7月8日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年上半年上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》顯示，2020年上半年上海寫字樓需求逐步復(fù)蘇，租賃成本成為首要考量因素。而隨著上海相繼發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃與政策，園區(qū)寫字樓方面生物醫(yī)藥與TMT行業(yè)尤為活躍。零售物業(yè)市場方面, 上海舉辦“五五購物節(jié)”等多項舉措有力帶動消費市場復(fù)蘇，零售業(yè)變革升級將加速到來。物流方面，醫(yī)藥類以及冷鏈物流需求方面凸顯成長趨勢。大宗交易市場，內(nèi)資自用買家成為支撐市場的主力。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：

　　上半年上海錄得三個新增項目入市，分別是靜安寶華中心、前灘東方廣場二期與金融街一期，總計12.2萬平方米，多個項目推遲至下半年交付。

　　隨著申城疫情得到進(jìn)一步控制，商務(wù)活動也逐步恢復(fù)正常，二季度寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72,874平方米，環(huán)比增長259%。上海多元化的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)為寫字樓需求的復(fù)蘇奠定優(yōu)勢，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)、消費品制造業(yè)和醫(yī)療生命科學(xué)行業(yè)多點開花，其中證券、銀行等傳統(tǒng)金融類需求最為活躍。

　　區(qū)域上來看，面積性價比突出的新興商務(wù)區(qū)前灘、大虹橋以及核心區(qū)周邊次中心板塊錄得大面積醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、電子產(chǎn)品等搬遷擴租需求；同時核心區(qū)以南京西路、陸家嘴(600663,股吧)為代表，經(jīng)濟活動回暖之下需求呈現(xiàn)韌性，錄得專業(yè)服務(wù)、消費品制造業(yè)、TMT以及傳統(tǒng)金融的新租擴租需求，季內(nèi)該子市場空置率錄得小幅回調(diào)。全市二季度末空置率為19.9%，較去年底微升0.5個百分點。租金表現(xiàn)上，二季度市場平均報價為282.1人民幣/月/平方米，較去年底下跌3.0%。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張越表示：“預(yù)計下半年供應(yīng)將有100萬平方米，隨著上海各項秩序逐漸恢復(fù)，經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，之前被推遲的租賃需求將一一落地，料下半年凈吸納量逐步攀升。過去幾個月上海市政府相繼推出營商環(huán)境改革3.0版方案、加強投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下，積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，預(yù)計將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。”

　　商務(wù)園區(qū)寫字樓市場：

　　2020年上半年商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共迎來13.8萬平方米新增供應(yīng)，其中近八成來自于漕河涇板塊。疫情影響逐步緩解使租賃需求在二季度呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，季度凈吸納量達(dá)48,815平方米，環(huán)比上升293.7%。新冠疫情為醫(yī)藥[ 疫情期間醫(yī)藥行業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，優(yōu)勢突顯。上海作為逐步形成的亞太區(qū)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高端研發(fā)、制造、服務(wù)外包中心，醫(yī)藥行業(yè)的加速崛起則將為其帶來更多的商機與資本。今年上半年商務(wù)園區(qū)租賃成交中，近1/3來自醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。世邦魏理仕近期將推出上海醫(yī)藥(601607,股吧)行業(yè)研究報告，通過全方位透析滬上生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈、空間鏈、創(chuàng)新鏈，助力醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資、布局等決策。

　　]及TMT行業(yè)提供發(fā)展契機，本季度醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)在張江、外高橋(600648,股吧)等板塊積極擴張；游戲開發(fā)與電商類公司選址于漕河涇；金融證券及服務(wù)行業(yè)在張江與金橋板塊中錄得大面積成交。商務(wù)園區(qū)租金在疫情中凸顯韌性，二季度平均租金報價為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%，業(yè)主在免租期等的優(yōu)惠條款方面更為靈活。二季度末空置率較去年底上升0.9個百分點至18.6%。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部主管丁竹君表示：“二季度，上海相繼發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、在線新經(jīng)濟與數(shù)字新基建發(fā)展行動方案，以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資政策等利好舉措，隨后五個生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園分別掛牌張江、臨港、寶山等板塊；市北繼發(fā)展大數(shù)據(jù)與超高清視頻產(chǎn)業(yè)后，開啟區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)新篇章。未來6個月，預(yù)計商務(wù)園區(qū)寫字樓市場將迎來逾50萬平方米的新增供應(yīng)，分別位于張江、漕河涇、金橋、市北等板塊，我們相信隨著疫情影響逐步消退，商務(wù)園區(qū)的租賃需求將進(jìn)一步得到釋放�！�

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：

　　2020年上半年，上海零售物業(yè)市場無項目開業(yè)。本季度中信泰富廣場與嘉杰國際廣場停業(yè)改造，新世界百貨虹口店宣告閉店。受新冠疫情影響，市場凈吸納量錄得負(fù)值，推升空置率至8.2%。全市購物中心首層平均租金較去年底下跌3.2%，報每天每平方米34.0元。

　　疫情加速了品牌迭代的趨勢，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為明顯。一方面不少財務(wù)和運營抗風(fēng)險能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業(yè)；而另一方面，年輕態(tài)的領(lǐng)先連鎖咖啡茶飲與中式簡餐品牌持續(xù)快速擴張。此外，新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級商圈逆勢搶占市場，針對Z世代的消費習(xí)慣利用線下打卡線上分享的模式引流效果顯著。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管希諾表示：“近期上海政府推進(jìn)‘五五購物節(jié)’、‘夜生活節(jié)’等多重措施以激發(fā)內(nèi)生需求，電商平臺與實體商家融合發(fā)展，購物中心客流與零售消費額伴隨二季度多個重點節(jié)日已呈現(xiàn)逐步回暖態(tài)勢。未來6個月，隨著全國疫情得以控制，本地居民消費意愿進(jìn)一步提升的同時，預(yù)計外來游客消費需求亦有望出現(xiàn)反彈。上海零售市場下半年將迎來33.4萬平方米的新增體量投入次級商圈，位于核心商圈的上海廣場及新天地二期將完成改造重新回歸；全市空置率將逐步下行，租金水平有望止跌企穩(wěn)�！�

　　倉儲物流市場：

　　2020年上半年上海物流市場共有三個項目入市，分別為浦東機場和松江板塊帶來3.6萬與15.3萬平方米的新增供應(yīng)。疫情中生物醫(yī)藥與生鮮電商的倉儲需求均有顯著攀升，日用消費品行業(yè)的租賃需求亦有所增長。上半年浦東機場板塊新增需求共計超過5萬平方米；松江板塊也迎來超過7萬平方米的面積去化；虹橋與青浦等片區(qū)亦有數(shù)千平方米的新租戶入住。相較一季度，上海物流市場二季度的表現(xiàn)有較為明顯的回暖，季度內(nèi)吸納量超過5萬平方米。受新增供應(yīng)入市影響，二季度末空置率較去年底上升2.7個百分點至8.6%，但上海整體可租賃面積依舊十分有限，熱門板塊空出的可租面積也能在短時間內(nèi)得到回填。因此，全市平均租金報價在上半年增長1.1%，達(dá)到每月每平方米47.6元。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管繆博文表示：“未來六個月內(nèi)，預(yù)計將有超過23.8萬平方米的高標(biāo)倉庫入市，短期內(nèi)將持續(xù)推升全市空置率。一季度的疫情確實對倉儲物流市場造成了一定沖擊，但在二季度已有諸多回暖的跡象，預(yù)計市場將在下半年逐步回歸平穩(wěn)增長的趨勢。另一方面，疫情推動醫(yī)藥企業(yè)與生鮮電商的冷庫倉儲需求增長的同時，也同樣催生了第三方冷鏈物流服務(wù)供應(yīng)商對于干倉面積改造的興趣。疫情影響下的租戶也在積極尋求運營戰(zhàn)略上的調(diào)整，以期發(fā)掘新的利潤空間。部分零售品牌在環(huán)滬地區(qū)進(jìn)行倉庫租賃資源的整合，以此降低綜合物流成本并提升運營效率。需求堅挺，可租面積較少且未來供應(yīng)有限的上海物流市場擁有充足的韌性，未來的供應(yīng)去化速度與租金增長都將維持穩(wěn)健。”

　　投資市場：

　　二季度上海錄得5筆大宗交易，成交總額為82.3億元人民幣，至此2020年上半年上海累計錄得24筆交易，累計交易總額為324.1億元，較去年同期下滑41%。依照成交物業(yè)類型來看，寫字樓等相關(guān)物業(yè)仍占據(jù)主流市場，占比約為58%；而代表消費概念的零售以及酒店則分別占比為25%及13%，相比2019年均有所增長。撇去疫情造成的短周期影響，投資人對于中國結(jié)構(gòu)性的消費升級仍持續(xù)看好。從投資者類型來看，近期境外投資者活躍度有所下降，主要是短期內(nèi)受到“封關(guān)”限制下決策層無法入境的影響。與此同時，鑒于當(dāng)前不確定因素增多，可以發(fā)現(xiàn)近期外資的投資策略更為謹(jǐn)慎。但另一方面，內(nèi)資自用買家成為支撐市場的主力，數(shù)家知名金融機構(gòu)紛紛在上海的中心城區(qū)購置了總部樓宇。

　　CBRE華東區(qū)投資及資本市場部主管何樹奇表示：“受到疫情的沖擊及經(jīng)濟周期的影響，大部分的投資者提高了對于風(fēng)險貼水的要求，出價能力比過往更為保守。若賣家于近期有處置資產(chǎn)的計劃，建議適當(dāng)調(diào)整對于成交價格的期待，以提高交易速度。投資機會層面，寫字樓方面需多關(guān)注產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與動向，選擇產(chǎn)業(yè)集聚的板塊布局；而零售物業(yè)方面，在中長期消費升級的背景下，全市的區(qū)域型及社區(qū)商場皆為有效的投資機會；另外，長租公寓板塊在經(jīng)過2年的市場整合后已顯得更為成熟，疊加滬上人才虹吸效應(yīng)持續(xù)增強下，投資者亦可多加關(guān)注�！�

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc