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碧桂園綠地恒大拿地最多 武漢蘭州西安最被房企看好
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-10-14 9:35:03
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[提要]進(jìn)入三季度,受持續(xù)趨嚴(yán)的調(diào)控壓力,土地市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)冷。到9月底,土地市場(chǎng)成交情況已連續(xù)下滑3個(gè)月,熱度明顯回落,主要體現(xiàn)在土地出讓金下降、溢價(jià)率下降、房企拿地規(guī)模下滑、地塊流拍等方面。

  盡管土地市場(chǎng)降溫明顯,但從房企拿地情況來(lái)看,中西部省會(huì)城市與城市群內(nèi)核心城市仍然是房企投資熱點(diǎn)。

  融資收緊壓力已率先傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。

  受疫情影響,2020年土地市場(chǎng)在經(jīng)歷1、2月短暫低迷后,3月份開始迎來(lái)供地高峰,單月供地1545宗,環(huán)比增長(zhǎng)150.81%,同比增長(zhǎng)38.07%,這樣的熱度一直持續(xù)到二季度。

  進(jìn)入三季度,受持續(xù)趨嚴(yán)的調(diào)控壓力,土地市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)冷。到9月底,土地市場(chǎng)成交情況已連續(xù)下滑3個(gè)月,熱度明顯回落,主要體現(xiàn)在土地出讓金下降、溢價(jià)率下降、房企拿地規(guī)模下滑、地塊流拍等方面。

  中指院數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入三季度,50家代表房企拿地規(guī)模整體呈持續(xù)下滑趨勢(shì),有32家9月拿地金額較前8個(gè)月均值出現(xiàn)下滑。

  克而瑞數(shù)據(jù)亦顯示,截至9月27日,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍現(xiàn)象較上月加劇,流拍率升至10%以上。流拍地塊主要集中在三四線城市,其中3成是商辦地塊,涉宅用地則位于區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套欠缺的遠(yuǎn)郊區(qū)域。

  業(yè)內(nèi)表示,由于調(diào)控從緊的預(yù)期仍在,土地市場(chǎng)降溫在一定程度上反映出在“三條紅線”影響下,房企開始有所顧忌,謹(jǐn)慎拿地。

  不過(guò)億翰智庫(kù)首席研究員張化東表示,從近幾年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,房企為平衡資產(chǎn)負(fù)債,到了下半年一般會(huì)停止土地再投資!啊龡l紅線’對(duì)土地市場(chǎng)影響是短期的,長(zhǎng)期是對(duì)經(jīng)營(yíng)模式有影響!

  值得注意的是,盡管土地市場(chǎng)降溫明顯,但從房企拿地情況來(lái)看,中西部省會(huì)城市與城市群內(nèi)核心城市仍然是房企投資熱點(diǎn)。中指院數(shù)據(jù)顯示,1-9月,50家代表房企拿地TOP10城市中,中西部省會(huì)城市占7席,其中武漢、蘭州和西安占據(jù)前三位。

  7家房企新增土儲(chǔ)過(guò)千萬(wàn)平方米

  中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,50家代表房企1-9月月均拿地均值為1928億元,顯著高于2019年月度均值。截至9月底,共有7家房企新增土地儲(chǔ)備跨過(guò)千萬(wàn)平方米,碧桂園繼續(xù)領(lǐng)先,累計(jì)新增土地儲(chǔ)備2846萬(wàn)平方米。

  中國(guó)恒大、綠地控股占據(jù)二三名,分別新增土地儲(chǔ)備2639萬(wàn)平方米、2310萬(wàn)平方米。龍湖則以1137萬(wàn)平方米成績(jī),踏入千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備陣營(yíng)。

  房企積極性提升在拿地銷售比上也有所體現(xiàn):1-9月50家代表房企拿地銷售同比微升4%,疫情影響退去后,一季度擠壓的土地需求得到釋放。

  分梯隊(duì)來(lái)看,第二梯隊(duì)房企拿地最為積極,拿地銷售比高達(dá)49.2%;其次TOP21-30企業(yè)拿地銷售比也達(dá)到了42%,后兩個(gè)梯隊(duì)拿地銷售比則均低于均值。

  前10房企拿地銷售比僅為31.2%,同比下降4.5%,在各梯隊(duì)中墊底,這一方面體現(xiàn)了前10房企土地儲(chǔ)備充足,規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先,拿地態(tài)度最為保守;另一方面也體現(xiàn)了行業(yè)加速整合、中小型房企對(duì)規(guī)模的適度增長(zhǎng)仍存在需求,拿地意愿較為積極。

  盡管從拿地銷售比來(lái)看,前10房企積極性不如其他梯隊(duì),但前10企業(yè)年內(nèi)新增土地儲(chǔ)備仍占50強(qiáng)新增土地儲(chǔ)備的46%,前20房企新增土地儲(chǔ)備占百?gòu)?qiáng)總新增土儲(chǔ)的6成以上,龍頭房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)依舊顯著。

  此外,從房企拿地情況看,50家代表房企中有34家房企2020年1-9月月均拿地金額超過(guò)2019年月度均值,其中越秀前9個(gè)月月均拿地金額較上年增加兩倍以上,奧園、融信和綠城則在一倍以上。中國(guó)金茂、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)這幾家龍頭房地產(chǎn)企業(yè)拿地態(tài)度呈現(xiàn)一定放緩趨勢(shì)。

