房訊網(wǎng)訊 近日，仲量聯(lián)行發(fā)布青島市房地產(chǎn)市場回顧與展望，報告顯示，在青島金融服務(wù)業(yè)逐漸退場，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)穩(wěn)定支撐辦公樓市場的租賃需求；租金同比降幅創(chuàng)十年之最，帶動辦公升級需求大幅增加。郊區(qū)零售地產(chǎn)顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間，成為品牌拓展的必爭之地。政策從嚴使得高端住宅市場持續(xù)降溫，新房價格同比下降5.5%。高標準物流倉儲市場因消費需求的穩(wěn)定增長，其核心項目表現(xiàn)良好，但隨著未來供應(yīng)高峰持續(xù)，市場將出現(xiàn)分化現(xiàn)象。
宏觀經(jīng)濟因素不穩(wěn)定直接帶來青島商業(yè)地產(chǎn)不同物業(yè)市場資產(chǎn)表現(xiàn)的下行壓力，但整體凈吸納量處于正值，表明各物業(yè)市場仍有需求增長的驅(qū)動因素。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。
辦公樓市場供量放緩 市場格局日趨穩(wěn)定
青島全市整體辦公樓存量為471萬平方米，較去年新增27.9萬平方米，市場規(guī)模增速有所放緩。近幾年由于新增供應(yīng)和區(qū)域成熟，推動金家?guī)X和市北CBD凈吸納量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市場格局，分別占到市場總存量的31%、18%和39%。三個區(qū)域的招商策略卻各有不同，香港中路依然是金融機構(gòu)以及外資專業(yè)服務(wù)公司進入青島的首選區(qū)域；金家?guī)X金融區(qū)成為青島金融企業(yè)聚集度最高的區(qū)域；而市北CBD正在成為互聯(lián)網(wǎng)、信息科技、新媒體等新經(jīng)濟企業(yè)的聚集區(qū)。
在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新舊動能轉(zhuǎn)換的背景下，青島辦公樓市場需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。在2016年貢獻了39%租賃需求的金融類企業(yè)，其租賃占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新興金融企業(yè)，占比大幅下降。自2016年以來，互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作已過去三年，其辦公需求占比已由原來的三分之二下降至三分之一。但保險類等傳統(tǒng)金融行業(yè)的租賃需求保持穩(wěn)定增長的趨勢，健康險及保險科技的發(fā)展勢頭持續(xù)升溫，推動保險行業(yè)的辦公需求增加。華夏人壽及同方全球人壽分別在市北CBD租下超過2,000和1,000平米的辦公面積。專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的租賃需求穩(wěn)定上升，在全年1,000平方米以上的大宗租賃成交中占到39%。雖然品牌聯(lián)合辦公在青島的一級和二級租賃市場均有發(fā)展瓶頸，但本土運營商則保持積極擴張，推動靈活辦公市場滲透率上升至0.9%。新媒體等新經(jīng)濟類企業(yè)異軍突起，成為新增需求亮點，使整個市場的租戶結(jié)構(gòu)更加均衡多元。
租金同比降幅創(chuàng)十年之最，帶動辦公升級需求走高。市場需求疲軟令辦公樓租金持續(xù)承壓，截至2019年第四季度，整體及甲級辦公樓租金分別同比下降4.7%和4.8%，創(chuàng)2010年以來最大降幅。但租金下降也帶動了辦公升級需求，全年近五分之一的租賃交易來自于企業(yè)從乙級向甲級搬遷的升級，較2016年提升5個百分點。
市場平均租金止跌企穩(wěn)，新經(jīng)濟帶來需求增長新亮點。多方對于2020年的經(jīng)濟展望仍處悲觀情緒中，青島辦公市場整體需求增長將更趨謹慎。預(yù)計整體辦公樓租金震蕩企穩(wěn)，甲級市場租金將在明年達到5%左右的同比降幅后觸底，并維持低位運行。需求預(yù)測方面，教育類以及科技媒體通訊類企業(yè)，都將是未來辦公市場需求增長的新亮點。
零售地產(chǎn)市場新增供應(yīng)于年底集中釋放
2019年青島零售市場核心商圈供應(yīng)增速放緩，但年末有34萬平米的新增供應(yīng)集中釋放于城郊區(qū)域。近幾年隨著產(chǎn)業(yè)和人口向西海岸、高新區(qū)、膠州、即墨等區(qū)域擴散，加之基礎(chǔ)設(shè)施的引導(dǎo)，使得郊區(qū)城鎮(zhèn)體系迅速發(fā)展成熟，多因素促進零售商業(yè)向郊區(qū)下沉。預(yù)計到2025年，青島郊區(qū)商業(yè)市場存量將占到整體市場規(guī)模的43%。
