CBRE世邦魏理仕發(fā)布三季度成都商業(yè)地產(chǎn)回顧及展望指出，2021年第三季度，行業(yè)調(diào)整衍生新賽道辦公需求，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)邁入新臺(tái)階；零售物業(yè)市場(chǎng)各商圈差異化定位愈發(fā)清晰，多元、本土化成為品牌運(yùn)營(yíng)及選址新考量；更多外來(lái)投資者入蓉，并給予成都投資機(jī)會(huì)更多關(guān)注和研究。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：行業(yè)調(diào)整衍生新賽道需求 產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)邁入新臺(tái)階
2021年第三季度，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)僅錄得西部文化產(chǎn)業(yè)中心交付，該甲級(jí)樓宇為中海商務(wù)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，新增供應(yīng)面積4.2萬(wàn)平方米。值得關(guān)注的是，純地產(chǎn)商背景的業(yè)主因行業(yè)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)持更加審慎的態(tài)度，導(dǎo)致本季度新增供應(yīng)出現(xiàn)數(shù)宗延遲交付。
著眼需求端，季內(nèi)市場(chǎng)活躍度有所放緩，優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量錄得12.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40.1%；其中甲級(jí)寫字樓凈吸納量約8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27.0%。究其原因，一方面絕大部分疫情積壓的需求已于上半年得到充分吸納，另一方面季內(nèi)包括“教育雙減”、科技行業(yè)反壟斷以及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整等政策及事件集中落地，對(duì)核心需求短期內(nèi)造成一定影響。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市主要在線品牌的承租辦公面積約15.7萬(wàn)平方米，其中63.4%于季內(nèi)退租、33.2%轉(zhuǎn)租，其余保持穩(wěn)定；季內(nèi)房地產(chǎn)新增需求占比僅為8.8%，環(huán)比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。
盡管如此，科技行業(yè)仍居季內(nèi)新增需求首位，占比26.9%，主要是因?yàn)闊衢T板塊可租賃面積有限，部分頭部企業(yè)借行業(yè)調(diào)整窗口期提前大面積擴(kuò)張布局；同時(shí)，巨頭積極逐鹿ToB端（產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)）的細(xì)分新賽道，亦衍生出強(qiáng)勁租賃需求。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，季內(nèi)TMT新增需求中的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)占比高達(dá)71%，較上半年顯著提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，矚目的細(xì)分需求來(lái)自于企業(yè)服務(wù)（39.5%）和金融科技（12.9%）。
同期，專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的活躍度顯著提升，分別占比新增需求的14.0%、13.6%，環(huán)比上漲4.9、1.2個(gè)百分點(diǎn)，居季內(nèi)第二、三大需求來(lái)源，矚目的細(xì)分行業(yè)有咨詢服務(wù)、保險(xiǎn)等。此外，生命科學(xué)及消費(fèi)零售的需求亦不斷增長(zhǎng)，其中值得關(guān)注的是，隨著交子公園商圈的不斷成熟，市場(chǎng)見證零售商辦公選址從市中心開始溢至城南的案例。
分區(qū)域看，南延線板塊持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)去化，占比60.8%，故金融城、大源空置率環(huán)比分別下降1.5、2.4個(gè)百分點(diǎn)至季末13.7%、12.2%的歷史新低，并拉動(dòng)全市平均租金延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比微漲0.1%。就市中心而言，隨著新增供應(yīng)的集中放量，更多業(yè)主通過(guò)輕資產(chǎn)輸入來(lái)提升樓宇產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)水平，以期吸納南延線因短期內(nèi)供應(yīng)缺失而外溢的需求。盡管引導(dǎo)效應(yīng)尚需一定的探索，但隨著經(jīng)濟(jì)新周期下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的迫切，市中心充裕的樓宇將是重要的經(jīng)濟(jì)孵化器，從而也推動(dòng)樓宇產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)邁入新臺(tái)階。
展望未來(lái)，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)2個(gè)新增項(xiàng)目交付。各行業(yè)調(diào)整已逐漸步入尾聲，預(yù)計(jì)需求將呈上升態(tài)勢(shì)，而TMT、金融等行業(yè)將持續(xù)活躍。
CBRE成都顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐表示，本季度，各行業(yè)調(diào)整給成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)更多的是機(jī)遇。首先，鑒于在線教育在成都有限的規(guī)模，以及部分企業(yè)的承租面積得到有效轉(zhuǎn)租，故此輪波動(dòng)并未給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響；同時(shí)，亦有部分企業(yè)積極轉(zhuǎn)型尋找新賽道，故保留一定辦公面積。而就房地產(chǎn)而言，盡管季內(nèi)新增需求占比有所下降，但市場(chǎng)仍可喜地見證部分穩(wěn)健房企的新業(yè)務(wù)板塊的擴(kuò)張或升級(jí)需求。我們相信，未來(lái)各行業(yè)積極開拓新賽道，將有望進(jìn)一步支持寫字樓市場(chǎng)發(fā)展。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：商圈差異化定位愈發(fā)清晰 多元、本土化成品牌新考量
