1月7日，第一太平戴維斯2021年深圳媒體見面會(huì)在前海弘毅大廈舉行，發(fā)布《2020年深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報(bào)告。弘毅大廈運(yùn)營總經(jīng)理趙軍，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄，第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部主管、高級(jí)董事黎青山，第一太平戴維斯華南區(qū)大灣區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)董事袁嘉隆以及第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇出席活動(dòng)，與眾多深圳主流媒體一同回顧2020年深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展，共同探討未來的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。
甲級(jí)寫字樓
年度凈吸納量同比下降13.0%，但四季度租賃需求積極復(fù)蘇，季度凈吸納量環(huán)比上升兩倍
截至2020年第三季度，城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)的良好態(tài)勢，全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長2.6%，較上半年增速提升2.5個(gè)百分點(diǎn)。在內(nèi)地四大一線城市中，深圳經(jīng)濟(jì)增速位列首位。
2020年第四季度，全市合計(jì)迎來約18.0萬平方米的新增甲級(jí)寫字樓面積。總體而言，疫情對(duì)2020年市場存量擴(kuò)張影響有限，全年錄得14個(gè)項(xiàng)目交付，合計(jì)逾百萬平方米，令總存量同比擴(kuò)容13.8%至830.6萬平方米。其中，南山區(qū)占全市年新增供應(yīng)面積的68.3%。
季內(nèi)，租賃需求積極復(fù)蘇，全市季度凈吸納量環(huán)比上升2倍至27.6萬平方米，為2020年的季度峰值。但年內(nèi)受疫情負(fù)面影響，全市年度凈吸納量同比下降13.0%至55.3萬平方米，盡管如此，仍高于近十年均值24.5%。
2020年，租賃需求主要來自TMT（科技、媒體、通訊）、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)，值得一提的是，南山區(qū)由TMT行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)需求顯著，貢獻(xiàn)全市凈吸納量近七成。
相較2020年前三個(gè)季度全市平均空置率持續(xù)環(huán)比上升，第四季度終迎來積極跡象，季內(nèi)低量供應(yīng)疊加需求提振，令全市平均空置率環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。然而，全年新增供應(yīng)共計(jì)逾百萬平方米，加之疫情帶來的負(fù)面影響，全市空置率同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，至27.9%。
截至2020年第四季度，租金下降趨勢已持續(xù)兩年。業(yè)主維持靈活優(yōu)惠方案，對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶更愿進(jìn)一步放寬條件以價(jià)換量，因此，全市租金指數(shù)環(huán)比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金錄得人民幣每平方米每月188.3元。
展望
2021年，部分項(xiàng)目因疫情延緩入市計(jì)劃，令2021年的新增供應(yīng)較預(yù)期有所增加。2021年內(nèi)預(yù)計(jì)約有135.9萬平方米甲級(jí)寫字樓面積計(jì)劃竣工交付，屆時(shí)市場將同比擴(kuò)容14.4%至966.6萬平方米。持續(xù)高量供應(yīng)將是未來常態(tài)，未來五年（2021-2025），預(yù)計(jì)年均新增供應(yīng)量逾百萬平方米。
由于特殊發(fā)展政策的加持，深圳多行業(yè)發(fā)展機(jī)遇豐富，是企業(yè)設(shè)立華南新辦公點(diǎn)的首選城市之一。然而全球疫情仍在持續(xù)，加之2021年的高量供應(yīng)將令本地市場去化壓力倍增，空置率料將上升。
租戶方仍為市場主導(dǎo)，優(yōu)質(zhì)租戶議價(jià)能力更強(qiáng)，全市租金將持續(xù)下行。
深圳發(fā)展前景廣闊，政策利好繼續(xù)支撐投資市場信心，自用型買家將保持相對(duì)活躍狀態(tài)。
零售
年度凈吸納量受上半年疫情負(fù)面影響而降至近十年均值三分之一，四季度市場需求顯著回暖
