今年還開店嗎?疫情前后,明顯感到了商場(chǎng)對(duì)品牌招商態(tài)度的轉(zhuǎn)變。態(tài)度的變化,來(lái)自商場(chǎng)空置率的上升。
根據(jù)相關(guān)資料,北京39個(gè)購(gòu)物中心的9671家店鋪,自2019年10月至2020年5月關(guān)店總量為1570家,總關(guān)店率為16%,其中城市核心商圈購(gòu)物中心的關(guān)店率為11%,略高于近年同期數(shù)據(jù),但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市次核心商圈及區(qū)域型商圈。
而現(xiàn)實(shí)中更直觀的表現(xiàn)是各家商場(chǎng)里關(guān)閉的店鋪和待開業(yè)的圍擋。從三月的觀望,到四月的調(diào)整,再到五月的撐不下去,不少品牌門店倒在了今年春夏。同時(shí),新的玩家躍躍欲試,想要搶占窗口期。
話語(yǔ)權(quán)發(fā)生了微妙變化
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2020年全國(guó)商場(chǎng)計(jì)劃開業(yè)數(shù)量超過(guò)1000座。其中華東是重點(diǎn)區(qū)域,開業(yè)數(shù)量達(dá)347座,占全國(guó)34.22%,規(guī)模在5-10萬(wàn)平方的商場(chǎng)依舊是主力。
從計(jì)劃開業(yè)的城市分布上看,一二線城市依舊是購(gòu)物中心的集中地。一線城市由于商業(yè)設(shè)施完善和拿地成本高,計(jì)劃新開數(shù)量開始放緩。
由于受疫情影響,企業(yè)復(fù)工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下,2020年購(gòu)物中心開業(yè)率將會(huì)再創(chuàng)新低,原本計(jì)劃開業(yè)的1000個(gè)購(gòu)物中心能正常開業(yè)的恐將不足50%,上半年原本準(zhǔn)備開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目基本全部延期。
因此,商場(chǎng)鋪位,有了更多選擇,而且是以更優(yōu)惠的價(jià)格和更寬松的合同條件。
去年9月,大悅城、合生匯、龍湖天街討論拿鋪條件時(shí),明顯感覺到,這些知名購(gòu)物中心的高要求體現(xiàn)在方方面面,不僅租金很難議價(jià),品牌調(diào)性是否與商場(chǎng)相符,是否會(huì)與場(chǎng)內(nèi)已有店鋪形成競(jìng)爭(zhēng)等都是考慮因素。
雖然經(jīng)過(guò)多次溝通,其品牌仍未能在年前入駐,畢竟,看上的都是熱門商場(chǎng),疫情前一鋪難求。
就算品牌在各方面符合要求,且能接受租金價(jià)格,也很可能需要排隊(duì)等待。
“我們要想進(jìn)的話,在年前都要排隊(duì)到明年了!币晃徊惋嬓袠I(yè)從業(yè)者稱,“因?yàn)樯虉?chǎng)的店鋪有限,而想進(jìn)的品牌太多!
招商人員發(fā)來(lái)信息:今年整體租金預(yù)算比去年要低。
這意味著,每平方米日租金能便宜幾塊錢,同時(shí)商場(chǎng)放寬了對(duì)品牌規(guī)模的要求,租期也能簽約更久,“租期以前2年、3年,今年能多簽一年”。
這是頭部商場(chǎng)的情況,一般的商場(chǎng),優(yōu)惠更多,內(nèi)部人員透露,北京崇文門商圈的部分商場(chǎng),“以前每平方米日租金都十二三塊錢,現(xiàn)在可以談到七八塊錢!
