第一太平戴維斯發(fā)布《復(fù)蘇之路》疫后專題報(bào)告 ，報(bào)告從投資、零售、寫(xiě)字樓、住宅四大市場(chǎng)剖析疫情中與后疫情時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，研討未來(lái)市場(chǎng)如何走上復(fù)蘇之路。

　　第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管簡(jiǎn)可(James Macdonald)表示：中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)勁。面對(duì)疫情，各行各業(yè)亮點(diǎn)涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。隨著中國(guó)疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，特殊時(shí)期的新趨勢(shì)也將被有所保留，并助力未來(lái)市場(chǎng)繼續(xù)前行。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想表示："目前新冠疫情對(duì)國(guó)內(nèi)社會(huì)活動(dòng)的負(fù)面影響正逐步消除，在經(jīng)歷了短期下行之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之勢(shì)明顯，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型行業(yè)，目前也迎來(lái)新一輪的反彈。但值得注意的是，疫情已經(jīng)改變了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡，后疫情階段如何在困境中思變、在發(fā)展中求存，則是所有房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)當(dāng)尋找的答案。"

　　投資

　　去全球化帶來(lái)挑戰(zhàn)

　　投資者尋找安全港，不良貸款或成風(fēng)口

　　物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施值得關(guān)注

　　中國(guó)正與其他亞洲鄰國(guó)及發(fā)展中市場(chǎng)建立更為緊密的連結(jié)，并大力提升自身在關(guān)鍵領(lǐng)域的自主研發(fā)能力，以減少對(duì)其他國(guó)家的依賴。同時(shí)去全球化趨勢(shì)令市場(chǎng)擔(dān)憂產(chǎn)業(yè)鏈外遷，但考慮到資本需要及供應(yīng)鏈影響，制造商不可能在短期內(nèi)將現(xiàn)有項(xiàng)目立刻轉(zhuǎn)移出中國(guó)，卻可能會(huì)將新項(xiàng)目投向其他國(guó)家。同時(shí)為了滿足這些變化，制造業(yè)和物流業(yè)需要在選址和功能上做出調(diào)整。

　　考慮到疫情可能對(duì)企業(yè)造成的影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景短期內(nèi)較為消極，在中期也面臨一定挑戰(zhàn)。國(guó)際投資者可能向發(fā)展中的亞太區(qū)，特別是中國(guó)配置更多資金來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)不良貸款總量近幾年一直在攀升。由于大部分貸款都是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，市場(chǎng)為投資者提供了以較低的價(jià)格獲得資產(chǎn)包，并快速退出的機(jī)會(huì)。

　　投資者對(duì)成熟市場(chǎng)，或增長(zhǎng)前景良好的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域更為關(guān)注，例如科技、金融、醫(yī)藥等行業(yè)。同時(shí)為了彌補(bǔ)買(mǎi)家承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，急需出售物業(yè)的賣(mài)家往往需要提供折扣或穩(wěn)定的租金收入擔(dān)保。

　　疫情影響下受益最明顯的資產(chǎn)類別是物流資產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心，但實(shí)際投資機(jī)會(huì)較少，競(jìng)爭(zhēng)激烈。一方面，物流資產(chǎn)稅收和就業(yè)機(jī)會(huì)增長(zhǎng)幅度相對(duì)穩(wěn)定，導(dǎo)致物流項(xiàng)目難以獲得非常良好的區(qū)域。另一方面數(shù)據(jù)中心需要獲得運(yùn)營(yíng)許可、電力配額保證，實(shí)現(xiàn)能源使用效率達(dá)標(biāo)，另外還需要在靠近人口和商業(yè)中心尋找合作伙伴和開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，這對(duì)境外投資者有較高難度。

　　零售

　　必需品消費(fèi)領(lǐng)先，線上渠道成熱點(diǎn)

　　國(guó)內(nèi)旅游、消費(fèi)提振政策力促消費(fèi)增長(zhǎng)

　　創(chuàng)新科技助力中國(guó)零售向好發(fā)展

　　從近期數(shù)據(jù)來(lái)看，很多商場(chǎng)客流已恢復(fù)至七至八成，但不同類型的商戶和租戶業(yè)績(jī)?nèi)杂胁町悺１匦杵奉惾缡称�、日用品的消費(fèi)在3月已出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，4月進(jìn)一步加速，對(duì)超市構(gòu)成業(yè)績(jī)利好。而在非必需品類，所有品類的增速也在持續(xù)改善。其中通訊類產(chǎn)品也已率先實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，四月同比增速回升至12%。

　　線上渠道成為品牌推進(jìn)銷售的重要途經(jīng)。今年前三個(gè)月，線上零售占比達(dá)24%，為歷史最高。幾乎所有零售商都寄希望于開(kāi)發(fā)或強(qiáng)化線上渠道來(lái)拓展自己的產(chǎn)品和服務(wù)，即使無(wú)法直接盈利，也寄希望于疫情后線上渠道能夠增加銷售收入。