2020年1-11月，深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣7,731.6億元，同比下降6.1%。自3月的復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，在疫情改善和政策刺激的支撐下，該指標(biāo)累計(jì)降幅逐月收窄。
2020年，全市共有五個(gè)購物中心開業(yè)，其中寶安福城萬達(dá)廣場以較高入駐率于第四季度開業(yè)，為市場增添約10萬平方米的零售面積。截至年末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量同比擴(kuò)容8.9%，達(dá)526.0萬平方米。
第四季度，市場需求回暖并趨穩(wěn)，季度全市凈吸納量環(huán)比上升1倍至10.2萬平方米，但仍略低于近五年季均水平；2020年由于疫情的出現(xiàn)，年度凈吸納量降低至近十年均值約三分之一的水平，錄得13.3萬平方米。
季內(nèi)，隨著新增供需平衡，全市平均空置率趨穩(wěn)，環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，多數(shù)子市場空置率均呈環(huán)比下降。但全年來看，疫情令經(jīng)濟(jì)不確定性增加，多數(shù)業(yè)主及租戶因此陸續(xù)開展戰(zhàn)略調(diào)整，全市平均空置率同比上升5.3個(gè)百分點(diǎn)，錄得9.6%。
2020年上半年，市場租戶呈現(xiàn)較大波動(dòng)，餐飲、個(gè)人護(hù)理、親子設(shè)施類業(yè)態(tài)承壓較大；下半年，新舊品牌加速更替，尤其是連鎖餐飲品牌積極拓張，支撐餐飲業(yè)需求顯著反彈，此外，時(shí)尚類和護(hù)膚品、化妝品及香水類業(yè)態(tài)迎來新面貌，年內(nèi)錄得多個(gè)中高端品牌擴(kuò)張及首店開業(yè)，為消費(fèi)市場注入新活力。
截至第四季度末，全市平均租金為人民幣每平方米每月658.2元。隨著業(yè)主市場信心逐漸恢復(fù)，租金漸趨穩(wěn)定，全市租金指數(shù)環(huán)比微升0.1%，但年內(nèi)疫情爆發(fā)令部分業(yè)主經(jīng)營承壓，全市租金指數(shù)同比下降2.9%，其中核心商圈競爭加劇，租金同比均有下降，新興商圈則由于以社區(qū)型零售項(xiàng)目為主，租金同比變化維穩(wěn)。
展望
2021年預(yù)計(jì)有五個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開業(yè)，屆時(shí)將為市場帶來約77.3萬平方米新增供應(yīng)，其中龍華壹方城和龍崗萬達(dá)廣場分別達(dá)25萬和30.5萬平方米的零售建筑面積。新增供應(yīng)多位于亟待配套完善之區(qū)域，供應(yīng)區(qū)域較均衡。
深圳仍是國內(nèi)外品牌擴(kuò)張所青睞的目的地之一，租賃需求料維持增長。市場品牌多樣性仍有提升空間，空置率和市場租金均預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定。
一些存量項(xiàng)目有望于2021年完成升級(jí)改造工程或租戶及業(yè)態(tài)調(diào)整，其租金水平料將提升，譬如羅湖、福田等以存量市場為主的商圈內(nèi)項(xiàng)目的品質(zhì)和消費(fèi)體驗(yàn)將得以優(yōu)化。
住宅
一手住宅供需兩端同步增長，但政策收緊令成交量緩增
2020年，為緩解供需矛盾，政府加快批復(fù)預(yù)售項(xiàng)目，市場供應(yīng)增加。年內(nèi)深圳一手住宅銷售市場供應(yīng)量約達(dá)633.4萬平方米，同比上升12.2%。其中，核心區(qū)域的合計(jì)供應(yīng)面積同比減少26.8%，新興區(qū)域的合計(jì)供應(yīng)面積同比增加22.7%。
2020年，購房需求保持增長，一手住宅成交量達(dá)507.0萬平方米，同比上升11.9%，較2019年下滑20個(gè)百分點(diǎn)，這主要?dú)w因于年內(nèi)出臺(tái)的“715”新政對(duì)購房者資質(zhì)提出了更嚴(yán)格的要求。
年內(nèi)，由于核心區(qū)域供應(yīng)面積減少和新興區(qū)域供應(yīng)面積增加，深圳一手住宅成交均價(jià)同比下降1.2%，至人民幣每平方米56,449元。在調(diào)控政策的持續(xù)引導(dǎo)下，深圳一手住宅成交均價(jià)走勢維持穩(wěn)定。
展望
深圳政府將繼續(xù)加大市場監(jiān)管及政策調(diào)控力度，“穩(wěn)房價(jià)”仍為主基調(diào)，政策將保持一定彈性空間，旨在引導(dǎo)樓市健康發(fā)展。此外，政府將繼續(xù)大力推動(dòng)土地供應(yīng)、住房用地及住房供應(yīng)，優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu)。供需矛盾局面將逐漸改善。
“715”新政對(duì)需求的減弱及延遲作用持續(xù)，但由于深圳的政策及經(jīng)濟(jì)基本面均表現(xiàn)積極，需求仍將維持增長。
從中長期來看，價(jià)格將維持小范圍內(nèi)波動(dòng)，總體維穩(wěn)。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