至于話語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)變的原因,他認(rèn)為是“(商場(chǎng))招不上來(lái)(品牌),現(xiàn)在正常開店的少,尤其幾百平方米的少”。
另外,進(jìn)商場(chǎng)登記測(cè)溫程序繁雜,嚴(yán)重降低商場(chǎng)消費(fèi)恢復(fù)。
幾乎全國(guó)商場(chǎng)都規(guī)定,進(jìn)商場(chǎng)前要掃碼登記、測(cè)體溫、戴口罩等。某些地方的商場(chǎng)還規(guī)定,進(jìn)入商場(chǎng)的餐廳就餐,還要求餐飲商家再次給顧客測(cè)體溫及掃碼登記。
一些商場(chǎng)甚至關(guān)閉了其他大門,只留一個(gè)出入口,導(dǎo)致掃碼、測(cè)體溫等,還需要排隊(duì)。這一措施,不僅令顧客覺得繁瑣,讓本就不多的人流量再次被截堵。還有,一些商場(chǎng)規(guī)定餐飲必須掃碼點(diǎn)餐結(jié)賬,不支持柜臺(tái)點(diǎn)餐,這對(duì)于一些不會(huì)使用手機(jī)的中老年人來(lái)說(shuō),無(wú)疑是增加了麻煩。
商場(chǎng)作為甲方和乙方的餐飲企業(yè)一樣,出現(xiàn)了“強(qiáng)者愈強(qiáng),弱者愈弱”的兩極分化的現(xiàn)象。
“強(qiáng)者愈強(qiáng),弱者愈弱”兩極分化
你知道現(xiàn)在最關(guān)鍵是啥變化嗎?一位商場(chǎng)直租群的群主自問(wèn)自答,機(jī)會(huì)啊,關(guān)鍵是現(xiàn)在機(jī)會(huì)更多了,租金倒不是最重要的。
相應(yīng)的,不同鋪位對(duì)應(yīng)著不同的進(jìn)場(chǎng)費(fèi),通過(guò)他的渠道,北京知名購(gòu)物中心的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)需10萬(wàn)元-30萬(wàn)元不等。
需要說(shuō)明的是,這種中介渠道更多被急需開店的行業(yè)新手采用,疫情之后,這筆入場(chǎng)費(fèi)也有所下降,部分熱門購(gòu)物中心小店鋪位的入場(chǎng)費(fèi)差不多打了5折。
“現(xiàn)在大餐飲如果面積合適,不找我你也能進(jìn)!痹撊褐魈寡。
綜合龍湖長(zhǎng)楹天街東西區(qū)情況看,樓層越高,未營(yíng)業(yè)店鋪數(shù)量越多,金鼎軒、無(wú)敵家、南疆北疆、老爺鍋等餐飲店鋪仍未營(yíng)業(yè)。
從圍擋來(lái)看,行運(yùn)打邊爐、南京大牌檔等大型連鎖餐飲正在裝修。
對(duì)此,龍湖表示,長(zhǎng)楹會(huì)繼續(xù)在滿足消費(fèi)者需求基礎(chǔ)上,進(jìn)行品牌升級(jí),優(yōu)化全場(chǎng)餐飲結(jié)構(gòu)。
此外,朝陽(yáng)大悅城、合生匯等購(gòu)物中心亦有部分店鋪圍上了圍擋。
北京的頂尖商場(chǎng),過(guò)去非?粗厝腭v品牌的品質(zhì)與調(diào)性,如果不符合其要求,給出再高的租金也無(wú)法入駐,但疫情之后,這些業(yè)主也放松了要求,只要規(guī)模還可以的品牌,都有了坐下來(lái)談?wù)劦臋C(jī)會(huì)。
疫情期間,恢復(fù)最快的是老鄉(xiāng)雞、喜家德等快餐品牌,這些品牌的特點(diǎn)就是剛需高頻。而商場(chǎng)餐飲是非剛需性特色餐飲,多為體驗(yàn)型消費(fèi)、場(chǎng)景式消費(fèi)和改善式用餐消費(fèi)。對(duì)顧客來(lái)說(shuō),商場(chǎng)餐飲并不是剛需,而是一種改善型消費(fèi),用餐頻次較快餐品牌低。
這也導(dǎo)致商場(chǎng)餐飲疫后恢復(fù)比快餐品牌慢。某餐飲老板吐槽說(shuō):“開商場(chǎng)店就得“拼爹”,我拿個(gè)商場(chǎng)鋪位用盡了半輩子的關(guān)系!爆F(xiàn)在左算又算復(fù)工后也難以撐下去,跟商場(chǎng)溝通想提前撤離,對(duì)方告知20多萬(wàn)的保證金不退!我真是進(jìn)退兩難!現(xiàn)在,真希望自己是街邊店!
