升0.5個百分點至17.1%。
本季前海以及高新園片區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異，二者共為市場貢獻了60.3%的凈吸納量。著眼租賃類型，搬遷類需求居市場主導(dǎo)，占比約7成，主要來自科技、非金融類企業(yè)從產(chǎn)業(yè)辦公樓以及乙級以下的寫字樓搬遷至優(yōu)質(zhì)寫字樓。
租金方面，雖然受到疫情的影響，退租或?qū)ぷ庀У那闆r目前并未出現(xiàn)，且在疫情快速有效受控的情況下，全市企業(yè)及時復(fù)工。深圳全市以及各區(qū)均出臺了疫情期間的租金補貼政策，但主要針對國有企業(yè)物業(yè)以及小微企業(yè)，對于商務(wù)樓宇減租均為非強制性的鼓勵措施，因此季內(nèi)并未監(jiān)測到優(yōu)質(zhì)寫字樓業(yè)主主動減租的案例。整體市場平均租金在本季保持平穩(wěn)，錄得每月每平方米187.7元。
CBRE深圳顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負責(zé)人吳洋表示，未來六個月，新增供應(yīng)依然充沛，主要分布在南山和福田兩個區(qū)域。受疫情以及新增供應(yīng)的影響，不排除部分項目會推遲交付，但新增供應(yīng)總量依然可觀，預(yù)計整體市場空置率將小幅上升。需求方面，若后期疫情不再反復(fù)，在來自科技和金融兩大板塊持續(xù)擴張的需求推動下，預(yù)計整體市場平均租金將依然保持穩(wěn)定。但從項目層面來看，受新項目不斷入市的沖擊，老舊項目的租金將有所下調(diào)，從而導(dǎo)致部分片區(qū)市場的租金出現(xiàn)波動。因此老舊項目業(yè)主更應(yīng)該關(guān)注自身的品質(zhì)升級以及優(yōu)質(zhì)租戶的留存。新舊項目更替迭代，對于企業(yè)來講也是進行擴張以及新租的良好時機，企業(yè)可以擇機而動，果斷決策。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
租金保持穩(wěn)定 新能源汽車熱度持續(xù)升高
2022年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場錄得一個新增供應(yīng)入市——位于福田區(qū)的綠景紅樹林購物中心于1月份開業(yè)，為市場帶來7萬平方米的新增供應(yīng)。此外福田中心區(qū)的卓悅中心北區(qū)也在本季全面開業(yè)，主打潮流文化，引入了多個城市首店。
新入市項目良好的租賃狀況以及已有項目持續(xù)引進租戶共同推動整體市場空置率在低位運行，至季末錄得3.6%，環(huán)比下降了0.3個百分點。
需求方面，因新入市項目較少，餐飲業(yè)態(tài)新租賃占比反超零售，總體占比超4成，特色餐飲、簡餐和茶飲依然為三大細分業(yè)態(tài)來源。特色餐飲中，素食館和椰子雞類單品擴張較為積極。簡餐方面，受資本推動的馬記永蘭州牛肉面連開3家。而茶飲方面，主打鮮果的野萃山及主打椰汁的椰夠夠積極擴張。與此同時，除本地品牌外，來自臺灣的奶茶品牌Machi Machi也在萬象天地開出深圳首店。零售方面依然以服飾和珠寶品牌擴張為主，值得注意的是汽車類品牌擴張熱度持續(xù)高漲，共錄得17個汽車品牌入市，占比超過7.0%。且打造汽車品牌專區(qū)已經(jīng)成為購物中心的“共識”，多個購物中心均在本季引進多個汽車品牌。汽車品牌豐富度也在進一步提高，英國高端汽車品牌LOTUS NYO在本季進入深圳。
首店經(jīng)濟持續(xù)，單季共錄得17個品牌首入深圳，高度聚集于卓悅中心北區(qū)和萬象天地。卓悅中心北區(qū)引入了4家華南首店，分別為M8 BISTRO、奉天小館、雍雅合鮮餐飲、法國一星米其林餐廳L'Avenue，同時還有全國首家山池咖啡。L'ARTISAN PARFUMEUR和PENHALIGON'S高端香水品牌也分別在萬象天地開出了深圳首店。
疫情波動下，深圳多區(qū)暫停堂食以及政府要求停止一切非必要流動和活動，倡導(dǎo)居家辦公，對深圳實體購物中心市場確實帶來短暫的影響，但在此情況下商家通過小程序推送外送服務(wù)的經(jīng)營模式及對于疫情快速有效的控制，大多數(shù)購物中心的租金在本季并未出現(xiàn)下行，整體市場平均租金環(huán)比持平，至季末錄得每天每平方米19.9元。
CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負責(zé)人鐘廉軍表示，未來六個月，預(yù)計將有超40萬平方米的新增供應(yīng)進入深圳市場，分布在不同的區(qū)域，市場將迎來聯(lián)想集團的后海匯以及深圳首個天河城入市。若后續(xù)疫情不再反復(fù)，隨著消費回升疊加未來項目良好的預(yù)招租成果，預(yù)計整體市場的空置率將依然保持低位，市場平均租金持續(xù)增長。優(yōu)質(zhì)的購物中心預(yù)計將繼續(xù)積極地進行租戶調(diào)整以保持其競爭優(yōu)勢。隨著市場總體項目數(shù)量的不斷增加，新品牌也將更加受到市場歡迎，在無法引進高端品牌的情況下，首入潮牌將成為較好的替代選擇。而熱度持續(xù)的新能源汽車業(yè)態(tài)在雙積分、碳排放、車型進步等因素的推動下，將在較長時間內(nèi)保持較高活躍度。但與此同時，我們建議應(yīng)密切關(guān)注新一輪全國疫情對店鋪拓展和新商場開業(yè)的直接影響。
物流倉儲市場
項目正常運營 供不應(yīng)求推動租金繼續(xù)上漲
2022年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場連續(xù)3年半未錄得新增供應(yīng)入市，供應(yīng)緊缺持續(xù)。
季內(nèi)的需求主要來自電商和第三方物流，大部分項目出租率穩(wěn)定，多個項目依然保持滿租狀態(tài)。與此同時，依然監(jiān)測到大面積的來自第三方物流和制造業(yè)的租戶在積極尋租，有頭部電商在深圳未尋得大面積的倉儲空間轉(zhuǎn)而落位東莞。疫情期間的短暫封控雖然導(dǎo)致部分倉庫業(yè)務(wù)暫停，跨境電商時效有所延遲，但整體來看，各大港口業(yè)務(wù)依然正常運轉(zhuǎn)，大部分倉庫出租依然保持穩(wěn)定，整體市場空置率環(huán)比無變化，保持在0.4%的歷史低位。
供不應(yīng)求的狀況繼續(xù)推動市場平均租金持續(xù)增長，環(huán)比錄得0.5%的增長至每月每平方米47.7元，其中非保稅物流園由于項目的稀缺性，租金增長明顯。
CBRE深圳顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人陳劍鋒表示，未來六個月，預(yù)計僅有一個新增供應(yīng)入市，為位于龍崗區(qū)的普洛斯物流中心，總體建筑面積約13萬平方米，整體市場供不應(yīng)求仍將持續(xù)。需求方面，在政府多管齊下的管控策略下，疫情得到了有效管控，來自電商（包括跨境電商）和第三方物流的需求將依然保持穩(wěn)定增長，因此整體市場將呈現(xiàn)租金穩(wěn)定增長、空置率低位運行的市場態(tài)勢。鑒于此種情形，一些租戶在深圳無法尋得優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉空間的情況下，將會轉(zhuǎn)向廠房類的單層倉，甚至樓倉來進行替代，也會有部分需求繼續(xù)外溢至周邊的東莞和惠州等城市進行布點。
投資市場
寫字樓成交繼續(xù)擔(dān)綱主力 數(shù)據(jù)中心類物業(yè)錄得交易
2022年第一季度，深圳大宗交易市場保持了一定的活躍度，共錄得5宗大宗交易，包括4宗寫字樓交易以及1宗數(shù)據(jù)中心的交易。單季成交總額共人民幣33.4億元，環(huán)比和同比均有所下降。
寫字樓交易繼續(xù)引領(lǐng)市場，為單季大宗交易市場貢獻了77.4%的交易額，包括3宗散售型成交以及1宗整棟交易，其中3宗散售型成交均發(fā)生在前海新落成的寫字樓項目，均以資產(chǎn)交易的方式完成。而位于梅林的恒深影聯(lián)合大廈則以股權(quán)交易的方式達成，同時也創(chuàng)造了本季單宗交易額的最高紀(jì)錄，共約17.3億元。季內(nèi)寫字樓交易的買方由實業(yè)公司、資產(chǎn)管理公司、電子公司和生物醫(yī)藥公司構(gòu)成，購買的目的均為自用。
值得注意的是，本季錄得一宗數(shù)據(jù)中心的交易，為上海萬國數(shù)據(jù)以7.5億元購買了位于深圳觀瀾的一個數(shù)據(jù)中心，該數(shù)據(jù)中心賣方中國新電信集團為一家香港公司，出售的理由是為了回籠資金。
CBRE深圳分公司董事總經(jīng)理吳偉冬表示，未來六個月，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計會有房地產(chǎn)公司和大型綜合企業(yè)因戰(zhàn)略調(diào)整，考慮出售部分物業(yè)以獲取現(xiàn)金流，市場上可售物業(yè)將增多，整體大宗交易市場活躍度將進一步提升。其中，寫字樓市場的高位供應(yīng)持續(xù)更是將帶來寫字樓散售及整售交易的增加，使其繼續(xù)擔(dān)綱市場成交主力。值得一提的是，隨著市場上M0可售項目的逐漸增多，鑒于其對比商業(yè)寫字樓的價格優(yōu)勢，預(yù)計該類物業(yè)的大宗交易談判以及相應(yīng)成交也會隨之逐步顯現(xiàn)。此外，工業(yè)類物業(yè)將依然憑借良好的租金表現(xiàn)、單體投資額較小且可以通過REITs退出以及可以進行城市更新實現(xiàn)增值等特點而成為投資者追捧的對象。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