2019年青島優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場整體凈吸納量為47.6萬平方米，較去年增加了18萬平方米。從全年的需求表現(xiàn)來看，時尚類、餐飲類、生活類品牌仍是市場上比較活躍的主體。餐飲類約占租賃年成交量的23%，但擴張意愿呈現(xiàn)兩極化和精細化趨勢�？驮捶�(wěn)定且需求面積較大的火鍋、海鮮等正餐類餐飲普遍在街區(qū)商業(yè)或裙樓底商項目尋求擴張；而瘦身進駐購物中心的餐飲品牌正在通過差異化和精細化定位鎖定細分客群；服飾類品牌近幾年受電商沖擊較大，整體擴張趨勢放緩，但同樣呈現(xiàn)精細化發(fā)展趨勢，比如服飾品牌集合店正在通過拆分單獨開店的模式強化品牌認知和定位。同時，隨著國潮復(fù)興的持續(xù)升溫，鄂爾多斯、波司登等國貨品牌在注入年輕化與設(shè)計感的新元素后也呈現(xiàn)擴張趨勢。家居生活品牌正突破單一品類小型店鋪的模式，向涵蓋家居、小家電、廚具、美妝、飾品、服裝、玩具，甚至家具等綜合性跨界的大店模式發(fā)展，例如無印良品中國第6家大型旗艦店入駐銀座商城，涵蓋家居、餐飲、電器、親子、手作體驗等多種業(yè)態(tài)。同時，采取渠道直采、高效周轉(zhuǎn)的倉儲式進口品牌集合店KKV也強勢進駐青島市場。
市場租金保持穩(wěn)定，經(jīng)營策略兩極化發(fā)展。截至2019年第四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場整體平均租金為251元/平方米/月，環(huán)比及同比分別小幅上漲0.3%及1.8%。隨著消費格局演變及市場競爭加劇，購物中心的經(jīng)營策略也在呈現(xiàn)多元化趨勢。運營較為成熟的購物中心更看重于品牌組合和檔次定位，并引領(lǐng)核心商圈市場租金穩(wěn)定上漲；而對于運營尚不穩(wěn)定的購物中心，提升入駐率成為階段性訴求，因此業(yè)主往往通過較優(yōu)惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養(yǎng)。
商業(yè)重心向郊區(qū)進一步下沉。未來12個月，郊區(qū)商業(yè)將成為青島零售地產(chǎn)市場的主要基調(diào)，2020年近15萬平米的新增供應(yīng)將全部位于近郊板塊，主要是西海岸新區(qū)和城陽區(qū)，青島零售商業(yè)版圖正在向近郊板塊加速下沉。
政策從嚴高端住宅市場持續(xù)降溫
今年以來住宅市場持續(xù)降溫，緊縮政策影響下市場逐漸趨于理性。全市整體年成交量約為12.1萬套，較去年減少2.4萬套。高端住宅市場年成交量為1,461套，較去年小幅減少430套。自2016年，住宅用地成交量呈上升趨勢，導(dǎo)致普通住宅存量上升了4.9萬套，截至年底全市可售住宅總套數(shù)為15.9萬套。
高端住宅新房價格同比下降5.5%。在經(jīng)歷了嚴峻的政策周期之后，以價換量成為下半年青島住宅市場主要的階段性訴求，影響全年住宅價格表現(xiàn)。高端住宅新房價格同比下降5.5%，為近五年來的首次明顯下跌，二手房市場同樣呈現(xiàn)穩(wěn)中有跌的趨勢。2019房地產(chǎn)市場的低位運行加之2020年經(jīng)濟環(huán)境預(yù)期不確定性增加，預(yù)計上半年投資增速將有所放緩。同時政策環(huán)境持續(xù)收緊，疊加前期積壓的需求集中釋放，2020年上半年需求釋放積極性將有所減弱，給整體市場價格帶來一定下行壓力。
高標準物流倉儲市場：非核心區(qū)域項目去化周期拉長
作為以生產(chǎn)制造和港口貿(mào)易為主要經(jīng)濟驅(qū)動的城市，青島的整體物流倉儲市場需求受到2019年制造業(yè)的增速放緩和國際貿(mào)易局勢的不穩(wěn)的影響表現(xiàn)。加之今年大量新增供應(yīng)多數(shù)位于非核心倉儲市場，區(qū)位及基礎(chǔ)設(shè)施尚待成熟，多個新項目經(jīng)歷了較長的前期蓄客及去化周期。截至2019年第四季度，全市非保稅高標準物流倉儲市場總存量約為159萬平方米，全年新增供應(yīng)32萬平方米，整體市場空置率上升6.3個百分點至13.4%。
消費需求的穩(wěn)定增長鞏固了核心市場項目的資產(chǎn)表現(xiàn)。網(wǎng)購和商超消費需求保持穩(wěn)定增長，有效提振和補充了實體經(jīng)濟對青島倉儲市場帶來的影響，基于配送高頻性和便利性的要求，生活資料類商品的倉儲需求通常集中于交通便利的核心細分市場，例如空港附近和膠州上合示范區(qū)，推動核心區(qū)域租金穩(wěn)定小幅增長。截至2019年第四季度，全市非保稅高標準物流倉儲市場平均租金為0.77元/平方米/天，同比上漲4.7%。
供應(yīng)高峰持續(xù)，市場表現(xiàn)分化。今年倉儲用地的成交高峰將在未來兩到三年內(nèi)對物流倉儲市場的新增供應(yīng)帶來更大競爭壓力， 2020年預(yù)計將有超過60萬平米的新項目交付。新機場搬遷將推動市場格局重構(gòu)，臨空經(jīng)濟區(qū)及即墨大信鎮(zhèn)附近未來或?qū)⒊蔀樾屡d物流倉儲市場。由于高標準物流倉儲設(shè)施的運營對區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施的依賴度較高，在新增供應(yīng)持續(xù)放量和宏觀經(jīng)濟不確定因素增加的背景下，預(yù)計核心市場和非核心市場租金表現(xiàn)將呈分化趨勢。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
