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保利琶洲收官作 108畝留用地與舊改成色
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-10-14 15:25:47
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[提要]保利的全面改造,成為集居住、商業(yè)、酒店、辦公、休閑于一體的大型城市綜合體,房屋建筑密度大大降低,市政用地、公建配套面積、綠地率等也大幅提升。

  走去廣州保利洲際酒店的一路上,可以看到現(xiàn)時(shí)的琶洲村路面寬闊、高樓林立、兩旁的商業(yè)街也熱鬧了起來(lái)。

  十年間,琶洲村成功蛻變。改造前,這里還是典型的臟亂差和安全隱患極大的城中村代表。而今經(jīng)過(guò)保利的全面改造,成為集居住、商業(yè)、酒店、辦公、休閑于一體的大型城市綜合體,房屋建筑密度大大降低,市政用地、公建配套面積、綠地率等也大幅提升。

  10月10日,琶洲村108畝留用地項(xiàng)目舉行合作開(kāi)發(fā)簽約儀式,保利宣布成為該村合作企業(yè)。

  上個(gè)月的17日,琶洲村以83.2%的支持率表決通過(guò)保利作為該村108畝項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)企業(yè)。據(jù)保利管理層介紹,這是繼2010年琶洲“城中村”舊改項(xiàng)目完成以來(lái),保利再次參與該村項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)。

  保利內(nèi)部人士告訴現(xiàn)場(chǎng)媒體,這是保利在琶洲的收官作,意味著琶洲村將整體開(kāi)發(fā)完成。

  比獵德村地塊還大了近一倍的琶洲村對(duì)于廣州舊村的意義并不小。為琶洲村量身而作的開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式是政府的一次全新的嘗試,其成功的意義在于政府便可退居幕后,并全面開(kāi)啟全市新模式的城中村改造工作。

  而對(duì)于保利來(lái)說(shuō),作為第一個(gè)成功啃下的城中村,其形成的“琶洲模式”也成為其后續(xù)開(kāi)展城市更新工作的重要參照。

  琶洲“收官作”

  本次保利簽約的108畝留用地位于琶洲中二區(qū)核心區(qū)南片,與地鐵4號(hào)線、8號(hào)線萬(wàn)勝?lài)镜闹本距離約500米,與琶洲新村小區(qū)僅一路之隔。

  該留用地塊在之前并未納入琶洲整體改造中,直到現(xiàn)在才準(zhǔn)備投入開(kāi)放建設(shè)!傲粲玫匾话阌脕(lái)發(fā)展集體經(jīng)濟(jì),不能做住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā),大致都會(huì)做成公寓、產(chǎn)業(yè)園和商業(yè)等”,世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星表示。

  “該項(xiàng)目的建成,將會(huì)為廣州市場(chǎng)新增約20萬(wàn)平方米的商業(yè)和商務(wù)空間”,廣東保利城市發(fā)展有限公司總經(jīng)理袁俊于簽約儀式上介紹道。據(jù)悉,琶洲村108畝地塊項(xiàng)目定位為廣州濱水地標(biāo),擬打造成為集商業(yè)、辦公等多功能于一體的城市地標(biāo)綜合體,也將與保利天幕廣場(chǎng)、保利叁悅廣場(chǎng)、保利MO等共同組成琶洲東部商業(yè)互聯(lián)經(jīng)濟(jì)圈。

  全國(guó)首個(gè)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的迄今最大規(guī)模的城中村改造項(xiàng)目,成為琶洲村頭頂?shù)墓猸h(huán)。隨著琶洲村全面改造的完成,目前該區(qū)域辦公氛圍濃厚、商圈也已經(jīng)成熟,其周邊1公里范圍內(nèi)便是保利廣場(chǎng)、萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)、環(huán)匯商業(yè)廣場(chǎng)、琶洲商業(yè)廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體;并且還臨近會(huì)展中心、琶洲塔和會(huì)展公園等,商貿(mào)娛樂(lè)氛圍漸濃。

  如今,以珠江為核心的“一江三城”規(guī)劃為琶洲吸引了眾多互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)及其他高新科技產(chǎn)業(yè),包括中國(guó)移動(dòng)、騰訊、國(guó)美、小米、歡聚時(shí)代、星河灣、科大訊飛等,其中唯品會(huì)總部大廈將投入使用,環(huán)球市場(chǎng)、阿里巴巴、華邦等5個(gè)項(xiàng)目2020年底前將陸續(xù)入駐辦公。

  琶洲舊村改造,亦是讓保利在舊改上“一戰(zhàn)成名”的項(xiàng)目。據(jù)保利方稱(chēng),琶洲每年要接待全國(guó)各地300多個(gè)考察團(tuán),了解和學(xué)習(xí)琶洲村改造的經(jīng)驗(yàn)。

  曾有報(bào)道詳細(xì)列舉廣州的獵德、林和、楊箕、琶洲村、潭村這5條已完成改造的村各個(gè)維度對(duì)比,最終琶洲村舊改以總計(jì)38分列5條村之首,其中人居舒適度、改造推進(jìn)度、教育提升度、村改收益度、文化保育度五個(gè)維度均排名第 。

  十年前,琶洲村啟動(dòng)了整村改造,關(guān)于資質(zhì)認(rèn)定的五道拍賣(mài)門(mén)檻便頗為嚴(yán)格,最終具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的保利得以底價(jià)1.42億元獨(dú)吞這超過(guò)64萬(wàn)平方米的土地,并承擔(dān)總計(jì)約44.7億元的改造成本。