汰換與洗牌進(jìn)行時(shí)
雖然有了更多選擇,某餐飲品牌運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人仍不能確定入駐哪家商場(chǎng),因?yàn)樗l(fā)現(xiàn),商場(chǎng)的人流在恢復(fù),但消費(fèi)能力還沒有完全回來(lái)。
一家開在北京東部著名購(gòu)物中心里的小食店,月流水恢復(fù)不到年前的一半,其老板表示,自家還算能喘口氣強(qiáng)撐下去的,其所在的商場(chǎng)里沒有徹底恢復(fù)到以前100%的(餐飲)。
特別是大型餐飲,很多都沒有開門,而商場(chǎng)也給出了相應(yīng)的扶持,比如付租周期從季付改為了月付。
這位老板感慨,之前大部分顧客不太在意價(jià)格,單價(jià)30塊錢左右的小食,可以買個(gè)兩三份、三四份。疫情以后,那幫比較有消費(fèi)能力的中產(chǎn)家庭不見了。
同時(shí),原來(lái)熱衷于排隊(duì)的年輕顧客,“到店后非常謹(jǐn)慎,會(huì)看所有的產(chǎn)品,然后買最便宜的;蛘咭恢眴(wèn)有沒有折扣,沒有優(yōu)惠肯定不買”。
一位山西的餐飲老板介紹:他的五家餐廳停業(yè)一個(gè)多月顆粒無(wú)收,所在商場(chǎng)依然收取高昂房租。在當(dāng)?shù)毓膭?lì)商場(chǎng)開業(yè)后,為了吸引人氣,商場(chǎng)強(qiáng)制讓他的餐廳開業(yè),因?yàn)閾?dān)心疫情后被商場(chǎng)勸退,所以他硬著頭皮開了業(yè)。
“在請(qǐng)求減免租金時(shí)屢遭白眼,商場(chǎng)覺得我們小餐飲可有可無(wú),我們跟那些個(gè)‘總’去談降租,基本上白聊,人可能還恨上你,給你穿小鞋!
顧客的消費(fèi)能力和心態(tài),決定了店鋪們的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù),2020年第一季度零售空置率9%,同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示,空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.3%,購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)每天每平方米37.5元,環(huán)比下降0.5%。
對(duì)空置率同比下降的數(shù)據(jù),目前的關(guān)店潮還沒有在一季度數(shù)據(jù)中真正顯現(xiàn),下降是跟去年同期相比。她表示,盡管一季度空置率有所下降,二季度的空置率將會(huì)升高。這番升高,更多是品牌理智思考后的結(jié)果。
今年三四月份是購(gòu)物中心最為艱難的階段,即使是核心商圈的購(gòu)物中心,除了餐飲品牌,首層的時(shí)尚零售、生活方式類業(yè)態(tài)也都存在撤場(chǎng)的現(xiàn)象。
在所有業(yè)態(tài)中,餐飲受到的影響最為明顯。
仲量聯(lián)行分析,相比之下,餐飲和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)面臨更大壓力。一月至二月,北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下跌18%,其中餐飲業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖,同期銷售額同比大幅下降40%。
正常情況下,商場(chǎng)很可能為了收益選擇一些運(yùn)營(yíng)實(shí)力一般,但付租能力強(qiáng)的租戶,疫情之下的關(guān)店潮,也波及到了這些高租金租戶,高租金租戶走入關(guān)店潮,對(duì)商場(chǎng)而言是一個(gè)調(diào)整品牌組合,替換更多優(yōu)質(zhì)品牌的機(jī)會(huì)。
“今年是洗牌年!鄙显V小食店老板也表達(dá)了觀點(diǎn),從2017年開始,消費(fèi)者對(duì)餐飲和新零食品類熱情很高,所以整個(gè)行業(yè)很熱鬧,“熱鬧是挺熱鬧的,但疫情這一下重?fù),很多店鋪就不能承受了,可能整個(gè)餐飲實(shí)體就不會(huì)像以前一窩蜂去投資、去創(chuàng)業(yè)、去做網(wǎng)紅店!彼f(shuō),“但是誰(shuí)也說(shuō)不好,洗完之后會(huì)更好還是會(huì)更壞!
來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
編 輯:liuy