“金九銀十”,住宅市場(chǎng)較為活躍,但作為樓市的重要組成部分,寫字樓市場(chǎng)因其目標(biāo)客戶的獨(dú)特性,呈現(xiàn)出了不一樣的交易節(jié)奏。目前,北京寫字樓市場(chǎng)的需求開始回暖,但是依然存在供需失衡壓力。值得注意的是,在疫情防控常態(tài)化趨勢(shì)下,寫字樓市場(chǎng)的需求端出現(xiàn)了新的變化。此外,在設(shè)立自貿(mào)區(qū)等政策紅利的刺激下,資本市場(chǎng)仍然看好核心城市寫字樓的長(zhǎng)期價(jià)值。
需求持續(xù)回暖 空置率壓力依然存在
近期,北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求開始增加。高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示,第三季度,北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量約4.2萬平方米,除去自用面積后的實(shí)際市場(chǎng)凈吸納量約1.6萬平方米,市場(chǎng)凈吸納量在今年首次轉(zhuǎn)正。
一季度,北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量-8.1萬平方米。二季度3萬平方米左右,但是,除去自用和預(yù)租面積后,二季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量約為-1.4萬平方米。
“整體市場(chǎng)需求持續(xù)回暖,但需求復(fù)蘇力度依然比較弱!备吡H中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示,截至今年第三季度,供需失衡依然是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的核心問題。
數(shù)據(jù)顯示,第三季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)約12萬平方米,新項(xiàng)目分別位于燕莎地區(qū)和北京CBD。目前,北京寫字樓總存量1842.6萬平方米,其中,超甲級(jí)寫字樓188.5萬平方米,甲級(jí)寫字樓802.8萬平方米,乙級(jí)寫字樓851.3萬平方米。第三季度北京甲級(jí)寫字樓空置率為17.5%,環(huán)比上漲約1%;乙級(jí)寫字樓空置率約14.9%,環(huán)比上漲1.4%。
“供大于求是近年來北京寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)!备吡H華北區(qū)研究部董事陸明說,根據(jù)北京市場(chǎng)商辦類土地的供應(yīng)節(jié)奏、入市節(jié)奏等規(guī)律,北京寫字樓市場(chǎng)的空置率會(huì)有所上升。
據(jù)估計(jì),第四季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)接近50萬平方米,2021年新增供應(yīng)接近140萬平方米,除去自用面積,凈增量約110萬平方米。陸明認(rèn)為,在未來的15個(gè)月,北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有近200萬平方米的新增供應(yīng)量,預(yù)計(jì)空置率將在2021年觸及最高點(diǎn),接近25%的水平。但是,供應(yīng)高峰過后,供應(yīng)面積將會(huì)被逐步消化,空置率也會(huì)隨之走低,回歸正常水平。
新形勢(shì)帶來新變化 靈活辦公成為趨勢(shì)
“最近一年新入市的項(xiàng)目品質(zhì)普遍較高,但是由于受供應(yīng)量、疫情防控等因素影響,空置率有所上升,租金有所降低,此時(shí)是租戶選擇入手的好時(shí)機(jī)。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示,北京甲級(jí)寫字樓租金第三季度下降2.6%至每月每平方米357元,乙級(jí)寫字樓租金下降1.9%到每月每平方米241元。隨著甲級(jí)寫字樓租金的下降,市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些希望改善辦公環(huán)境的租戶開始從乙級(jí)寫字樓搬到甲級(jí)寫字樓的現(xiàn)象。
此外,新形勢(shì)下北京寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一些其他方面的變化。高力國際通過對(duì)北京近百家企業(yè)走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn),在未來租賃需求方面,62%的企業(yè)選擇了維持現(xiàn)有面積,40%的企業(yè)降低了未來辦公租賃預(yù)算。由此可見,現(xiàn)在企業(yè)在租賃選擇上更加謹(jǐn)慎,維持現(xiàn)狀是當(dāng)前企業(yè)辦公租賃需求的主旋律。
