二季度，重慶辦公樓與消費市場均呈現(xiàn)復蘇跡象，但市場仍繼續(xù)承壓，租金處于下降趨勢，價格策略在短期內(nèi)成為市場競爭關注焦點。就辦公樓市場而言，二季度凈吸納量實現(xiàn)2.2萬平方米，居中西部城市領先地位，上半年甲級辦公樓平均空置率小幅上升0.9個百分點，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)拉動未來辦公需求；零售與物業(yè)市場，在上半年無新增供應的情況下空置率上升2.4個百分點，但五一與端午兩個小長假的消費數(shù)據(jù)仍為市場注入強心劑，整體消費與實體銷售處于回升態(tài)勢。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“成渝雙城經(jīng)濟圈、智慧城市、內(nèi)陸國際金融中心、西部陸海新通道都成為近段時間重慶經(jīng)濟發(fā)展的標簽，而標簽的背后是重慶投資、消費與貿(mào)易的新機遇。我們看好重慶的商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)物流市場，相信重慶未來將繼續(xù)引領中國內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。作為中西部唯一的直轄市以及內(nèi)陸經(jīng)濟與對外貿(mào)易的橋頭堡，仲量聯(lián)行將持續(xù)投資重慶，與重慶共同成長�！�

　　甲級辦公樓市場研讀

　　上半年辦公樓僅新增6.4萬平方米，市場迎去化機遇期

　　上半年受疫情影響，甲級辦公樓市場新增供應僅錄得重慶來福士寫字樓A座交付，新增面積6.4萬平方米。2020年全年重慶可供租賃的甲級辦公樓有限，銀行自用的總部樓宇居多，市場迎來去化機遇期，空置率有望大幅下降。而突如其來的疫情卻為市場蒙上一層陰影，市場不確定性增加。

　　甲級辦公樓凈吸納量約2.2萬平方米，傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)及科技互聯(lián)網(wǎng)扛鼎而上

　　二季度重慶辦公需求出現(xiàn)一定程度復蘇，甲級辦公樓凈吸納量約2.2萬平方米，而一季度僅幾百平方米，回升趨勢明顯。三大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)、服務業(yè)、金融業(yè)與朝氣蓬勃的科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)主導新增需求。

　　· 房地產(chǎn)建筑業(yè)長期主導重慶辦公需求。上半年，重慶甲級辦公樓新租面積中20.0%來自房地產(chǎn)建筑行業(yè)，其中自用與租賃需求并存。伴隨成渝雙城經(jīng)濟圈鼓勵重慶與成都兩市相向發(fā)展，未來高新區(qū)、西部科學城將進入集中開發(fā)階段，帶動房地產(chǎn)投資市場發(fā)展。房地產(chǎn)建筑行業(yè)仍將繼續(xù)在后疫情時期成為重慶辦公需求四大支柱之一。

　　· 科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在疫情后快速成長，在線教育成為二季度大面積辦公需求首要來源。本次疫情無疑對實體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大影響，但科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，在線教育、在線直播、在線視頻等互聯(lián)網(wǎng)甚至從中獲益，快速擴張。一季度，重慶數(shù)字經(jīng)濟同比增長0.3%，實現(xiàn)增加值1,157.3億元。相關企業(yè)釋放的需求成為甲級辦公樓大面積成交的主要來源。

　　· 重慶提出打造中國“內(nèi)陸國際金融中心”的發(fā)展路徑，金融業(yè)長期作為辦公需求的核心支撐，上半年在新增需求占比達到16.7%，其中新興金融10.4%，傳統(tǒng)金融6.3%。銀行、保險、證券等傳統(tǒng)金融機構在疫情后整體需求相對穩(wěn)定，但新釋放需求占比較少。在全市甲級辦公樓租戶結構中，金融業(yè)是大面積需求的主要來源，對重慶辦公樓市場尤其對江北嘴CBD的影響舉重若輕。詳情請關注仲量聯(lián)行即將于7月底重磅發(fā)布的《2020重慶甲級辦公樓Top50企業(yè)客戶報告》。

　　辦公樓遇產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，消費服務業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)退租均超20%

　　實體產(chǎn)業(yè)遭受疫情嚴重沖擊，辦公樓退租及其產(chǎn)業(yè)結構受市場關注，消費服務業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)退租率超過20%。疫情后，消費、零售、旅游等對私業(yè)務領域開始恢復，但行業(yè)仍面臨較大挑戰(zhàn)，業(yè)務量萎縮導致部分企業(yè)縮減辦公面積、搬遷至低成本樓宇甚至倒閉。因此，消費服務、零售貿(mào)易等相關產(chǎn)業(yè)的退租率都相對較高；其中教育、留學、旅行社為主的消費服務業(yè)退租率高達22.8%，居各行業(yè)首位�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)行業(yè)退租率22.1%，處于第二位，值得關注的是，該行業(yè)新租和退租量均較高，多數(shù)企業(yè)處于初創(chuàng)或成長階段，辦公選址穩(wěn)定性較弱。雖然部分在線教育、直播等領域獲益，但仍有相當比例的企業(yè)受經(jīng)濟大環(huán)境影響而退租。新興金融的退租率達到16.5%，排名第三。但整體而言，重慶新興金融尤其是普惠金融領域發(fā)展現(xiàn)狀相對較好，行業(yè)規(guī)范度較多數(shù)城市而言更高。

