2020年初暴發(fā)的新冠疫情，是北京寫字樓市場最大的“黑天鵝”事件。從下半年開始，隨著國內疫情防控效果顯現，復工復產穩(wěn)步推進，商務活動基本恢復至正常水平，刺激寫字樓租賃活躍度回升。投資市場方面，2020年全年北京共錄得23宗重大交易，總成交額達527.76億元，同比下降近三成。外資投資比例持續(xù)攀升和數據中心關注度的提升成為本年度兩大投資亮點。
宏觀經濟與政策
2020年北京經濟呈現穩(wěn)步回升向好態(tài)勢。全市地區(qū)生產總值達到36102.6億元，增速在1~3季度由負轉正后繼續(xù)提高，全年增長1.2%，比1~3季度提高1.1個百分點。分產業(yè)看，第一產業(yè)實現增加值107.6億元，下降8.5%；第二產業(yè)實現增加值5716.4億元，增長2.1%；第三產業(yè)實現增加值30278.6億元，增長1.0%。生產、需求領域穩(wěn)步恢復。
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
從生產領域看，全年服務業(yè)增加值增長1.0%，比1~3季度提高0.9個百分點，信息、金融行業(yè)持續(xù)發(fā)揮主要支撐作用，科技服務業(yè)增速提高。規(guī)模以上工業(yè)增加值在1~10月由降轉增后增長加快，全年增速為2.3%，高于1~3季度2.4個百分點。
從需求領域看，在重點項目開復工帶動下，全市固定資產投資同比增長2.2%。分行業(yè)看，制造業(yè)增長66.6%，科學研究和技術服務業(yè)增長57.0%。隨著疫情防控形勢向好和促消費政策發(fā)揮作用，下半年消費領域恢復加快，全年市場總消費額降幅比1~3季度收窄3.4個百分點，線上消費增速超過30%。
從政策來看，年內政府發(fā)布《深化北京市新一輪服務業(yè)擴大開放綜合試點建設國家服務業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)工作方案》、《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2018年-2035年）》、《中國（北京）自由貿易試驗區(qū)總體方案》、《關于鼓勵發(fā)展商業(yè)品牌首店的若干措施》以及《北京市促進數字經濟創(chuàng)新發(fā)展行動綱要（2020—2022年）》等多項重要政策措施，助力北京打造服務業(yè)擴大開放先行區(qū)、數字經濟試驗區(qū)，到2022年實現數字經濟增加值占GDP比重達到55%，為人工智能、云計算、5G、物聯網、新基建、科技金融等產業(yè)帶來更多發(fā)展機遇，也將為北京寫字樓市場衍生出更多租賃需求。
供給與需求
北京寫字樓新增項目集中在2020年下半年入市。其中四季度，北京寫字樓市場迎來約30萬㎡的新增供應，主要集中在麗澤、亞奧區(qū)域。至此，2020年全市新增供應超60萬㎡，低于預期水平。預計位于CBD商圈、麗澤金融商務區(qū)、通州中心區(qū)的優(yōu)質項目將集中入市，由于疫情延后的項目將在2021年陸續(xù)竣工，從而推高寫字樓供應量。
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
需求方面，四季度北京寫字樓市場租賃需求出現明顯回升，TMT、租賃和商務服務業(yè)仍為主要的租戶來源行業(yè)，租戶占比分別達到38.61%和26.84%。麗澤商務區(qū)因性價比優(yōu)勢而受到科技公司的青睞，如華為、中國廣電網絡股份有限公司均在年內入駐麗澤SOHO，分別租賃了6萬㎡、1萬㎡的辦公面積。
租金與空置
2020年，得益于市場租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及重點商圈市場租金雖延續(xù)了年初以來的下降趨勢，但降幅略有收窄。中指數據·寫字樓版監(jiān)測數據顯示，截至12月份，北京寫字樓市場平均租金降至6.80元/㎡·天，同環(huán)比分別下降2.82%和0.11%，環(huán)比降幅收窄。
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
分商圈來看，截至12月份，金融街的平均租金環(huán)比微降0.11%至14.20元/㎡·天，CBD、燕莎商圈的平均租金分別環(huán)比變化-0.1%和0.26%至8.24元/㎡·天和8.61元/㎡·天，中關村區(qū)域的平均租金環(huán)比微跌0.04%至7.25元/㎡·天，麗澤金融商務區(qū)的平均租金環(huán)比微漲0.19%至6.20元/㎡·天，豐臺科技園、亦莊等非核心區(qū)域的平均租金分別環(huán)比微降0.30%和0.40%至3.64元/㎡·天和2.93元/㎡·天。
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
空置方面，四季度北京寫字樓市場整體空置率較三季度微升0.3個百分點。分區(qū)域看，北京寫字樓的空置率呈現顯著的結構性特征，主要體現在核心商圈和新興商圈空置率趨勢分化。中關村、金融街等核心商圈的空置率偏低，而高空置率主要集中在亞奧、麗澤、通州商務區(qū)、亦莊等新興商圈。伴隨著新增供應持續(xù)釋放，存量市場競爭將進一步加劇，租戶市場的局面仍未改變，高空置水平預計仍將持續(xù)一段時間。
大宗交易
受疫情影響，今年北京大宗交易成交出現延遲，市場表現相比去年有所波動。中指數據·寫字樓版監(jiān)測數據顯示，2020年全年北京大宗交易累積成交額為527.76億元，同比下降約三成。除寫字樓、綜合體、購物中心等傳統(tǒng)物業(yè)類型外，數據中心等非傳統(tǒng)投資成為新的熱點。從物業(yè)類型來看，寫字樓占比超40%，如四季度普洛斯成功完成收購中關村盈都大廈D座，其次是綜合體，占成交總額32%。近年來數據中心越來越受到投資者青睞，如三季度北京的兩宗數據中心交易均由萬國數據與中信產業(yè)基金合作收購，投資金額約64.73億元，全年來看數據中心占成交總額的12%。
隨著全球疫情出現好轉和全球持續(xù)寬松的貨幣政策，內外資機構合作收購會更加普遍，穩(wěn)定的運營零售物業(yè)將成熱點，投資熱度有望在2021年轉化為更多成交。
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
結語
2020年是“十三五”的收官之年，而2021年則是“十四五”規(guī)劃的開局之年。在服務業(yè)擴大開放和自貿試驗區(qū)的兩區(qū)建設的大背景下，圍繞“科技創(chuàng)新、服務業(yè)開放、數字經濟”等核心內容的自貿區(qū)政策的逐步實施和金融業(yè)擴大開放的持續(xù)執(zhí)行，跨境金融、數字金融企業(yè)迎來更多發(fā)展機遇之后將為北京寫字樓市場需求持續(xù)注入新動能。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