　　今年五一期間，大多數(shù)人選擇本地出行，整體市場(chǎng)已逐漸回暖。鑒于目前國(guó)際旅行受阻，國(guó)內(nèi)疫情控制穩(wěn)定，預(yù)計(jì)將有更多游客選擇境內(nèi)旅行，加之地方政府持續(xù)推出措施鼓勵(lì)消費(fèi)，由此拉動(dòng)服務(wù)和商品消費(fèi)增長(zhǎng)，尤其是對(duì)核心商圈消費(fèi)形成利好。

　　零售一直是中國(guó)最具創(chuàng)新性的行業(yè)之一，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、5G技術(shù)與移動(dòng)設(shè)備的無(wú)縫整合，把在線分析擴(kuò)展到線下環(huán)境可能將成為重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵領(lǐng)域之一。線上平臺(tái)對(duì)個(gè)人消費(fèi)者推出更有針對(duì)性、定制化的推薦，并加強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)內(nèi)容的產(chǎn)出，帶動(dòng)品牌不斷探索線上。物流設(shè)施的新興投資，以及第三方物流供應(yīng)商的擴(kuò)張，也在降低了線上平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)提高了質(zhì)量、效率和負(fù)載能力。

　　寫(xiě)字樓

　　國(guó)內(nèi)企業(yè)復(fù)工力度各異，外企保持觀望

　　科技、醫(yī)療企業(yè)迎來(lái)租賃新需求

　　樓宇健康、專業(yè)物管值得業(yè)主關(guān)注

　　國(guó)內(nèi)各企業(yè)受到?jīng)_擊與應(yīng)對(duì)方式各不相同：國(guó)有企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)率先復(fù)工，這類企業(yè)擁有更好的貸款渠道及營(yíng)運(yùn)資金；而中小企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備、融資渠道有限，復(fù)蘇力度弱于大型企業(yè)�？鐕�(guó)企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力增加，或考慮向核心城市靠攏集聚。未來(lái)在政府進(jìn)一步推進(jìn)改革、放寬投資限制背景下，仍有望加強(qiáng)拓展中國(guó)業(yè)務(wù)力度。

　　信息技術(shù)與科技企業(yè)在過(guò)去十年迎來(lái)爆發(fā)增長(zhǎng)，此次疫情將辦公、消費(fèi)、社交向云端轉(zhuǎn)移，為這類企業(yè)再度提供發(fā)展契機(jī)。另一類受益行業(yè)是健康醫(yī)療類企業(yè)，除了疫情影響，民眾對(duì)醫(yī)療保健的要求日益提升也助力此類企業(yè)的快速擴(kuò)張。這些行業(yè)趨勢(shì)對(duì)租戶需求有著明顯指示作用，相關(guān)企業(yè)偏好非核心區(qū)位或商務(wù)園區(qū)的高規(guī)格寫(xiě)字樓。

　　疫情期間，物業(yè)管理一線人員對(duì)保障樓宇安全起到了關(guān)鍵作用，未來(lái)租戶再選址時(shí)會(huì)傾向于更專業(yè)的業(yè)主與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也更關(guān)注樓宇健康、韌性、靈活性以及應(yīng)急預(yù)案。

　　住宅

　　二季度住宅市場(chǎng)成交量環(huán)比大增、反彈勢(shì)頭明顯

　　高端及改善型住宅產(chǎn)品今年表現(xiàn)可期

　　住宅物業(yè)服務(wù)加碼，平臺(tái)化整合成趨勢(shì)

　　年初疫情的突然爆發(fā)同時(shí)影響到開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的計(jì)劃。在經(jīng)歷了一季度的低迷后，二季度開(kāi)發(fā)商加大了推盤(pán)力度，以期強(qiáng)化銷售；而擁有住房在突發(fā)事件中的優(yōu)勢(shì)也改變了潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期，近期加速了購(gòu)房進(jìn)程。

　　全球證券市場(chǎng)波動(dòng)使得部分投資者或增加房地產(chǎn)資產(chǎn)配置，以期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。雖然近年來(lái)剛需型住宅的銷售更為亮眼，但在今年許多城市高端或改善型住宅市場(chǎng)表現(xiàn)有望優(yōu)于大眾市場(chǎng)。相對(duì)而言，高收入家庭還貸能力更強(qiáng)，對(duì)貸款的依賴度較低，受經(jīng)濟(jì)調(diào)整影響較小。

　　居家辦公使多代同堂家庭催生新的住宅需求，包括購(gòu)置新房或置換更大戶型房產(chǎn)。同時(shí)在預(yù)算有限的情況下，部分家庭可能會(huì)選擇遠(yuǎn)離市中心、低密度的社區(qū)。交通設(shè)施與區(qū)域商圈的完善使得郊區(qū)房產(chǎn)吸引力不減。

　　近年物業(yè)公司不斷加碼新技術(shù)投資，以在保障業(yè)主安全舒適同時(shí)，提高運(yùn)營(yíng)效率與服務(wù)范圍。此次疫情期間，物業(yè)更是對(duì)社區(qū)安全提供重要保障，通過(guò)集合多元服務(wù)平臺(tái)和功能滿足業(yè)主越來(lái)越豐富的需求升級(jí)。

　　來(lái)源：房訊網(wǎng)

編輯：wangdc