　　綜合上述分析，數(shù)據(jù)顯示上半年重慶甲級辦公樓平均空置率報26.8%，較2019年末微升0.8個百分點，漲幅小于國內(nèi)主要一二線城市。其中，解放碑CBD因受新增供應影響，空置率明顯上漲，漲幅居各區(qū)域之首。

　　策略解析

　　租金下跌空間有限，拎包入住的便捷辦公空間產(chǎn)品緩解“庫存壓力”

　　2015年至今，重慶辦公樓市場因短期集中供應面臨租金持續(xù)下行的收益挑戰(zhàn)。上半年，重慶甲級辦公樓平均租金報85.6元/平方米/月，上半年累計跌幅為1.6%。2015年至今，甲級辦公樓市場平均租金跌幅高達17.5%。經(jīng)歷數(shù)年租金下跌后，重慶辦公樓宇的整體租金水平被低估。因此，盡管市場仍存在供過于求的短期結構性問題，但辦公樓租金下跌空間已十分有限。現(xiàn)階段，通過降租可以拉動的辦公需求量不及兩三年前，即辦公需求的租金價格彈性已明顯降低，尤其是租金已低于60-70元/平方米/月的項目的降租動力顯然不足，去庫存壓力顯著上升。作為應對，因地制宜的招商運營策略更顯可貴。伴隨業(yè)主更加謹慎控制成本，精裝辦公或擰包入住空間更受歡迎，已逐步成為市場辦公空間標配。

　　未來展望

　　2020年，重慶甲級辦公樓市場新增供應約30萬平方米，其中超過20萬平方米來自總部自用樓宇，用于出租的商業(yè)樓宇較少。因此新增供應不會造成較大的去化壓力，市場壓力主要受制于需求端的回升速度。下半年，重慶辦公需求有望進一步回升至常態(tài)水平。打造中國內(nèi)陸國際金融中心，金融業(yè)將持續(xù)拉動重慶辦公需求。目前，重慶甲級辦公樓宇由于租金水平較低，性價比凸顯。伴隨需求回升，產(chǎn)業(yè)帶動的辦公需求將在商業(yè)辦公樓市場持續(xù)釋放，拉動空置率進一步回落。因此，我們預計一兩年后，市場情緒在需求支撐下有望企穩(wěn)，業(yè)主議價能力亦有望回升。

　　成渝雙城經(jīng)濟圈戰(zhàn)略升格，重慶向西進入“西部科學城”發(fā)展階段

　　作為組團城市，重慶已形成解放碑、江北嘴、大石化、照母山等多個辦公商務聚集區(qū)。未來，伴隨中央公園崛起，兩江新區(qū)也將迎來“商務+商業(yè)”的聚集區(qū)。作為國家重要發(fā)展戰(zhàn)略，成渝雙城經(jīng)濟圈讓重慶西部城區(qū)重新煥發(fā)產(chǎn)業(yè)與商務活力。重慶高新區(qū)、西部科學城亦將成為未來重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地，聚焦眾多戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，同時帶動更多高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體和空間在該板塊拔地而起。重慶向西發(fā)展，進入“西部科學城”發(fā)展階段。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“重慶經(jīng)濟在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中迎來機遇。雖然受疫情沖擊，但整體仍具韌性與機遇。辦公樓市場是經(jīng)濟發(fā)展的一面明鏡，從辦公需求可以看出重慶經(jīng)濟的活力與韌性。金融與科技將成為未來拉動重慶辦公樓市場需求的兩駕馬車。七月末，仲量聯(lián)行將發(fā)布《2020重慶甲級辦公樓Top50企業(yè)客戶報告》，探索重慶邁向智慧城市以及內(nèi)陸國際金融中心之路之上的產(chǎn)業(yè)與辦公新格局，敬請關注。”

　　零售物業(yè)市場研讀

　　消費市場受疫情沖擊承壓，零售商業(yè)租賃需求放緩，商業(yè)綜合體及零售物業(yè)在建項目施工與招商進程受一定程度影響。上半年重慶主城區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場無新增供應，總存量維持693萬平方米。

