2020年初暴發(fā)的新冠疫情,是北京寫字樓市場最大的“黑天鵝”事件。從下半年開始,隨著國內(nèi)疫情防控效果顯現(xiàn),復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn),商務(wù)活動基本恢復(fù)至正常水平,刺激寫字樓租賃活躍度回升。投資市場方面,2020年全年北京共錄得23宗重大交易,總成交額達(dá)527.76億元,同比下降近三成。外資投資比例持續(xù)攀升和數(shù)據(jù)中心關(guān)注度的提升成為本年度兩大投資亮點(diǎn)。
宏觀經(jīng)濟(jì)與政策
2020年北京經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步回升向好態(tài)勢。全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到36102.6億元,增速在1~3季度由負(fù)轉(zhuǎn)正后繼續(xù)提高,全年增長1.2%,比1~3季度提高1.1個百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值107.6億元,下降8.5%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5716.4億元,增長2.1%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值30278.6億元,增長1.0%。生產(chǎn)、需求領(lǐng)域穩(wěn)步恢復(fù)。
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
從生產(chǎn)領(lǐng)域看,全年服務(wù)業(yè)增加值增長1.0%,比1~3季度提高0.9個百分點(diǎn),信息、金融行業(yè)持續(xù)發(fā)揮主要支撐作用,科技服務(wù)業(yè)增速提高。規(guī)模以上工業(yè)增加值在1~10月由降轉(zhuǎn)增后增長加快,全年增速為2.3%,高于1~3季度2.4個百分點(diǎn)。
從需求領(lǐng)域看,在重點(diǎn)項(xiàng)目開復(fù)工帶動下,全市固定資產(chǎn)投資同比增長2.2%。分行業(yè)看,制造業(yè)增長66.6%,科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)增長57.0%。隨著疫情防控形勢向好和促消費(fèi)政策發(fā)揮作用,下半年消費(fèi)領(lǐng)域恢復(fù)加快,全年市場總消費(fèi)額降幅比1~3季度收窄3.4個百分點(diǎn),線上消費(fèi)增速超過30%。
從政策來看,年內(nèi)政府發(fā)布《深化北京市新一輪服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合試點(diǎn)建設(shè)國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)工作方案》、《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(2018年-2035年)》、《中國(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》、《關(guān)于鼓勵發(fā)展商業(yè)品牌首店的若干措施》以及《北京市促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展行動綱要(2020—2022年)》等多項(xiàng)重要政策措施,助力北京打造服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū),到2022年實(shí)現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重達(dá)到55%,為人工智能、云計(jì)算、5G、物聯(lián)網(wǎng)、新基建、科技金融等產(chǎn)業(yè)帶來更多發(fā)展機(jī)遇,也將為北京寫字樓市場衍生出更多租賃需求。
供給與需求
北京寫字樓新增項(xiàng)目集中在2020年下半年入市。其中四季度,北京寫字樓市場迎來約30萬㎡的新增供應(yīng),主要集中在麗澤、亞奧區(qū)域。至此,2020年全市新增供應(yīng)超60萬㎡,低于預(yù)期水平。預(yù)計(jì)位于CBD商圈、麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將集中入市,由于疫情延后的項(xiàng)目將在2021年陸續(xù)竣工,從而推高寫字樓供應(yīng)量。
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
需求方面,四季度北京寫字樓市場租賃需求出現(xiàn)明顯回升,TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)仍為主要的租戶來源行業(yè),租戶占比分別達(dá)到38.61%和26.84%。麗澤商務(wù)區(qū)因性價比優(yōu)勢而受到科技公司的青睞,如華為、中國廣電網(wǎng)絡(luò)股份有限公司均在年內(nèi)入駐麗澤SOHO,分別租賃了6萬㎡、1萬㎡的辦公面積。
租金與空置
2020年,得益于市場租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制,北京全市及重點(diǎn)商圈市場租金雖延續(xù)了年初以來的下降趨勢,但降幅略有收窄。中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至12月份,北京寫字樓市場平均租金降至6.80元/㎡·天,同環(huán)比分別下降2.82%和0.11%,環(huán)比降幅收窄。
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
分商圈來看,截至12月份,金融街的平均租金環(huán)比微降0.11%至14.20元/㎡·天,CBD、燕莎商圈的平均租金分別環(huán)比變化-0.1%和0.26%至8.24元/㎡·天和8.61元/㎡·天,中關(guān)村區(qū)域的平均租金環(huán)比微跌0.04%至7.25元/㎡·天,麗澤金融商務(wù)區(qū)的平均租金環(huán)比微漲0.19%至6.20元/㎡·天,豐臺科技園、亦莊等非核心區(qū)域的平均租金分別環(huán)比微降0.30%和0.40%至3.64元/㎡·天和2.93元/㎡·天。
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
空置方面,四季度北京寫字樓市場整體空置率較三季度微升0.3個百分點(diǎn)。分區(qū)域看,北京寫字樓的空置率呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性特征,主要體現(xiàn)在核心商圈和新興商圈空置率趨勢分化。中關(guān)村、金融街等核心商圈的空置率偏低,而高空置率主要集中在亞奧、麗澤、通州商務(wù)區(qū)、亦莊等新興商圈。伴隨著新增供應(yīng)持續(xù)釋放,存量市場競爭將進(jìn)一步加劇,租戶市場的局面仍未改變,高空置水平預(yù)計(jì)仍將持續(xù)一段時間。
大宗交易
受疫情影響,今年北京大宗交易成交出現(xiàn)延遲,市場表現(xiàn)相比去年有所波動。中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2020年全年北京大宗交易累積成交額為527.76億元,同比下降約三成。除寫字樓、綜合體、購物中心等傳統(tǒng)物業(yè)類型外,數(shù)據(jù)中心等非傳統(tǒng)投資成為新的熱點(diǎn)。從物業(yè)類型來看,寫字樓占比超40%,如四季度普洛斯成功完成收購中關(guān)村盈都大廈D座,其次是綜合體,占成交總額32%。近年來數(shù)據(jù)中心越來越受到投資者青睞,如三季度北京的兩宗數(shù)據(jù)中心交易均由萬國數(shù)據(jù)與中信產(chǎn)業(yè)基金合作收購,投資金額約64.73億元,全年來看數(shù)據(jù)中心占成交總額的12%。
隨著全球疫情出現(xiàn)好轉(zhuǎn)和全球持續(xù)寬松的貨幣政策,內(nèi)外資機(jī)構(gòu)合作收購會更加普遍,穩(wěn)定的運(yùn)營零售物業(yè)將成熱點(diǎn),投資熱度有望在2021年轉(zhuǎn)化為更多成交。
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
結(jié)語
2020年是“十三五”的收官之年,而2021年則是“十四五”規(guī)劃的開局之年。在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的兩區(qū)建設(shè)的大背景下,圍繞“科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開放、數(shù)字經(jīng)濟(jì)”等核心內(nèi)容的自貿(mào)區(qū)政策的逐步實(shí)施和金融業(yè)擴(kuò)大開放的持續(xù)執(zhí)行,跨境金融、數(shù)字金融企業(yè)迎來更多發(fā)展機(jī)遇之后將為北京寫字樓市場需求持續(xù)注入新動能。
來源:中指研究院
編輯:wangdc