近日，第一太平戴維斯舉行媒體見面會(huì)，進(jìn)行2019年度上海房地產(chǎn)市場回顧及2020年展望，對上海甲級寫字樓、零售物業(yè)、住宅等細(xì)分市場進(jìn)行解析。
上海甲級寫字樓市場
市場租賃情緒趨弱，年末數(shù)個(gè)項(xiàng)目延期。第四季度僅兩個(gè)全新甲級寫字樓項(xiàng)目交付入市，為市場新增13.6萬平方米寫字樓面積，至此，全年全市新增供應(yīng)累計(jì)達(dá)68.8萬平方米。截至2019年末，上海整體甲級寫字樓存量為1330萬平方米，同比增長5%。季內(nèi)新項(xiàng)目包括：靜安寶華中心、博薈廣場。
2019年全年整體寫字樓凈吸納量共計(jì)約62.4萬平方米，同比下降46%，接近同期供應(yīng)水平。第四季度，中央商務(wù)區(qū)繼續(xù)錄得負(fù)吸納量，同時(shí)空置率繼續(xù)走高。
由于年內(nèi)新增供應(yīng)暫緩（尤其是非核心商務(wù)區(qū)），全市甲級寫字樓平均空置率較去年同比微降0.8個(gè)百分點(diǎn)，至17.5%。然而整體市場依然維持供過于求的局面，且未來兩到三年內(nèi)該趨勢仍將延續(xù)。
租賃需求持續(xù)放緩迫使業(yè)主繼續(xù)加大租金讓步以換取出租率，這使得第四季度全市甲級寫字樓租金繼續(xù)環(huán)比下跌0.4%，至人民幣每平方米每天7.9元。2019全年租金跌幅0.9%。
展望
預(yù)計(jì)2020年全市甲級寫字樓市場還將迎來170萬平方米新供應(yīng)。大量的未來供應(yīng)加之需求疲軟將推升來年市場的空置水平，寫字樓整體有效租金短期內(nèi)上漲的可能性不大。
盡管整體的租賃情緒并不樂觀，但2019年釋放了不少積極信號，包括年底中美磋商第一階段協(xié)議簽署，國內(nèi)頭部企業(yè)擴(kuò)張，零售消費(fèi)品牌型企業(yè)加速布局國內(nèi)，以及金融業(yè)進(jìn)一步開放等，這將提振信心并利好未來寫字樓需求。
近期聯(lián)合辦公、科技媒體等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)企業(yè)的退租/減租迫使業(yè)主重新評估來自快速增長行業(yè)的租戶風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主應(yīng)盡量避免將面積出租予單一租戶/行業(yè)，同時(shí)于前期階段積極采取措施以確保利益。
浦東寫字樓市場迎來調(diào)整期，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)可租面積較2016年幾近翻倍，平均租金則低于三年前8.4%，因而對于考慮在浦東落地的新設(shè)企業(yè)，或擁有辦公升級/擴(kuò)租需求的企業(yè)而言是個(gè)契機(jī)。
上海零售市場
2019年前十一個(gè)月，上海零售總額同比上漲6.6%，增速較去年同期下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。
2019年全年共有12個(gè)項(xiàng)目帶來約90萬平方米新增供應(yīng)。其中第四季度共五個(gè)新項(xiàng)目入市，為市場帶來443,400平方米新增供應(yīng)。且有三個(gè)項(xiàng)目升級改造完成，以全新形象迎合不斷升級的消費(fèi)者需求。
第四季度全市購物中心首層租金環(huán)比上漲0.4%至每平方米每天人民幣27.5元。
核心商圈與非核心商圈購物中心空置率均較上季度增長0.2個(gè)百分點(diǎn)，分別至6.0%和9.0%。全市空置率水平受新增供應(yīng)影響，升至近兩年最高。
零售創(chuàng)新和技術(shù)更新持續(xù)加速，傳統(tǒng)商圈年內(nèi)積極調(diào)整定位，以全新概念和品牌鼓勵(lì)消費(fèi)者踏入門店。
展望
2020年零售市場因部分大型項(xiàng)目推遲開業(yè)時(shí)間，將繼續(xù)面臨供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)有12個(gè)項(xiàng)目約129萬平方米新增供應(yīng)入市，且均位于非核心商圈。
“首店經(jīng)濟(jì)”、“夜間經(jīng)濟(jì)”持續(xù)發(fā)力之余，新概念和主題也將不斷涌現(xiàn)，帶動(dòng)消費(fèi)市場增長。
黃浦江及蘇河灣沿岸預(yù)計(jì)將有新增供應(yīng)入市，有望利用景觀優(yōu)勢吸引客流。
未來將落地的哈洛德百貨、樂高主題樂園等則持續(xù)吸引游客訪滬，打造具有上海特色的文旅商業(yè)或?yàn)榘l(fā)展契機(jī)。