　　空置率上半年累計上升2.4個百分點，餐飲、服飾、兒童、書店、文創(chuàng)退租較多

　　由于零售商業(yè)經(jīng)營承壓，二季度商業(yè)退租增多。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較去年底上升2.4個百分點，報14.5%。分業(yè)態(tài)看，退租主要集中在餐飲、服飾、兒童、體驗、書店、文創(chuàng)等業(yè)態(tài)。目前市場上面積較大的正餐退租較多，主要原因是正餐的就餐模式較難通過外賣替代，加上租賃面積大、裝修攤銷費用高、人力成本高，因此面臨虧損總額更高。對服飾業(yè)態(tài)而言，本就人氣不高、經(jīng)營狀況不良的購物中心更是雪上加霜。部分國際品牌退出中國市場亦對當?shù)禺a(chǎn)生一定影響。娛樂、體驗業(yè)態(tài)恢復經(jīng)營的時間較晚，一批培訓教育、兒童體驗門店關門歇業(yè)。書店、文創(chuàng)業(yè)態(tài)情況類似，部分購物中心書店品牌退租。

　　上半年購物中心承壓前行，首層租金下降2.0%

　　租金方面，較高的空置率使得零售項目經(jīng)營壓力增大，市場需求完全恢復仍需一定時間，業(yè)主方的租金議價能力明顯降低。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年全市購物中心首層平均租金報373.2元/平方米/月，上半年累計下降2.0%。

　　市場洞察

　　消費市場仍具韌性，購物中心在窗口期加速新一輪業(yè)態(tài)調(diào)整和品牌升級

　　服飾、鞋包等時尚業(yè)態(tài)在新租面積中仍處首位，超過餐飲、體驗業(yè)態(tài)；相反，退租面積中，餐飲業(yè)態(tài)占據(jù)首位，凸顯疫情對實體餐飲業(yè)的沖擊。

　　· 國際知名品牌持續(xù)青睞成熟優(yōu)質(zhì)項目。星光68廣場首層升級調(diào)改，打造名表區(qū)，多個國際知名品牌進駐，包括Chopard、Piaget、Panerai、Jaeger-LeCoultre、IWC等。此外，西部首家NAUTICA black sail形象店進駐萬象城；Karl Lagerfeld全新門店進駐時代天街A館等。

　　· 國內(nèi)美妝集合店積極擴張，免稅店進駐購物中心。在資本的推動下，國內(nèi)美妝集合店在全國多個城市同步擴張，名創(chuàng)優(yōu)品旗下的WOW COLOUR進駐時代天街、萬象城等；KK推出家居生活集合店KKV進駐大融城、巴南萬達廣場等。此外，中服免稅將在長嘉匯購物中心開設重慶城市免稅店。

　　· 疫情加速市場洗牌，部分連鎖正餐和茶飲仍在擴張。隨著消費者對用餐品質(zhì)和服務訴求的提升，部分優(yōu)質(zhì)餐飲品牌仍在開店。如：海底撈進駐U城天街、財富購物中心等；鼎凰花膠雞進駐龍湖源著天街等。此外，茶飲單店面積較小、線上渠道通暢，部分品牌仍保持擴張，如：Sevenbus、茶百道等。

　　· 政策紅利持續(xù)釋放，新能源汽車展廳繼續(xù)進駐購物中心。在國家鼓勵汽車消費的政策支持下，新能源汽車紅利期延長，汽車展廳持續(xù)進駐購物中心，如：Polestar進駐北城天街、Tesla和蔚來汽車進駐南坪協(xié)信星光廣場等。

　　多重扶持政策，提振消費信心

　　隨著各級政府出臺多項措施提振消費，包括降低貸款利率、稅款減免、降低生產(chǎn)經(jīng)營成本、向市民發(fā)放消費券、開展大型促銷活動等，零售業(yè)的銷售額和客流量正逐步恢復，這無疑給零售品牌帶來了更多希望和信心。據(jù)重慶市商務委發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，端午小假期，重慶主要商圈和重點監(jiān)測企業(yè)實現(xiàn)零售額17.4億元，同比增長7.5%。主城六大商圈零售額增長4%。其中，觀音橋商圈、三峽廣場商圈零售額分別增長7.4%、7.1%。

　　未來展望

　　預計下半年市場將迎來集中供應，多個優(yōu)質(zhì)開發(fā)商零售項目值得期待，包括：龍湖金沙天街和禮嘉天街、約克郡光環(huán)購物公園等共計約77萬平方米。至年末，重慶零售總存量有望突破750萬平方米，在全國位居第四。受疫情影響，上半年零售物業(yè)市場空置率明顯提高，預計下半年市場將進入“增量去化”與“存量調(diào)整”階段，租金或?qū)⒗^續(xù)緩慢下滑。需求方面，鑒于疫情逐漸受控，零售消費市場進入恢復期。預計下半年需求有望回暖。然而，零售業(yè)態(tài)受疫情對國外市場的影響加深，國際零售品牌受到較大沖擊，該類品牌的需求或?qū)⒊掷m(xù)放緩。由于需求不確定性增加，項目間的兩級分化將更加明顯，強運營能力的項目將在競爭脫穎而出，而運營較差以及缺乏商業(yè)經(jīng)驗的項目將受到更大沖擊。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc