疫情加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達208家，超過2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對持平。
部分行業(yè)排名較為靠前的房企，也因為資金鏈的問題，不得不以出售項目或股權(quán)的方式求生存，如福晟集團、泰禾集團、新湖中寶等。
從目前來看，宣布破產(chǎn)的房企主要以三四線的中小型房企為主，這些房企實力較低，抵御風(fēng)險能力較弱。
我們認為，未來房企破產(chǎn)數(shù)量或?qū)⒗^續(xù)增多。
一方面由于行業(yè)集中度不斷提升，頭部房企將會占據(jù)更多的市場份額，進一步擠壓小房企的生存空間，隨著中小房企市場競爭壓力加大，容錯率也將變得更低，一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。
另一方面，此輪調(diào)控在宏觀上持續(xù)堅守“房住不炒”的原則，杜絕房地產(chǎn)行業(yè)的大水漫灌，在房地產(chǎn)融資上，也持續(xù)收緊。在拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力疊加下，易導(dǎo)致房企資金鏈斷流，從而企業(yè)使得面臨債務(wù)違約，更嚴重的或?qū)?dǎo)致破產(chǎn)重組。
從2019年起，破產(chǎn)的企業(yè)中，開始出現(xiàn)了一些曾經(jīng)規(guī)模較大的企業(yè)，如曾進入房地產(chǎn)銷售百強榜的三盛宏業(yè)。
2019年10月，三盛宏業(yè)集團董事長現(xiàn)場灑淚的圖片刷屏朋友圈，原因是三盛宏業(yè)集團難以向員工兌現(xiàn)公司理財。隨后，三盛宏業(yè)因涉及交叉違約條款被中誠信托查封旗下資產(chǎn)，并宣布該信托計劃提前結(jié)束。
更早之前，寧波首富熊續(xù)強掌管的上市房企銀億集團申請破產(chǎn)重整，消息流出后也引來市場熱議。2019年6月17日中午，上市公司ST銀億發(fā)布公告稱，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。
不僅是中小房企破產(chǎn)數(shù)量明顯增多，過去經(jīng)營良好的大中型房企也開始頻頻“爆雷”，除了上述知名房企之外，2019年五洲國際、新光集團等先后被爆出資金鏈危機。
進入2020年，1月13日，世茂集團以最大股東的身份操盤收購福晟集團87個項目，此次收購所涉貨值超千億，在此之前，世茂與福晟雙方在福州屬于同業(yè)競爭者，世茂在大福州的銷售排行第一，福晟則是福州市區(qū)的王者，在這兩者簽約合作落地后，所涉及福晟項目將使用“世茂福晟”品牌。
5月13日，泰禾集團公告稱，公司控股股東正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事項，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。泰禾集團表示，引入戰(zhàn)略投資者尚處于籌劃階段，各方尚未簽署相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或合作框架協(xié)議，能否簽署尚存在不確定性。
對此，有媒體爆料稱，泰禾集團創(chuàng)始人黃其森有意出讓第一大股東位置，換泰禾平安落地，泰禾正與多家投資方溝通，接盤公司大概率為央企，具體事宜還在洽談。
5月27日，泰禾集團公告稱，因控股股東泰禾投資就其他公司（非泰禾集團及其子公司）債務(wù)事項提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保，被擔(dān)保人與債權(quán)人產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)糾紛，涉及金額為29.31億元，法院依債權(quán)人申請要求泰禾投資履行擔(dān)保義務(wù)從而導(dǎo)致泰禾投資持有的股份被凍結(jié)。據(jù)泰禾投資的通知函，最近一年泰禾投資作為主債務(wù)人已到期未支付的有息負債金額為2.14億元，因履行擔(dān)保義務(wù)涉及的已到期未支付有息負債金額為36.37億元，其中涉及訴訟的金額為29.31億元。
從三盛、銀億、福晟到泰禾，這些企業(yè)都曾在業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地，如今卻也開始出現(xiàn)了經(jīng)營問題，究其緣由，主要是在行業(yè)規(guī)模觸及天花板，市場份額不斷縮小的大背景下，各大房企的競爭進一步加劇，在這其中，中小房企容錯率也變得更低。
規(guī)模見頂 小型房企生存空間遭擠壓
2010-2019年是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的十年，期間商品房銷售金額、面積增長215%和64%。在行業(yè)火爆的十年里，造就了萬科、恒大、碧桂園等長期穩(wěn)居前十的龍頭房企，同樣見證了新城、世茂等房企的崛起。
隨著經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)定位由原來的“助推器”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定器”。在“房住不炒”的大方向下，正逐步由高速發(fā)展轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的發(fā)展。
過去三年，全年總體銷售面積并沒有出現(xiàn)更多增長，連續(xù)三年都是在17億平方米左右，2016年的銷售面積也接近16億平方米，實際上是近4年的房地產(chǎn)的銷售面積沒有大幅增長。
我們預(yù)計未來仍有一定的增長空間，但年成交絕對量和增速都將放緩。
由于銷售面積沒有增長，一旦面積出現(xiàn)一定的回落，銷售的金額也或?qū)⒊霈F(xiàn)停滯或回落的狀況，如此一來，在當(dāng)前行業(yè)規(guī)模觸及天花板后，資源也將更集中在規(guī)模房企之間，中小房企市場份額的減少，也將加劇其生存困境。
數(shù)據(jù)顯示，2019年銷售排行榜TOP50房企權(quán)益銷售金額在百強企業(yè)內(nèi)的集中度達到43%，幾乎占據(jù)行業(yè)一半，小房企的生存空間不容樂觀。
與此同時，隨著土地成本的不斷提升，小房企拿地也越來越難。2019年百強房企新增貨值排名中，42%的新增貨值都被銷售TOP10占據(jù)，TOP50更是占據(jù)了84%的貨值。且在拿地方式上，聯(lián)合拿地雖然已經(jīng)成為常態(tài)，但多數(shù)仍是以強強聯(lián)合為主，小企業(yè)想要分一杯羹難度頗大。
融資成本過高 中小企業(yè)生存越發(fā)艱難
我曾說過，面對行業(yè)的洗牌，未來房企必須進行全面的升級以應(yīng)對未來十年的發(fā)展，其中，融資能力是核心。
然而，相較規(guī)模房企而言，業(yè)績在100-300億的小企業(yè)貸款難、融資難，且多數(shù)沒有上市，融資渠道相對單一。資金面的“先天劣勢”更會加大土地資源獲取、營銷等多方面難度，阻礙企業(yè)發(fā)展。
例如資金充足、融資成本低的國企以及部分區(qū)域深耕的規(guī)模房企已經(jīng)提前在疫情期間“逆市布局”。小企業(yè)沒有資金支撐，企業(yè)發(fā)展受影響，反過來又會影響融資，陷入惡性循環(huán)。
尤其是2019年以來，行業(yè)的融資環(huán)境收緊，整體融資成本升高的情況下，小企業(yè)的融資劣勢被進一步放大。
2019年CRIC監(jiān)測的80家房企來看，平均融資成本達7.47%，為近五年最高。值得注意的是銷售50強以后的房企融資成本上升速度非�？欤@著高于行業(yè)平均，由此可以預(yù)見，業(yè)績銷售排名更低的小企業(yè)融資壓力更是巨大。
2020年以來，這種趨勢并未緩解，即便疫情期間，央行多次放水，但最終流入房地產(chǎn)資金有限，小企業(yè)所獲更是杯水車薪。
從近兩年企業(yè)融資具體業(yè)務(wù)情況來看，融資利率高于10%的企業(yè)中超過4成來自于TOP50以后房企。其中不乏已經(jīng)上市房企，如當(dāng)代、景瑞發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)融資成本高達13%。由此可見，對致力于規(guī)模再上臺階的小房企而言，資金的壓力將影響到各個方面。
基于宏觀經(jīng)濟及融資環(huán)境調(diào)控持續(xù)，雖然總體來看，從4月份起房地產(chǎn)各項指標觸底反彈，整體市場開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但是具體到各中小企業(yè)來說，依舊艱難，未來破產(chǎn)企業(yè)將會更多，且可能會呈現(xiàn)加速的特征。
與此同時，除了破產(chǎn)房企外，部分中型房企也開始出現(xiàn)違約暴雷現(xiàn)象，未來房企出現(xiàn)此類債務(wù)危機的情況也或?qū)⒃絹碓蕉唷?/P>
2020年，在整體調(diào)控不松綁、融資趨緊的當(dāng)下，對于承壓的中小房企來說，如何降負債、保持良好現(xiàn)金流，努力活下來才是重中之重。
來源：丁祖昱評樓市
編輯：wangdc