第一太平戴維斯上海商鋪部購物中心管理服務(wù)董事陳綺寧表示：“除了首店經(jīng)濟(jì)和夜間經(jīng)濟(jì)的大熱，隨著時(shí)代變遷，街區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)和形式也隨之不斷迭代。現(xiàn)在的街區(qū)商業(yè)更趨向于精品商業(yè)的經(jīng)營模式。運(yùn)營管理統(tǒng)一化、精細(xì)化，展示面和建筑設(shè)計(jì)更加時(shí)髦年輕，以及精致、差異化的市場定位都是街區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，街區(qū)商業(yè)的不斷突破也在為消費(fèi)者不斷帶來個(gè)性化的購物體驗(yàn)�！�
上海住宅租賃市場
2019年全年上海住宅租賃市場租金保持穩(wěn)定，在第四季度各子市場有所下跌。經(jīng)濟(jì)走緩下，運(yùn)營商開始降低租金以期提升入住率。許多服務(wù)式公寓，尤其是核心區(qū)域的服務(wù)式公寓開始提供日租或周租等租期較短的服務(wù)。
全市平均空置率環(huán)比下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)到15.1%，同比上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)。
服務(wù)式公寓空置率環(huán)比下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)到17.3%；小業(yè)主公寓空置率環(huán)比上漲0.5個(gè)百分比到14.8%；別墅空置率則環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。
第四季度全市平均租金為人民幣每平方米每月203.6元，租金指數(shù)環(huán)比下跌1.5%。服務(wù)式公寓租金指數(shù)環(huán)比下跌1.2%，至人民幣每平方米每月237.3元；小業(yè)主公寓租金環(huán)比下跌1.6%，至人民幣每平方米每月183.7元；別墅租金環(huán)比下降1.7%至人民幣每平方米每月154.8元。
第四季度有720套服務(wù)式公寓新增供應(yīng)入市：寶格麗服務(wù)式公寓入市143套；馨樂庭陸家嘴及馨樂庭古北分別為市場帶來168及192套公寓；靜安陽光城睿灣服務(wù)式公寓為市場帶來217套新增供應(yīng)。
展望
預(yù)計(jì)2020年整體高端租賃市場租金仍將微幅下調(diào)，業(yè)主或?qū)⒗^續(xù)提供折扣及相應(yīng)措施幫助提升入住率；
前灘東美國際公寓將在2020年第一季度入市，為市場帶來57套新增供應(yīng)；
馨樂庭在2020年將為市場帶來一個(gè)全新的馨樂庭服務(wù)式公寓項(xiàng)目；
隨著經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn)及中國的持續(xù)開放，跨國公司職業(yè)經(jīng)理人或?qū)⒃?020年重返上海租賃市場。
上海住宅銷售市場
一手商品住宅市場
第四季度，上海新建商品住房新增供應(yīng)約185萬平方米，環(huán)比下降13.6%，同比則下降35.8%。
一手商品住宅成交量共計(jì)約193萬平方米，環(huán)比下降8.5%，同比上升25.8%。
一手商品住宅成交均價(jià)環(huán)比攀升3.5%，達(dá)到每平方米人民幣54,100元，同比則下降11.7%。
一手高端公寓市場
第四季度，上海一手高端公寓市場迎來20萬平方米的新增供應(yīng)，延續(xù)了第三季度較大的供應(yīng)量，同比約下降62%。其中陸家嘴濱江，尤其北濱江持續(xù)有較大供應(yīng)。
一手高端公寓成交量共計(jì)約17.6萬平方米，與上季度持平，同比下降38.9%。
一手高端公寓價(jià)格指數(shù)較上季度同比下降3.4%，環(huán)比微跌1.4%，平均成交價(jià)格達(dá)到人民幣每平方米104,300元。
2019年全年，上海約有55.7萬平方米的高端供應(yīng)入市，盡管供應(yīng)集中釋放在下半年，但全年各季度成交量平穩(wěn)。
住宅用地市場
第四季度，上海共成交20塊純居住用地。成交占地面積共計(jì)69.5萬平方米，可建面積共計(jì)120.2萬平方米，平均成交樓面價(jià)約為人民幣每平方米19,700元。松江、青浦等傳統(tǒng)市郊區(qū)域住宅土地成交維持較高供應(yīng)量；中心城區(qū)方面，位于靜安區(qū)天目社區(qū)成交一宗宅地，樓面價(jià)達(dá)每平方米人民幣55,000元。季度內(nèi)無純居住用地外的住宅用地拍出。
