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抱團(tuán)取暖“共茂晟”,世茂要重走福晟老路?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2020-1-14 9:02:14
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[提要]今日下午,世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)在福州世茂洲際酒店舉辦品牌發(fā)布會(huì),正式宣布雙方締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

  2020年開年,一筆在市場上傳聞已久的收購交易終于落地了。

  今日下午,世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)在福州世茂洲際酒店舉辦品牌發(fā)布會(huì),正式宣布雙方締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

  靴子已落地,這場“貌似”雙贏的交易能否展開萬億想象?

  一場言之無物的發(fā)布會(huì)

  最近,房企發(fā)布會(huì)成為媒體圈熱議的話題,媒體老師們受夠了長達(dá)兩小時(shí)、冗雜但毫無信息點(diǎn)的發(fā)布會(huì),紛紛夸獎(jiǎng)起融創(chuàng)BOSS孫宏斌的單口相聲和高效但不精彩的恒大發(fā)布會(huì)。

  令人大跌眼鏡的是,這場品牌發(fā)布會(huì)剛好撞在槍口上,且槽點(diǎn)滿滿。

  雖集齊許世壇和潘偉明等一眾大咖,但這場發(fā)布會(huì)卻呈現(xiàn)了一場“反面教材”,差別對待、粉飾太平、毫無信息點(diǎn)也成為了媒體老師口誅筆伐的點(diǎn)。

  奇點(diǎn)君剝絲抽繭,為這場發(fā)布會(huì)做了幾點(diǎn)總結(jié):

  1、一個(gè)新平臺(tái)。世茂和福晟兩家合作輸出的是世茂福晟新平臺(tái)。用許世壇的原話來說:“這個(gè)合作不是誰收購誰,而是兩個(gè)公司一起合作,強(qiáng)調(diào)的是1+1>2。首先是戰(zhàn)略合作,其次是全方位的,將在房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、舊城改造和物業(yè)生活方面展開全方位的戰(zhàn)略合作!

  這個(gè)平臺(tái)將交由世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、世茂海峽發(fā)展公司董事長兼總裁呂翼來操盤。據(jù)悉,現(xiàn)年36歲的呂翼從畢業(yè)之后就加入世茂集團(tuán)做“管培生”,一路晉升,是許世壇非常器重的區(qū)域大將,其帶領(lǐng)的世茂海峽2019年的銷售額突破900億元。

  2、三方股權(quán)比例為4:4:2。據(jù)市場消息,世茂、東方資產(chǎn)與福晟的股權(quán)比例大致為4:4:2。其中,世茂集團(tuán)和東方資產(chǎn)分別持股40%,福晟集團(tuán)留有20%的股權(quán)。交易的項(xiàng)目個(gè)數(shù)大約為70多個(gè)。

  關(guān)于福晟旗下的不良資產(chǎn),許世壇表示,世茂福晟會(huì)和金融機(jī)構(gòu)合作,在財(cái)務(wù)融資上的重組,讓企業(yè)競爭力得到很大提升。許世壇還透露,“福晟是短期流動(dòng)性的問題,即需要把短期的債,換成長期的債,世茂會(huì)配合金融機(jī)構(gòu)做這個(gè)事” 。

  3、舊改貨值近4千億。福晟在全國的舊改項(xiàng)目規(guī)模很大,未來發(fā)展?jié)摿艽螅谂f改方面是世茂的短板,但是福晟的優(yōu)勢。據(jù)悉,福晟在全國擁有很多舊改資源,估計(jì)有3000-4000億元規(guī)模貨值,其中僅大灣區(qū)就有1000多億的舊改規(guī)模。

  從某種程度上來看,二者的合作確是“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。福晟是一家全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的公司,在全國擁有很多優(yōu)質(zhì)的舊改資源,但是目前缺錢;世茂在今年瘋狂“買買買”,收了很多并購和舊改項(xiàng)目,建筑和舊改又恰巧是世茂的短板。

  然而,世茂、東方資產(chǎn)與福晟之間股權(quán)比例、簽約項(xiàng)目數(shù)量,在這場發(fā)布會(huì)上均未有具體的回應(yīng)。

  大魚吃小魚的兇猛

  與融創(chuàng)萬達(dá)富力那場“世紀(jì)發(fā)布會(huì)”相比,世茂福晟品牌發(fā)布會(huì)有其相似性。

  從許世壇上位后的表現(xiàn)來看,世茂想要極速擴(kuò)張的心思,根本藏不住。在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場,許世壇也提到,行業(yè)規(guī)模在到十六萬億元以后,規(guī)模很難再進(jìn)一步放大,中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“大魚吃大魚”階段。

