從日前幾大國際房地產(chǎn)服務公司發(fā)布的報告來看,廣州2019年寫字樓無論從供應量及凈吸納量,都處于較低位。受經(jīng)濟不確定等因素影響,全市租賃需求增長放緩租金受壓。不過,機構(gòu)預測2020年廣州寫字樓供應將達高峰,屆時預計將帶動凈吸納量上漲。

　　寫字樓

　　新增供應創(chuàng)十年新低,空置率維持低位

　　2019年,廣州全市共三個新增甲級寫字樓項目入市,分別為位于琶洲的廣州報業(yè)文化中心、位于國際金融城的金融城綠地中心和位于珠江新城的天德廣場,共計新增寫字樓面積約25萬平方米,低于過去五年年均水平(44.6萬平方米)約43.9%。截至2019年末,全市甲級寫字樓總存量同比上升5%,至524萬平方米。

　　2019年,廣州甲級寫字樓市場可謂近十年市場新增供應的最低值。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計,截至年底,廣州甲級寫字樓空置率5.5%,同比微降0.1個百分點。市場整體供需平衡,但與近十年年均新增供應及凈吸納量約40萬平方米比較,差距較大。在經(jīng)濟環(huán)境不明朗的壓力下,不少業(yè)主“以價換量”,使2019年全市平均租金同比下降1.7%,達190.8元每平方米每月。

　　各子市場中,琶洲商圈“獨領(lǐng)風騷”,租金同比微升1.6%,增速領(lǐng)跑全市。且由于2018年底新入市項目在2019年的租賃表現(xiàn)良好,推動琶洲空置率從2018年年底19.6%降至6.9%,吸納表現(xiàn)“可圈可點”。在租賃成交上,珠江新城及琶洲分別以42.5%及40.2%的面積占比,名列前茅。

　　TMT行業(yè)主導寫字樓租賃活動

　　TMT行業(yè)(科技,媒體和電信)主導寫字樓租賃活動,從2018年占成交面積的18%升至2019年占成交面積的32%。高力國際數(shù)據(jù)顯示,另一方面,由于政府結(jié)構(gòu)性去杠桿和經(jīng)濟的不穩(wěn)定,房地產(chǎn)開發(fā)商和靈活辦公的經(jīng)營者都放慢了擴張的步伐,使得房地產(chǎn)業(yè)占全年整體租賃成交面積的份額從2018年的27%下降至2019年的14%。值得關(guān)注的是,金融業(yè)租賃占比較上年提高10.9個百分點,保險公司及證券公司動作頻頻。

　　另外,據(jù)第一太平戴維斯分析,灣區(qū)經(jīng)濟概念和產(chǎn)業(yè)升級政策的出臺為更多機構(gòu)型投資者增強了市場信心,促其積極布局投資策略并找尋投資標的。去年,自用型買家需求增長明顯,國際金融城和珠江新城內(nèi)大宗買賣交易活躍。

　　黃埔寫字樓及工業(yè)物業(yè)成投資者關(guān)注重點

　　在成交的商業(yè)地產(chǎn)投資交易物業(yè)類型中,寫字樓以成交金額占比逾七成,衛(wèi)冕投資者最喜愛的物業(yè)。新興區(qū)域被看好,戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,黃埔區(qū)今年迎來大爆發(fā),共錄得8宗成交,交易總額占全市的57%。黃埔對產(chǎn)業(yè)載體的需求保持旺盛,寫字樓及工業(yè)物業(yè)都是投資者關(guān)注的重點。如緊靠未來發(fā)展核心國際金融城的魚珠港,2019年共錄得四棟寫字樓易手,成交金額共39億元。

　　而得益于商業(yè)氛圍濃厚,投資者亦熱衷于升級改造物業(yè)獲得資產(chǎn)價值的提升,老舊物業(yè)頻頻“回春”,如越秀區(qū)的多個商業(yè)裙樓及混合用途的物業(yè)項目,包括西門口廣場、東方文德廣場、東山錦軒及東山匯等,錄得24億元成交,成為買家爭相“搶灘”的香餑餑。

　　戴德梁行華中區(qū)資本市場執(zhí)行董事及主管蘇儉婷預測,未來有產(chǎn)業(yè)、政策支持的新興商務板塊及傳統(tǒng)區(qū)域有改造空間的物業(yè),將持續(xù)受到關(guān)注。而在大灣區(qū)紅利政策下,外資市場活躍度將有增無減。

　　高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示:“2020年預計新增可租賃面積達89萬平方米,預計將帶動凈吸納量上漲。展望2020年,寫字樓新增供應達到頂峰,全市平均租金水平有壓力,2021年后隨著新增供應的減少,租金將逐步平穩(wěn)。”

　　公寓

　　供應創(chuàng)近7年新低 成交同比上漲66%

　　2019年受商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)放緩影響,據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計,廣州公寓市場供應創(chuàng)近7年新低,為16710套85萬㎡,同比跌26%,僅為2017年的一半。

　　不過受2018年底“12·19商服政策”利好影響,2019廣州公寓市場成交反彈,成交28469套156萬㎡,同比上漲66%。去年,除2月春節(jié)外,其余月份廣州公寓成交量均破十萬平方米。公寓去庫存周期也由2018年底“12·19商服政策”出臺前的20.4個月,逐漸下降至9.0個月。

　　南沙花都荔灣從化成交刷新近四年新紀錄

　　2019年外圍主力四區(qū)的公寓供應總量約占全市的六成,但同比減少48%。全年僅30個項目獲得公寓批售,除花都區(qū)時代云港、黃埔區(qū)合景天峻供應超過1000套外,其余項目供應貨量大多集中在300-500套之間。

　　成交方面,2019年除越秀區(qū)成交縮減外,其余十區(qū)公寓交易升溫。其中,黃埔區(qū)公寓成交重回6000套,番禺區(qū)保持4000套以上,南沙、花都、荔灣、從化區(qū)的成交更是刷新近四年紀錄,其余區(qū)域的公寓交易也均錄得大幅度增長。

　　全年公寓成交熱點板塊增加至21個,約為2018年的兩倍。除傳統(tǒng)熱點板塊外,花都區(qū)府、大沙地、開發(fā)區(qū)、進港大道、新塘、智慧城6個板塊的新貨供應增加,成交活躍度較2018年提升明顯。

　　零售

　　多家國際品牌在廣州開設(shè)首店

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計,2019年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場有6個購物中心開業(yè),為市場放出約43萬平方米新增供應,成為近年零售市場的供應“小高峰”,全市優(yōu)質(zhì)零售存量被拉升至470萬平方米,平均租金同比上漲4.3%達789元每平方米每月,空置率同比下降1.6個百分點至6.5%。

　　從零售項目新進品牌業(yè)態(tài)分布上看,以唯品會、完美日記等為首的線上品牌在過去一年積極插旗購物中心,持續(xù)擴張;大受年輕人,尤其是95后追捧的“顏值經(jīng)濟”全面崛起,與其相關(guān)的“顏值”業(yè)態(tài),如化妝品、珠寶首飾及美發(fā)、護膚等品類,擴張態(tài)勢明顯。在全國“遍地開花”的首店經(jīng)濟同樣在廣州大放異彩,如Van Cleef& Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鳥及%Arabica等紛紛挺進體育中心商圈。

　　2020年,預計廣州優(yōu)質(zhì)零售市場將迎來約70萬平方米的新增供應。隨著金融城、增城新塘、番禺萬博板塊日趨成熟,廣州商業(yè)版圖將持續(xù)外擴。

　　來源：新快報

編輯：wangdc