不同性質(zhì)的企業(yè)租賃需求和預(yù)算的變化各有不同。86%被調(diào)研的國企選擇維持面積,有半數(shù)企業(yè)預(yù)計(jì)維持預(yù)算。62%被調(diào)研的外資企業(yè)選擇降低租賃預(yù)算,38%的外資企業(yè)預(yù)計(jì)縮減面積。民企擴(kuò)租意愿相對(duì)較強(qiáng),計(jì)劃擴(kuò)租的比例為26%。這些擴(kuò)租意愿較強(qiáng)的民企大部分集中在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè),包括在線教育、在線社交、在線辦公、線上營銷等。
“遠(yuǎn)程辦公軟件成為辦公新趨勢(shì),企業(yè)普遍認(rèn)為遠(yuǎn)程辦公技術(shù)會(huì)在一定程度上降低企業(yè)對(duì)辦公面積需求。”高力國際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部副董事閆寒說,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),遠(yuǎn)程辦公軟件的使用率在各性質(zhì)企業(yè)與各行業(yè)中并沒有顯著差異,企業(yè)對(duì)于遠(yuǎn)程辦公軟件的使用效果也較為滿意,46%的被調(diào)研企業(yè)認(rèn)為遠(yuǎn)程辦公軟件會(huì)減少辦公租賃需求。此外,當(dāng)前企業(yè)對(duì)于靈活辦公空間改造的認(rèn)知度并不高,對(duì)于靈活辦公空間改造的意愿不強(qiáng),有計(jì)劃改造的僅占33%。相較于國企和民企,外資企業(yè)進(jìn)行靈活辦公空間改造嘗試的意愿更強(qiáng)。
閆寒認(rèn)為,在靈活辦公空間的改造與設(shè)計(jì)理念中,企業(yè)在同等租賃面積的前提下,可以選擇放棄一些固定工位的安排,增加共享和溝通的辦公空間,從而打通員工間的物理阻隔。在空間設(shè)計(jì)中,企業(yè)還可以融入人臉識(shí)別、遠(yuǎn)程辦公軟件等具有科技屬性的設(shè)計(jì),為員工打造個(gè)性化、功能化、社交化、綠色化和智能化的新型辦公空間。進(jìn)行靈活辦公空間的改造不僅可以縮減辦公成本、提升辦公空間的利用率,還可以提升員工的工作效率與創(chuàng)造力,使得企業(yè)可以吸引或留住人才,最終實(shí)現(xiàn)人才與企業(yè)雙贏,形成良性循環(huán)。
資本依然看好北京寫字樓市場(chǎng)
雖然空置率有所上升,但是資本市場(chǎng)對(duì)于北京寫字樓還是情有獨(dú)鐘!拔覀冏罱浅C,頻繁與希望來北京考察寫字樓項(xiàng)目的投資人開會(huì)!标懨髡f,資本市場(chǎng)還是比較看好北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的,雖然目前寫字樓的租金有所降低,但是,等到供應(yīng)高峰過后,北京寫字樓的租金、空置率都會(huì)企穩(wěn)向好,其投資價(jià)值將會(huì)凸顯。
其實(shí),近幾年外資機(jī)構(gòu)也紛紛看好北京的寫字樓市場(chǎng)。比如,去年10月,歐洲壽險(xiǎn)安聯(lián)合營公司收購北京融新科技中心85%的權(quán)益。陸明認(rèn)為,國際資本機(jī)構(gòu)是在全球范圍內(nèi)進(jìn)行資本配置。一方面,他們有這方面需求;另一方面,他們也看好中國的市場(chǎng)。
資本看好北京寫字樓市場(chǎng),一方面因?yàn)楸本┦侵袊暮诵某鞘,另一方面因(yàn)榻鼇聿粩喾懦龅恼呃。例如,北京即將成為中國?9個(gè)自貿(mào)區(qū)。不同于其他自貿(mào)區(qū)以貨物流通貿(mào)易為主,北京要設(shè)立的是以科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開放、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為主要特征的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。
嚴(yán)區(qū)海說,新政將會(huì)是未來幾年北京寫字樓市場(chǎng)的重要變量,將會(huì)為北京寫字樓市場(chǎng)帶來新的需求增長(zhǎng)極。新政將對(duì)北京的現(xiàn)有服務(wù)業(yè)進(jìn)行一次全面再升級(jí),自貿(mào)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)域?qū)?huì)成為北京服務(wù)業(yè)改革和對(duì)外開放的橋頭堡。
從行政區(qū)位和寫字樓市場(chǎng)地理位置來看,朝陽區(qū)一直是服務(wù)業(yè)的大區(qū),CBD早就成為了北京對(duì)外開放的名片;海淀區(qū)是北京的創(chuàng)新中心,包含了高科技企業(yè)聚集的中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)以及獨(dú)角獸企業(yè)聚集的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域。
北京這次走到改革前沿,不僅是自身發(fā)展的需要,也是中國構(gòu)建國內(nèi)循環(huán)為主、國內(nèi)國際互促雙循環(huán)新格局的重要嘗試。
來源:中國建設(shè)報(bào)
編輯:wangdc