  從世茂今年的表現(xiàn)來看,許世壇可能想當(dāng)?shù)牟皇谴篝~,而是“鯊魚”。

  上半年,在不到三個(gè)月的時(shí)間里,世茂就斥資200億元拿下18個(gè)并購項(xiàng)目,出讓方主要包括泰禾集團(tuán)、粵泰股份、萬通地產(chǎn)等。世茂成為今年流動(dòng)性緊張的泰禾的“接盤俠”,上述收購中對泰禾集團(tuán)項(xiàng)目的收購就達(dá)7個(gè), 交易對價(jià)約為77億 。

  截至2019年6月30日,世茂房地產(chǎn)新增土儲(chǔ)1412萬平方米。其中,從土儲(chǔ)貨值來看,收并購項(xiàng)目約占60%;從土儲(chǔ)面積來看,收并購方式獲取的項(xiàng)目占比則約70%。這意味著世茂僅在半年內(nèi)就基本完成了收并購項(xiàng)目占比的全年目標(biāo)。

  世茂還在繼續(xù)“買買買”,與福晟合作可以窺見一二。

  在許世壇看來,現(xiàn)在是并購的好時(shí)機(jī)。年初的業(yè)績會(huì)上,許世壇就表示,世茂2019年70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來自并購,將拿回款的50%買地。

  同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉在接受媒體采訪時(shí)表示,公開市場很多成交地塊的利潤空間壓縮到3%~4%,甚至是不賺錢的,而收并購市場中,一些項(xiàng)目還能達(dá)到8%~10%凈利率,還是一個(gè)比較合理的利潤空間。

  但對于世茂來說,抓住的是金元寶還是燙手山芋,還是個(gè)未知數(shù)。以世茂最近收購粵泰股份的5個(gè)項(xiàng)目為例,部分含復(fù)雜債權(quán)和股權(quán)關(guān)系的項(xiàng)目充斥其中,這意味著對于世茂而言,將加大開發(fā)難度和開發(fā)時(shí)間,進(jìn)一步增加經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

  奇點(diǎn)君進(jìn)一步梳理并購項(xiàng)目得知,一些項(xiàng)目位于世茂從未開發(fā)過的城市,對其品牌的認(rèn)可度不高,在啟動(dòng)工作中可能會(huì)遇到一些困難。

  業(yè)內(nèi)人士告訴奇點(diǎn)君,可能這也是世茂選擇與福晟合作的原因之一,福晟在深圳、惠州、鎮(zhèn)江、鄭州等地有著豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)。世茂收購的難啃“舊改大骨頭”,二者可以立足于現(xiàn)有優(yōu)勢資源,整合上下游產(chǎn)業(yè)。

  難解“消化不良”之痛?

  凡事都有兩面性,通過并購使規(guī)模提升的同時(shí),世茂房地產(chǎn)的負(fù)債率也在悄然走高。在福晟短期流動(dòng)性無法解決的前提下,雙方的合作能否“共茂晟”?

  2019年上半年,世茂房地產(chǎn)負(fù)債總額約3047億元,同比增長32.5%。其中,流動(dòng)負(fù)債總額約2143億元,同比增長39%,非流動(dòng)負(fù)債總額約903.88億元。

  世茂房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也創(chuàng)下了三年來的最高。2017年上半年至2019年上半年,世茂的資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.76%、68.94%和73.25%。

  2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜中,世茂房地產(chǎn)以1523.0億元的操盤金額,位居第11位;2019年以2090.8億元的操盤金額,位居第9位,排名上升2個(gè)名次。

  反觀福晟,2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示,福晟集團(tuán)以452.0億元的權(quán)益金額,位居55位;而2019年福晟集團(tuán)以465.8億元的操盤金額,位居銷售排行榜61位,排名下降6個(gè)名次。

  然而時(shí)間倒回兩三年,2016年-2017年,福晟兩年內(nèi)在全國的收并購項(xiàng)目達(dá)107個(gè),總貨值高達(dá)8100億元。

  不過短短兩三年,福晟就“消化不良”,2019年開始了賣股、賣地。福晟擴(kuò)張步伐過快,集團(tuán)管控卻難以匹配,無法以更高杠桿有效撬動(dòng)更大規(guī)模,加杠桿節(jié)點(diǎn)晚于其他同類房企就遇上地產(chǎn)融資寒冬。

  換句話說,福晟野心夠大但時(shí)運(yùn)不濟(jì),與大鱷抱團(tuán)不失為一個(gè)良策。那么,激進(jìn)的世茂會(huì)不會(huì)是下一個(gè)福晟呢?

來 源:鳳凰網(wǎng)    

  編 輯:liuy

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