租賃住宅用地方面，第四季度上海共成交九幅純租賃用地，均以零溢價(jià)成交�？山娣e共計(jì)約83.1萬平方米，其中位于大虹橋區(qū)域的租賃用地拍出人民幣每平方米10,900元。此外，季度內(nèi)虹口廣中社區(qū)及浦東張江均有含租賃用地的綜合用地拍出。
展望
第四季度LPR新政發(fā)布，除新增住房貸款外，此前簽訂的住房貸款合同也可選擇與LPR掛鉤，按浮動(dòng)利率計(jì)算還款額。住房貸款導(dǎo)向?qū)⒏鼮槭袌龌?/P>
2019年上海住宅市場仍處于盤整期。2020年預(yù)計(jì)住房市場在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上或有逐步回暖。
隨著軌道交通14、15、18號線分段開通，受益于通勤優(yōu)勢提升以及供應(yīng)面相對寬松的普陀及浦東南中環(huán)等區(qū)域或?qū)⒂谢钴S表現(xiàn)。
第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事及主管唐華表示：“提及上海豪宅，首先想到四大傳統(tǒng)受關(guān)注的豪宅板塊——新天地、外灘、徐家匯、以及陸家嘴，他們坐擁上海最核心的區(qū)域，富有豐厚的歷史和文化底蘊(yùn)，同時(shí)占據(jù)稀缺自然景觀，并享有各種成熟配套。新天地獨(dú)有的石庫門海派風(fēng)情，營造出了以翠湖天地、復(fù)興瓏御為代表的標(biāo)桿豪宅力作。同時(shí)我們看到，隨著城市的發(fā)展，以蘇河灣、北外灘、徐匯濱江為代表的的新興豪宅板塊也越來越受到市場的關(guān)注。近來圍繞蘇洲河沿線，延承蘇河灣城市規(guī)劃發(fā)展的一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將陸陸續(xù)續(xù)推向市場，蘇河板塊再次升級無疑將成為未來上海最值得關(guān)注的豪宅成長板塊之一。預(yù)計(jì)2020年將迎來多個(gè)高端住宅項(xiàng)目的入市，規(guī)�；暮勒奂瘏^(qū)雛形已經(jīng)形成。”
上海投資市場
2019年第四季度共發(fā)生12筆大宗成交，合計(jì)成交金額為人民幣169.5億元，同比下降60%（2018年同期成交額處于歷史較高水平）。2018年第四季度成交兩宗大于80億的大單，但2019年同期最大單僅有華僑城蘇河灣項(xiàng)目，成交額約人民幣47億。部分成交直到2020年第一周才公布。
融資環(huán)境持續(xù)收緊，到期賬務(wù)未償付情況增加，加劇了中小房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。由于貸款通常由房地產(chǎn)為底層抵押資產(chǎn)，違約數(shù)量的增長致使全年不良資產(chǎn)持續(xù)走高。開發(fā)商對體量較大的投資維持謹(jǐn)慎態(tài)度，部分開發(fā)商也在打包出售資產(chǎn)以償還貸款。全年開發(fā)商面臨的壓力較往年有所擴(kuò)大。
雖然貿(mào)易摩擦?xí)壕�，然而國�?nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍舊偏弱，不確定性并未消除。風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者重新回到一線城市核心市場挑選合適的物業(yè)。然而即使在一線城市，基本面及價(jià)格回落都令投資者暫緩決策。
自用買家活躍度較高，部分自用買家為樹立公司品牌聲譽(yù)，選擇在時(shí)下收購窗口期為自己挑選合適的物業(yè)，一些買家入手新的總部地址。除傳統(tǒng)金融、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)外，生物醫(yī)藥及數(shù)據(jù)公司等自用買家也在投資市場上逐漸活躍。
展望
受到供應(yīng)持續(xù)增加及新增需求影響，未來幾年上海寫字樓市場仍將面臨壓力。投資者在租金增長愈發(fā)艱難的情況下，會(huì)向賣家尋求折扣以期提高資產(chǎn)的投資回報(bào)。
2020年初已有兩只境內(nèi)外聯(lián)手的合資基金成立：分別是正大高和投資基金以及旭輝領(lǐng)寓GIC投資平臺(tái)。其服務(wù)對象也為近年發(fā)展較為快速的舊城改造及長租公寓領(lǐng)域。預(yù)計(jì)2020年，此類政府支持的細(xì)分領(lǐng)域也將出現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