  回顧改造前的琶洲,主要癥結(jié)在于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)反差劇烈,村內(nèi)“握手樓”遍布,規(guī)劃管理無(wú)序,環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計(jì)生等問(wèn)題突出,配套設(shè)施匱乏。直到2014年12月完成村民回遷,保利實(shí)際上僅用了4年順利完成琶洲村改造。

  值得借鑒的是,琶洲項(xiàng)目中3/4的土地被征為國(guó)有,但村集體拿到了40%的建筑面積,開(kāi)發(fā)商保利則拿了56%的建筑面積,這樣的利益平衡能讓保利和村集體都獲益不少。

  改造完成后,目前琶洲村的大部分物業(yè)都是村民持有的,而保利后續(xù)重點(diǎn)做輕資產(chǎn)管理。集體物業(yè)中包括地鐵口商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓共約20萬(wàn)平方米,按3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)保守估算,資產(chǎn)價(jià)值高達(dá)78億元,這些物業(yè)整體打包給保利商業(yè)承租運(yùn)營(yíng),每年亦可為村集體帶來(lái)約2億元凈收入。

  “琶洲模式”為業(yè)內(nèi)所認(rèn)可的成功便在于最大程度提高了村民收益。據(jù)了解,琶洲村村民戶(hù)均回遷面積在300平方米左右,村民通過(guò)出租一部分面積便可獲不少租金收入,每年兩期的廣交會(huì),亦能給周邊租賃帶來(lái)巨大的收益。

  保利舊改成色

  被外界盛贊的“琶洲模式”一改以往,充分發(fā)揮和激活市場(chǎng)活力,政府、村民和開(kāi)發(fā)商三方實(shí)現(xiàn)了和諧共贏的良性循環(huán),這是琶洲舊改成功模式的意義所在。

  但即便是成功的琶洲案例,背后亦是充滿荊棘。其中在回遷階段,琶洲村也出現(xiàn)過(guò)影響頗大的村民“維權(quán)”活動(dòng)。保利能在短短四年內(nèi)完成琶洲村從動(dòng)遷到回遷的壯舉,事實(shí)上和政府的一路綠燈以及保利的的前期工作有極大關(guān)系。此外,保利在最耗時(shí)難啃的動(dòng)遷環(huán)節(jié)表現(xiàn)足夠的“誠(chéng)懇”,之所以獲得村民支持亦在于改造的公開(kāi)透明。

  以“琶洲模式”為參照,保利后續(xù)參與開(kāi)發(fā)天河冼村、天河小新塘、黃埔魚(yú)珠等多個(gè)舊改項(xiàng)目。

  據(jù)保利介紹,其城市更新業(yè)務(wù)版圖目前共涉及11個(gè)省份,20個(gè)城市,布局重點(diǎn)為粵港澳大灣區(qū),此外輻射華中、華北、西南、西北區(qū)域。

  截至目前,保利發(fā)展城市更新方面跟進(jìn)項(xiàng)目超130個(gè),涵蓋舊村、舊廠、舊城(含棚戶(hù)區(qū)改造)、留用地開(kāi)發(fā)及一級(jí)土地整理,與村合作項(xiàng)目近40個(gè),在建及建成項(xiàng)目近10個(gè),擁有超過(guò)1萬(wàn)畝協(xié)議改造面積。

  而真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化的除了琶洲,還有天河小新塘項(xiàng)目。該村項(xiàng)目位于廣州天河區(qū)東部,名氣雖不及獵德、冼村等,但其周邊圍繞國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地、天河智慧城、廣州科學(xué)城等高新產(chǎn)業(yè)區(qū),也具備較強(qiáng)的土地增值潛力。

  2015年,保利總投資200億元入駐小新塘。不到4年時(shí)間,小新塘在2019年6月完成首次回遷分房。至2019年底,50棟回遷房全部封頂,臨遷在外10年的村民職工首次回遷分房。這其中進(jìn)展快速的很大部分原因要?dú)w結(jié)于動(dòng)遷的效率。

  琶洲村和小新塘是保利舊改暫且收割到的果實(shí),而眾多舊改項(xiàng)目中,亦不進(jìn)展緩慢、舉步維艱的。其中最典型的為擁有近800年歷史的冼村,“九年磨一村”,從2011年接手到2019年3月,冼村改造新方案才終于出爐。

  持續(xù)改造10年后,冼村村民在2018年首次回遷入住新房。另?yè)?jù)保利內(nèi)部人士介紹,目前冼村三期回遷房也已經(jīng)封頂。

  今年以來(lái),保利在舊改市場(chǎng)上仍然頻有斬獲。4月23日,南沙區(qū)黃閣鎮(zhèn)亭角村以100%的通過(guò)率選定保利為合作企業(yè);9月28日信息披露,保利拿下廣州黃埔大塱村舊改項(xiàng)目,總投資額30億。廣州之外,保利華南在深圳聯(lián)合保利資本、深圳裕和集團(tuán)三方合作拿下了深圳大鵬新區(qū)青谷城市更新項(xiàng)目主體,擬建21.6萬(wàn)平米綜合體。

  一度引來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的是6月保利聯(lián)合富力體拿下海珠赤沙村舊改,難得的是這兩大舊改巨頭過(guò)往的交鋒與爭(zhēng)奪在赤沙村項(xiàng)目上“妥協(xié)”。

  后入局的保利無(wú)疑成為最后的贏家。而與琶洲會(huì)展中心僅有一河之隔的赤沙村,被稱(chēng)為廣州舊改的“明日之星”,其身上的光環(huán)也正是琶洲所賦予的。

  來(lái) 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

  編 輯:chenhong

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