  有房企人士告訴記者,雖然現(xiàn)在各地仍在積極推地,供應(yīng)量維持在較高水平,但優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比已明顯減少,這和企業(yè)投資預(yù)期并不相符。

  從權(quán)益金額占比看,中指院監(jiān)測(cè)代表房企中,截至9月底50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為81.8%,較上年同期增長(zhǎng)了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

  其中,前10陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比同比下降1.4%,在招拍掛市場(chǎng)更傾向于合作拿地。其他陣營(yíng)企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)的合作力度減小,具體來(lái)看,TOP11-20和TOP31-50陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升,分別同比增長(zhǎng)了3.4%和2.8%,TOP21-30陣營(yíng)企業(yè)同比微升0.6%。

  早在今年3月31日年度業(yè)績(jī)會(huì)上,恒大集團(tuán)副主席、總裁夏海鈞就表示要控制土儲(chǔ)規(guī)模,“以前是每年新增6000萬(wàn)到8000萬(wàn)平方米,今后3年每年新增土地儲(chǔ)備約4000萬(wàn)平方米,通過(guò)土地儲(chǔ)備逐漸減少實(shí)現(xiàn)規(guī)?刂啤。背后原因是,過(guò)去數(shù)十年,恒大高增長(zhǎng)的同時(shí)也伴隨著高負(fù)債?匾(guī)模、降負(fù)債是恒大戰(zhàn)略目標(biāo)。

  “可以預(yù)計(jì),如果這些減速龍頭企業(yè)目標(biāo)順利達(dá)成,那么幾年之后它們定會(huì)享受到銷售增加帶來(lái)的利潤(rùn)提升,以及有息負(fù)債下降也將釋放大量利潤(rùn),資本市場(chǎng)對(duì)這些房地產(chǎn)企業(yè)的估值將又是另一番景象。”有資本市場(chǎng)人士分析稱。

  房企加碼長(zhǎng)三角、中西部

  總體來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)拿地同比顯著上升。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,2020年1-9月,TOP100企業(yè)拿地總額23796億元,拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%。具體從新增土地儲(chǔ)備分布情況來(lái)看,長(zhǎng)三角和中西部區(qū)域成為房企投資熱點(diǎn)區(qū)域。

  中指院數(shù)據(jù)顯示,1-9月,50家代表房企拿地TOP10城市中,中西部省會(huì)城市占7席,其中武漢、蘭州和西安占據(jù)前三位;從拿地金額來(lái)看,長(zhǎng)三角區(qū)域前10企業(yè)拿地金額3580億元,位居四區(qū)域首位;中西部區(qū)域前10企業(yè)拿地金額2611億元,位列第二;拿地面積來(lái)看,中西部區(qū)域前10企業(yè)以9279萬(wàn)平方米拿地面積位居四區(qū)域首位。

  西安一位房地產(chǎn)研究人士告訴記者,盡管融資收緊預(yù)期仍在,導(dǎo)致房企資金緊張,但并沒(méi)有影響其在西安土地市場(chǎng)的決策思路!捌鋵(shí)各地受到的影響并不一樣,以西安為例,很多房企進(jìn)入西安屬于戰(zhàn)略性拿地,再加上目前西安土地價(jià)格屬于洼地,如果房企本身土地儲(chǔ)備不足,所受影響較小!

  也有房企人士表示,今年上半年長(zhǎng)三角區(qū)域樓市火熱,市場(chǎng)出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)倒掛的情況,導(dǎo)致新盤去化極好。

  該房企人士透露,按照正常開發(fā)節(jié)奏,在長(zhǎng)三角區(qū)域從拿地,到項(xiàng)目開盤,大概需要6-8個(gè)月時(shí)間;如果是10萬(wàn)平方米規(guī)模的項(xiàng)目,從拿地到最終售罄時(shí)間大概18-24個(gè)月!敖衲攴科箐N售壓力還是比較大的,長(zhǎng)三角區(qū)域顯然更為安全,畢竟現(xiàn)金回籠會(huì)更快!

  以招商蛇口為例,盡管大本營(yíng)聚焦在華南區(qū)域,但最近幾年卻活躍在長(zhǎng)三角和中西部的土地市場(chǎng)中。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,按照建筑面積,今年上半年,招商蛇口在華南、長(zhǎng)三角、中西部、京津冀區(qū)域拿地比例分別為18%、35%、40%、8%。除招商蛇口外,還有碧桂園、萬(wàn)科等華南房企也開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,活躍在長(zhǎng)三角區(qū)域中。

  值得注意的是,除這種其他區(qū)域房企戰(zhàn)略路線轉(zhuǎn)移之外,根植于本地的長(zhǎng)三角區(qū)域型房企如濱江集團(tuán)、新力、德信等,也開始加碼擴(kuò)張,在區(qū)域投資表現(xiàn)亮眼。以濱江集團(tuán)為例,今年1-9月,在長(zhǎng)三角區(qū)域中拿地金額位列第一,拿地范圍主要集中在杭州,進(jìn)一步擴(kuò)充在長(zhǎng)三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備。。

  業(yè)內(nèi)分析稱,目前濱江集團(tuán)土儲(chǔ)達(dá)到2700億貨值,參考2019年1121億元銷售額,目前的土地儲(chǔ)備可以滿足未來(lái)2年左右銷售,在加大鞏固自身優(yōu)勢(shì)和區(qū)域的市占率上有著積極作用,也為后期規(guī)模擴(kuò)張打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

  來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

編輯:wangdc

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