2021年第三季度，成都零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)。盡管如此，供應(yīng)端仍有兩大趨勢(shì)值得關(guān)注。首先，市中心項(xiàng)目活化，季內(nèi)歷經(jīng)1年改造的項(xiàng)目“天府紅”亮相，同期仁恒置地廣場(chǎng)也啟動(dòng)開業(yè)11年來(lái)最大規(guī)模的改造，并引入日本蔦屋書店中西部首店。此外，開發(fā)商持續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)賽道，季內(nèi)中海商業(yè)正式與鐵像寺二期簽約，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)。
著眼需求端，在核心商圈春鹽，由于可租賃店鋪極其稀缺，業(yè)主非常謹(jǐn)慎甄選新進(jìn)品牌，一方面加碼奢侈品牌，另一方面青睞引入中西部首店，核心商圈的持續(xù)活躍也帶動(dòng)全市首層平均租金環(huán)比上漲0.1%。在城南，歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，新南天地、交子公園、大源三個(gè)商圈已從早期快速開發(fā)的階段過(guò)渡至逐步明確各自差異化定位的階段，季內(nèi)差異化調(diào)整愈發(fā)明顯。其中，新南天地以輻射周邊居民為主的區(qū)域型購(gòu)物中心為主，季內(nèi)加碼兒童、生活體驗(yàn)、餐飲等業(yè)態(tài)；交子公園作為新晉城市級(jí)核心商圈，時(shí)尚潮流影響力不斷攀升，季內(nèi)繼續(xù)拔高定位，引入奢侈品、設(shè)計(jì)師服飾、高端餐飲、電子產(chǎn)品、電動(dòng)車等品牌；而大源則陸續(xù)涌現(xiàn)頗具話題性的小體量社區(qū)或公園商業(yè)，旨在打造城南小資生活之地，購(gòu)物中心亦發(fā)力于此，季內(nèi)加碼外資美妝、異國(guó)料理、年輕體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)品牌等。
按品牌看，季內(nèi)活躍品類為設(shè)計(jì)師服飾、新能源汽車、兒童體驗(yàn)和本土火鍋、川菜及外來(lái)網(wǎng)紅咖啡品牌等，且呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：其一，“教育雙減”催化教培行業(yè)洗牌，素質(zhì)教育賽道迎來(lái)新機(jī)遇，季內(nèi)新增教培租戶主要為早教、籃球、舞蹈、繪畫等品牌即為佐證；其二，咖啡品牌選址外溢至購(gòu)物中心“后街”，季內(nèi)部分網(wǎng)紅咖啡品牌因開放式場(chǎng)景或“日咖夜酒”的運(yùn)營(yíng)模式，選址外溢至購(gòu)物中心外圍的街鋪，如Double Win等，未來(lái)隨著品牌需求端的不斷變革，街鋪、社區(qū)商業(yè)、公園、街區(qū)等多元化載體將愈發(fā)重要；其三，外來(lái)品牌的本地化結(jié)合成為潮流，收獲消費(fèi)者共鳴，季內(nèi)Delicates西南首店以“融城”概念呈現(xiàn)成都專門店，并聯(lián)動(dòng)9家本地老牌餐廳，創(chuàng)新詮釋城市文化與現(xiàn)代時(shí)尚交融的“煙火氣”。
展望未來(lái)，成都零售物業(yè)市場(chǎng)仍將有2個(gè)新增項(xiàng)目預(yù)計(jì)于第四季度開業(yè)。隨著年末各個(gè)購(gòu)物高峰，預(yù)計(jì)需求將保持穩(wěn)定，而內(nèi)資及本土品牌的持續(xù)擴(kuò)張將持續(xù)被關(guān)注。
CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，在消費(fèi)人口、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、空間場(chǎng)景、文化表達(dá)、品牌發(fā)展及運(yùn)營(yíng)策略這六大方面的多元化發(fā)展趨勢(shì)之下，成都零售商業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性演變正在孕育，并將形成新的商業(yè)生態(tài)。而這一變化，既是煥新的根基，也是商業(yè)迭代的核心，最終將激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)能，推動(dòng)成都零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展邁向新臺(tái)階。
投資市場(chǎng)：更多外來(lái)投資者入蓉 并給予更多關(guān)注和研究
2021年第三季度，市場(chǎng)錄得一宗甲級(jí)寫字樓的整棟交易，成交金額約5億元。投資者持續(xù)活躍，仍最為關(guān)注核心區(qū)域?qū)懽謽�，特別是金融城板塊。但由于城南寫字樓房源目前非常緊張，促使個(gè)別本地投資者尋求非辦公物業(yè)，以便后期改為辦公用途。同期，國(guó)資背景買家亦保持活躍，尋求寫字樓大宗交易機(jī)會(huì)以作為產(chǎn)業(yè)招商載體。
值得關(guān)注的是，季內(nèi)首進(jìn)成都市場(chǎng)的投資者的目的性相較過(guò)去更為清晰，其對(duì)市場(chǎng)細(xì)分板塊的發(fā)展預(yù)判、交易物業(yè)類型及后期如何獲得收益都很明確，這也折射出外來(lái)投資者對(duì)成都的投資機(jī)遇給予更多的關(guān)注和研究；另一方面，部分有運(yùn)營(yíng)特色優(yōu)勢(shì)的外資投資者也開始進(jìn)入成都，想通過(guò)自建或改造現(xiàn)有項(xiàng)目做智慧化的租賃性公寓。
CBRE成都投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人金靈表示，受益于以寫字樓為代表的業(yè)態(tài)供求關(guān)系的影響，本季度投資者對(duì)成都的關(guān)注度明顯提升，且投資者的背景及其關(guān)注的業(yè)態(tài)也愈發(fā)多樣化。部分新進(jìn)或待進(jìn)成都的投資者有著清晰的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，并將在成都投資作為明確的發(fā)展戰(zhàn)略，但另一方面也受制于當(dāng)前房源供求關(guān)系，投資者需要在少數(shù)可選機(jī)會(huì)間做出選擇。
來(lái)源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
